De meest gestelde vragen over de prestatieafspraken
en onze reactie op de Huurdersbond
De Huurdersbond heeft na ondertekening van de prestatieafspraken een open brief aan de gemeenteraad gestuurd. “De aanwas van de volkshuisvesting is een drama”, aldus de Huurdersbond. Woonstede kijkt daar heel anders naar. Wij voelen ons niet alleen verantwoordelijk voor groei van de voorraad sociale huurwoningen en daarmee voor de woningzoekenden. We zijn er ook voor de mensen die al een woning bij ons huren: we gaan voor betaalbare en goed onderhouden woningen. Daarnaast werken we ondanks stijgende prijzen hard aan nieuwbouw. En om dat te kunnen doen, moeten we scherpe keuzes maken: niet de huur wat meer omhoog maar wel woningen verkopen. In dit artikel leggen we uit hoe en waarom.

Wat zijn prestatieafspraken?
In de Woningwet staat dat de plannen van woningcorporaties ingepast moeten worden in het lokale beleid. Daarom is er overleg tussen een gemeente en de woningcorporaties die er zijn in een gemeente. Voor Ede zijn dat Woonstede en Plicht Getrouw. Ook de huurdersvertegenwoordiging (Huurdersbond Ede e.o. en Huurdersvereniging Plicht Getrouw) neemt deel aan deze gesprekken. De gemeenten waar Woonstede mee samenwerkt, hebben een woonvisie. Dat is een document waarin staat wat de ambities van de gemeente zijn op de woningmarkt. In aparte prestatieafspraken wordt vastgelegd welke bijdrage de woningcorporaties in de gemeente leveren aan die ambities.

Verschil van inzicht
Over bijna alle onderwerpen zijn alle partijen het met elkaar eens. Helaas heeft de Huurdersbond Ede en omstreken (hierna Huurdersbond genoemd) op twee onderdelen geen handtekening onder de afspraken gezet. Het gaat om het thema duurzaamheid (Ede en Scherpenzeel) en het thema beschikbaarheid (Ede). Beide partijen leggen een ander accent. Voor Woonstede staat betaalbaarheid van goed wonen voor al onze huurders centraal terwijl de Huurdersbond de beschikbaarheid van woningen voor nieuwe huurders centraal lijkt te stellen.

Duurzaamheid zorgt voor betaalbaarheid
De Huurdersbond vindt dat de sociale huursector te zwaar wordt belast met duurzaamheidsverplichtingen vergeleken met de vrije markt (koopwoningen). We hebben begrip voor dit standpunt. De vrije markt kan veel meer bijdragen aan het terugdringen van de CO2-uitstoot. Verder vinden we duurzame maatregelen geen doel op zich en juist in het belang van de huurders. Door bijvoorbeeld goede isolatie, dubbel glas en zonnepanelen maken we onze woningen voor de huurders comfortabeler (geen condens op de ramen, geen koude vloer of tochtige kieren). En omdat onze huurders minder hoeven stoken en stroom krijgen uit zonnepanelen, gaat de energierekening omlaag. Ook hier staat het thema betaalbaarheid voor Woonstede centraal.

Investeren ondanks stijging van de prijzen
De Huurdersbond vindt dat de voorraad sociale huurwoningen niet genoeg groeit. Woonstede is juist blij met de resultaten die geboekt kunnen worden ondanks de stijging van de bouwkosten. Een tabel laat goed zien waar het verschil in zienswijze vandaan komt. 

De Huurdersbond kijkt vooral naar rechtsonder: het saldo over de komende vijf jaar. Dat groeit niet genoeg vinden zij. Woonstede kijkt ook naar de andere gegevens:

Een nieuwbouwambitie van 510 woningen over 5 jaar, terwijl er fikse tegenwind is (denk aan stijgende bouwkosten en heffingen van de overheid)
De afname van groei van de voorraad is het grootst door verkoop (zie kopje waarom verkopen).
De Koopgarantwoningen worden weer teruggekocht, en blijven dus beschikbaar voor de doelgroep.
Verder vinden we dat we er als woningcorporatie niet alleen zijn voor woningzoekenden, maar ook voor zittende huurders. Dát zijn onze klanten! Zij vinden het ook belangrijk dat er geld blijft voor onderhoud, leefbaarheid in wijken, betaalbare huurprijzen en energierekeningen en comfortabele woningen.

Waarom woningen verkopen? Dat zit de groei van de totale voorraad toch in de weg?
Voor nieuwbouw heb je geld nodig. Wij hebben drie bronnen om nieuwbouw te kunnen betalen: 1. de huur extra verhogen, 2. leningen afsluiten en 3. woningen verkopen.
Omdat voor ons betaalbaarheid bovenaan staat, willen we de huur niet extra verhogen om nieuwbouw te betalen. We mogen niet meer lenen dan we nu doen (regelgeving overheid). Dan blijft er een optie over: woningen verkopen. Omdat dit om betaalbare koopwoningen gaat, kan hier een groep woningzoekenden op reageren die anders tussen wal en schip valt.

Wat kan de gemeente aan dit probleem doen? 
Wat ons helpt is de beschikbaarheid van voldoende grond en een laag mogelijke grondprijs. Ook beeldkwaliteitseisen en parkeernormen die afgestemd zijn op de sociale huursector helpen hierbij. Daarnaast is bij de prestatieafspraken afgesproken dat de gemeente ook andere partijen gaat betrekken om betaalbare woningen te realiseren.

Hoe komt het dat projecten soms niet kunnen worden uitgevoerd?
In ons land hebben we geregeld dat de bouw van woningen via openbare procedures verloopt. Bij die procedures kan het gebeuren dat mensen bezwaar maken. In ons jaarverslag zijn voorbeelden te lezen van projecten waar dit gebeurde. Als we kijken naar 2017 dan zorgden bezwaarschriften van omwonenden (Zuidplein) voor vertraging. Bij de Tooroplaan werd geen 70% instemming gehaald van de bewoners om extra verdiepingen op woongebouwen te realiseren.

Ook de aanbesteding van projecten kan moeizaam verlopen door de enorme stijging van prijzen of gebrek aan bouwcapaciteit bij aannemers. Dit laatste gebeurde in 2017 de Uitvindersbuurt. Dit zijn overigens oorzaken waar elke partij die woningen bouwt mee te maken kan krijgen. Die woningen worden in de meeste gevallen wel gerealiseerd, maar enige tijd later.

Wie graag meer details en uitleg wil, kan altijd contact opnemen met Woonstede.

 

 

 
Terug  Terug