0 / Ondernemingsplan

Jaarstukken 2025

22 mei 2026

Voorwoord

Voor u ligt het jaarverslag 2025. Zoals inmiddels gebruikelijk, kijken we terug op een roerig jaar. Op 16 april

overvielen de fractievoorzitters van de toenmalige coalitiepartijen ons met hun voornemen de huren van soci-

ale huurwoningen twee jaar te bevriezen. Het was ons (en heel veel anderen) diezelfde dag al duidelijk dat dit

zeer grote gevolgen had voor onze begroting. Binnen een week maakten we een zeer globale begroting, waarin

we de uitgaven ernstig hadden teruggedraaid en onze inkomsten hadden opgeschroefd. Op 6 mei bespraken

we dit met de Raad van Commissarissen. De opluchting was groot toen minister Keizer op 3 juni, de dag dat het

Kabinet Schoof voor de eerste keer viel, bekend maakte dat de huurbevriezing van tafel was.

Betaalbaarheid en duurzaamheid

Er kwam dus toch géén huurbevriezing. Voor ons als woningcorporatie goed nieuws, maar veel van onze bewo-

ners bracht het nieuws verwarring en teleurstelling. We verhoogden de huren voor huizen met een energiela-

bel A/B/C of D en volgden daarbij de Nationale Prestatieafspraken. De huur van de woningen met label E, F en

G verhoogden we niet. Het aantal woningen met een laag energielabel daalt gestaag. We verhuren nog maar

176 woningen met label E, F of G.

Beschikbaarheid

We leverden afgelopen jaar 246 nieuwe woningen op. De planning was 264. We stelden de huren van nieuw-

bouwwoningen in de loop van het jaar omhoog bij. Dat was hard nodig. Wel bleef het tweehurenbeleid groten-

deels van kracht. Alleen grote woningen toppen we niet meer af naar de eerste aftoppingsgrens. Dat betekent

dat gezinnen met een laag inkomen nog wel in aanmerking komen voor een grote nieuwbouwwoning. Kleine

huishoudens met een laag inkomen komen nog in aanmerking voor kleinere nieuwbouwwoningen. In de be-

staande voorraad is ons tweehurenbeleid nog integraal van kracht: iedereen kan overal wonen. Het mutatie-

percentage daalde naar 6%. Het aantal reacties op een geadverteerde woning steeg naar 444. De actieve zoek-

tijd steeg naar 3,8 jaar. Het zijn cijfers die treffend illustreren dat de woningnood ook in Ede en Scherpenzeel

groot is.

Ook huisvestten we 287 statushouders. Daarmee realiseerden we de taakstelling voor 2025 en halveerden we

de achterstand van de jaren daarvoor. Voor alleengaande statushouders verkamerden we appartementen of

eengezinswoningen.

Hoogbouw Ede Zuid

In de Hoogbouw Ede Zuid zetten we grote stappen. We stelden een sociaal maatschappelijk en een steden-

bouwkundig raamwerk vast. Ook namen we een sloopbesluit voor de Van Eekelenflat en De Merlijn. Daarnaast

maakten we samen met bewoners een sociaal plan, dat we begin 2026 vaststelden.

Hart voor de huurder

Onze huurders zijn, net als vorig jaar, erg tevreden over onze afhandeling van reparatieverzoeken. Onze nieuwe

en vertrokken huurders zijn veel minder tevreden. Daarom heeft elke nieuwe en vertrokken huurder sinds kort

een vast aanspreekpunt. We zien de cijfers in de eerste maanden van 2026 sterk stijgen. Hopelijk zet die trend

zich door.

Sterke organisatie

De formatie daalt en we maken minder vaak gebruik van inleenkrachten. Eind 2025 hadden we een formatie

van iets meer dan 165 fte’s (inclusief openstaande vacatures). Ons medewerkersbetrokkenheidsonderzoek le-

verde, net als twee jaar geleden, erg hoge cijfers op. We zijn opnieuw een Worldclass Workplace. Daar zijn we

erg blij mee. Ook besteedden we op veel manieren aandacht aan onze nieuwe kernwaarden: groei, eenvoud,

toewijding en plezier.

In mei gingen we live met ons nieuwe ERP-systeem, Tobias365. Dat verliep helemaal volgens planning en ook

nog eens ruim binnen budget. We kijken met trots naar de enorme hoeveelheid werk dat is verzet door veel

medewerkers om de livegang tot een succes te maken.

Financiën

Door de overstap naar het nieuwe ERP-systeem verstuurden we een maand geen aanmaningen. Dat veroor-

zaakte een piek in de huurachterstand. Aan het einde van het jaar zitten we weer op het niveau van eind 2024:

0,5% van de bruto jaarhuur.

Onze financiële positie is stabiel. Voor 2025 begrootten we een ICR van 1,59. Per 31 december komen we uit

op 2,07. De huuropbrengsten zijn lager dan verwacht, omdat de huurverhoging per 1 juli 4,5% was in plaats van

de begrote 6%. De bedrijfslasten bleven ruim onder de begroting. We hadden een belastingmeevaller en hoef-

den een ingerekende obligoheffing niet te betalen. Ook de onderhoudsuitgaven vielen mee, hoewel we wel

(vrijwel) alle geplande werkzaamheden uitvoerden. De kasstroom uit woningverkoop is lager dan begroot. Hier-

voor hebben we bewust gekozen, omdat diverse voor 2025 geplande investeringen opschoven in de tijd. Zo

besloten we de eventuele aankoop van 131 woningen van Mooiland uit te stellen in verband met de onzeker-

heid rondom de huurbevriezing.

Dit jaarverslag laat zien dat we, ondanks grote uitdagingen en externe factoren, goed op koers liggen met onze

ambities. In 2026 stellen we een nieuw ondernemingsplan op. Ook zijn we erg benieuwd naar de plannen van

het nieuwe kabinet en de lokale coalities. Wij blijven ons inzetten voor het welzijn van onze huurders en wo-

ningzoekenden.

Marco de Wilde

Op 11 mei ontvingen we verdrietig nieuws. Onze directeur-bestuurder Marco de Wilde is ongeneeslijk ziek. Zijn

ziekte is onverwachts en zo ver gevorderd dat hij per direct zijn werkzaamheden heeft neergelegd. Het voor-

woord bij deze jaarstukken is van zijn hand.

22 mei 2026

Roos Schreuder- Van der Linden,

waarnemend directeur-bestuurder

Inhoudsopgave

Voorwoord .............................................................................................................................................................. 1

1. Bouwen aan voldoende betaalbare woningen ................................................................................................... 4

1.1 Beschikbaarheid ................................................................................................................................................ 4

1.2 Betaalbaarheid .................................................................................................................................................. 8

2. De woonruimteverdeling in Ede, Scherpenzeel en Wageningen ...................................................................... 12

3. Bouwen aan vitale wijken met aandacht voor mensen met een zorgvraag ..................................................... 15

3.1 Vitale wijken .................................................................................................................................................... 15

3.2 Wonen en zorg ................................................................................................................................................ 20

4. Bouwen aan duurzame en kwalitatief goede woningen ................................................................................... 23

4.1 Duurzaamheid en Kwaliteit ............................................................................................................................. 23

4.2 Onderhoud en investeringen .......................................................................................................................... 26

5. Bouwen aan sterke organisatie met hart voor de huurder en oog voor de omgeving ..................................... 29

5.1 Een sterke organisatie ..................................................................................................................................... 29

5.2 Processen en informatievoorziening ............................................................................................................... 32

5.3 Hart voor de huurder ...................................................................................................................................... 33

5.4 Oog voor de omgeving .................................................................................................................................... 37

6. Onze financiën................................................................................................................................................... 42

7. Risicomanagement ............................................................................................................................................ 59

8. Governance ....................................................................................................................................................... 64

9. Environment, Social en Governance rapportage .............................................................................................. 67

10. Verslag Raad van Commissarissen .................................................................................................................. 70

11. Jaarrekening .................................................................................................................................................... 84

12. Overige gegevens .......................................................................................................................................... 137

Controleverklaring onafhankelijke accountant ................................................................................................... 139

Bijlagen .............................................................................................................................................................. 151

1. Bouwen aan voldoende betaalbare woningen

1.1 Beschikbaarheid

Wat is onze meerjarige koers?

De wachttijden voor een woning zijn lang en lopen op. We merken dat het (te) lang wachten op een huis nega-

tief uitpakt op het welzijn van woningzoekenden. Daarom bouwen we aan voldoende betaalbare woningen.

Woonstede opereert in de regio Foodvalley met name in de gemeenten Ede en Scherpenzeel. In 2023 is een

regionale woondeal getekend. Deze is in 2025 geactualiseerd en gaat uit van (bruto) 27.751 nieuwe woningen

(waarvan minimaal 30% sociale huur) tot en met 2034.

Naar verwachting wordt de wet Versterking regie volkshuisvesting in 2026 ingevoerd. Een onderdeel van deze

(concept) wet is de verplichte realisatie van 30% sociale huur in alle nieuwbouw. We omarmen deze ambitie en

committeren ons zo veel mogelijk aan de realisatie ervan. In de begroting 2025-2029 gingen we na 2025 uit van

de realisatie van 157 sociale koopwoningen per jaar. Daarnaast kozen we ervoor om meer woningen te verko-

pen dan in voorgaande jaren. Hoewel deze twee keuzes primair financieel waren gedreven, zijn ook positieve

effecten te verwachten. De woningen voorzien in een behoefte en kunnen een bijdrage leveren aan doorstro-

ming en meer inkomensdifferentiatie in de wijk

Onze ambitie? Elke werkdag een huis (en liever nog meer)!

Om deze ambitie te bereiken streefden we in 2025 de volgende doelstellingen na:

• In 2025 realiseren we minimaal 80% van de voorgenomen 264 woningen (211 woningen);

• Nemen we een besluit over de aankoop van 131 sociale huurwoningen in Ede;

• Verkopen we vijftig woningen;

Nieuwe woningen

We leverden 246 woningen op in 2025. Daarmee hebben we onze doelstelling gerealiseerd (tabel 1).

In 2025 opgeleverde projecten

Aantal

Type woning

Gemeente

Brinkstraat

Appartementen

Ede (Bennekom)

Kernhem Scherf 9

Appartementen met lift

Ede

Hulakker

Appartementen

Ede (Lunteren)

Klein Haversteeg

Appartementen zonder lift

Ede

Enka Veld I

Appartementen met lift

Ede

Kernhem Scherf 17a

Grondgebonden woningen

Ede

Kernhem Scherf 22a

Grondgebonden woningen

Ede

WFC Veld G

Appartementen met lift

Ede

Totaal

246

Tabel 1 Nieuwbouwprojecten 2025

Elke werkdag een nieuw huis bouwen blijft een mooie meerjarige ambitie, die we volgend jaar weer proberen

te realiseren (tabel 2). Maar met de huidige omstandigheden met netcongestie, stikstof etc. is de doelstelling

uitdagend. Netto een huis per dag kunnen we de komende periode waarschijnlijk niet waarmaken.

We intensiveren het spoor om in de bestaande voorraad woningen toe te voegen (bijvoorbeeld door splitsing

en optoppen). Misschien is het daarom beter om te gaan spreken over 1 thuis per dag in plaats van 1 huis per

dag.

Zachte plannen

We weten voor de komende jaren welke zachte bouwplannen er zijn. Die stemden we met de gemeenten af,

omdat ook ambtenaren nodig zijn om onze bouwplannen te realiseren door onder andere het verlenen van

vergunning. Verder hebben we in beeld welke projecten hinder ondervinden van stikstof en netcongestie.

We verwachten in de begroting 2026 145 woningen nieuw te bouwen. De plannen voor 2026 zijn hard. We ver-

wachten deze projecten daadwerkelijk te realiseren in 2026. De ervaring leert dat de planning van de bouw

niet in beton gegoten is. Door allerlei omstandigheden kunnen projecten langzamer of sneller worden gereali-

seerd. Ook hebben we de aankoop van 157 woningen in twee projecten begroot.

Om de uitdagingen in de woningbouwplannen te beheersen, blijven we in gesprek met gemeenten, netbeheer-

ders en marktpartijen. Deze gesprekken vinden zowel lokaal als regionaal plaats, met als doel gezamenlijk op-

lossingen te vinden voor onder andere netcongestie, stikstof en buurtbezwaren. Daarnaast verkennen we mo-

gelijkheden om woningen toe te voegen in de bestaande voorraad, bijvoorbeeld door het optoppen van gebou-

wen, het aanbouwen van woningen en het eventueel splitsen van woningen.

Grondposities

We onderhouden contacten met eigenaren en ontwikkelaars om panden te verwerven die we ofwel transfor-

meren naar woningen dan wel na sloop gebruiken voor de bouw van nieuwe woningen. Doordat we nu gron-

den afnemen, al dan niet met een te slopen gebouw erop, laten we marktpartijen zien dat we ook in dit seg-

ment een serieuze speler zijn. Dit versterkt onze positie en vergroot de kans op toekomstige samenwerkingen

met marktpartijen. We kochten in 2025 geen bouwgrond aan. In 2025 hebben we 2 woningen aan de Veender-

weg 8 & 10 te Ede aangekocht. In 2026 zullen we 26 woningen van Careander verwerven. De huurders van die

woningen verhuizen naar de nieuwbouw van Careander in de Wethoudersbuurt te Ede. Hierna zal Woonstede

de leegkomende woningen (tijdelijk) verhuren. We kochten geen panden aan met het oog op transformatie

naar woningen. In de toekomst verwachten we weer locaties van marktpartijen te verwerven.

Flexwoningen

We realiseren onder voorwaarden op kleine schaal sociale huurwoningen op tijdelijke locaties. In samenwer-

king met de gemeente Ede realiseren we in de tweede helft van 2026 op de locaties Groenendaal en Somater-

rein tijdelijke (of flex)woningen.

Aankoop sociale huurwoningen

We hebben het aanbod van woningcorporatie Mooiland om hun 131 sociale huurwoningen in Ede over te ne-

men. In 2025 onderzochten we onze belangstelling hiervoor.

Verkopen

In de afgelopen jaren verkochten we maximaal 25 uitpondwoningen per jaar. Eind 2024 hebben we ons in het

jaarplan 2025 voorgenomen dit aantal naar vijftig woningen te laten stijgen. Ons idee was dat deze verkoop

extra inkomsten opleverde die we konden inzetten voor de realisatie van nieuwbouwwoningen. Op basis van

de aangepaste verkoopregels van het Rijk krijgen huurders voorrang bij het kopen van een grondgebonden wo-

ning. De verkopen dragen daarmee bij aan de doorstroming. We gingen ervan uit dat we teruggekochte wonin-

gen voor grotendeels weer als verkopen onder voorwaarden verkopen.

In de begroting is een verkoopopbrengst ingerekend van 29,1 miljoen euro (inclusief verkoopkosten).

Deze opbrengst is berekend met een gemiddelde verkoopopbrengst per woning. In de begroting kwam dat uit

op 50 woningen.

Als de verkoopopbrengst per woning hoger ligt dan dat gemiddelde, verkopen we minder woningen om het-

zelfde bedrag binnen te krijgen. In de communicatie met de huurdersorganisaties en gemeente hebben we het

met name over aantallen om een voorspelling van de voorraadontwikkeling te kunnen doen (nieuwbouw mi-

nus sloop en verkoop). Omdat verschillende investeringen naar achteren schoven is de verkoopopgave naar

beneden bijgesteld.

In 2025 verkochten we uiteindelijk 26 woningen in uitpond, 1 woning in Koopgarant en 25 woningen in Vrije

Koop (inclusief doorverkoop na terugkoop Koopgarant). Zie tabel 21 voor de verkoopopbrengst per woning.

Het aantal woningen met een terugkoopplicht daalde met 23 woningen. Van 905 per 31 december 2024 naar

882 woningen per 31 december 2025. Daarnaast steeg het aantal woningen met een terugkooprecht met 25

woningen naar 250. Deze 1.132 woningen kunnen we te zijner tijd terugkopen, omdat we een terugkoopver-

plichting hebben óf omdat we recht van eerste koop hebben. Deze woningen blijven beschikbaar voor sociale

huur of sociale koop.

Aan- en terugkopen

In 2025 kochten we 22 woningen uit Koopgarant terug. Daarvan namen we er eentje terug in de verhuur. De

overige woningen verkochten we in de vrije verkoop (dus zonder korting). Bij Koopgarant heeft de koper een

aanbiedingsplicht en Woonstede een terugkoopplicht. We kochten geen woningen uit Vrije Koop terug. Bij

Vrije Koop heeft de koper een aanbiedingsplicht en de verkoper een terugkooprecht. Voor de serviceflat Bel-

védère geldt een specifiek aankoopbeleid. Het gaat hier om 98 appartementen en 47 garages. Een aantal koch-

ten we al aan en voor een deel hebben we een aankoopplicht. In 2025 kochten we 2 appartementen aan. Beide

verkochten we door. Per 31 december 2025 geldt de aankoopplicht nog voor 1 appartement en 1 garage. Met

1 eigenaar van een appartement en 3 eigenaren van een garage maakten we (nog) geen afspraken over de aan-

koop.

Classificatie

DAEB

Niet-DAEB

Totaal

Koopgarant 31-12-2024

769

136

905

Terugkoop koopgarant

-21

-3

-24

Verkoop koopgarant

Koopgarant 31-12-2025

748

134

882

Tabel 2. Stand van zaken koopgarant 2025

Ontwikkeling woningvoorraad Woonstede

Gerealiseerd

Begroot

Opgeleverde nieuwbouw

246

264

Aankoop (excl. Koopgarant)

131

Sloop

Totaal huurwoningen

250

395

Aankoop Uitpond

Verkoop Uitpond

-26

-50

Uitpond

-26

-50

Aankoop Koopgarant

Verkoop Koopgarant

-1

-30

Aankoop Vrije koop

Verkoop Vrije koop

-25

Verkoop onder Voorwaarden

-4

Totaal inclusief Koopgarant

220

348

Tabel 3. Ontwikkeling woningvoorraad 2025

1.2 Betaalbaarheid

Wat is onze meerjarige koers?

De betaalbaarheid van wonen draagt bij aan woongeluk, bestaanszekerheid en aan het welzijn van onze huur-

ders. Betaalbaarheid gaat over meer dan de hoogte van de huur. Of een huis betaalbaar is hangt af van ver-

schillende factoren, zoals huishoudsamenstelling, inkomsten en (energie)kosten.

Door de verruiming van het tweehurenbeleid (in 2023) is elke woning nu bereikbaar en betaalbaar voor de

doelgroep. Door deze gelijke slagingskansen krijgen we meer spreiding in inkomen door het hele bezit. Dat is

goed voor de diversiteit in wijken en buurten. We kiezen ervoor om de helft van de nieuwbouw dicht tegen de

liberalisatiegrens te verhuren. Dat betekent dat deze woningen bij de eerste verhuring worden uitgesloten van

het tweehurenbeleid. Bij mutatie is het tweehurenbeleid weer van toepassing. Deze keuze is primair financieel

gedreven. Maar er zijn ook positieve effecten te verwachten. De woningen voorzien in een behoefte en kunnen

een bijdrage leveren aan doorstroming en meer inkomensdifferentiatie in de wijken.

Het vangnet voor mensen met een laag inkomen en geldproblemen is groot en divers. We helpen onze huur-

ders door de voorzieningen inzichtelijk te maken en sluiten daarvoor aan bij bestaande initiatieven. Dit doen

we via onze website, laten we doen door onze partner ADV en doen we zelf in gesprekken over financiële za-

ken.

Onze ambitie? Betaalbare huren voor al onze huurders & (woon)las-

tenverlaging voor onze meest kwetsbare huurders.

Om deze ambities te bereiken streefden we in 2025 de volgende doelstellingen na:

• Continueren we ons tweehurenbeleid;

• Verhuren we maximaal de helft van de nieuwbouw vlak onder de liberalisatiegrens;

• Actualiseren we ons streefhuurbeleid;

• Volgen we de Nationale Prestatieafspraken wat betreft de huuraanpassing;

• Verhogen we de huren van woningen met een E/F/G-label niet.

Tweehurenbeleid

Bij de invoering van passend toewijzen (in 2016) kwam de nadruk op de goedkoopste woningen voor de pri-

maire doelgroep te liggen. De laatste jaren werd duidelijk dat dit zorgde voor een hogere slaagkans voor de pri-

maire doelgroep en de secundaire doelgroep in de knel kwam. Daarom verruimden we in 2023 het tweehuren-

beleid. Alle woningen met een streefhuur onder de sociale huurgrens wijzen we volgens het tweehurenbeleid

toe. Iedereen die onder de inkomensgrens valt, mag per 1 april 2023 op alle woningen reageren. Afhankelijk

van het inkomen en de huishoudgrootte verlagen we de huur naar de bijpassende aftoppingsgrens. Iedereen

krijgt gelijke kans op elke woning. Het toewijzen van een woning doen we natuurlijk nog steeds op basis van

inschrijftijd op Huiswaarts.

Gelijke kansen voor beide doelgroepen heeft meer positieve effecten. Bij ruim 95% van de hoogbouwapparte-

menten had de primaire doelgroep voorrang. Per saldo werden bijna alle appartementen in de hoogbouw ver-

huurd aan de primaire doelgroep. Dat gaf een scheve verdeling van de (financiële) draagkracht van huurders

over de verschillende woningtypen. De verdeling van de actief woningzoekenden bestaat uit ongeveer twee

derde primaire doelgroep en één derde secundaire doelgroep. Het tweehurenbeleid heeft een positieve in-

vloed op de verdeling tussen primaire en secundaire doelgroep en de veerkracht in buurten en wijken. De ver-

deling van de verhuurde woningen (2022-2025) naar doelgroepen, staat hieronder.

2022

2023

2024

2025

aantal

Primaire

doelgroep

730

72%

754

67%

484

58,8%

559

62%

Secundaire

doelgroep

249

24,5%

342

30,4%

324

39,3%

326

36,2%

Hoger inko-

men

3,5%

2,6%

1,9%

1,8%

Totaal

1.014

100%

1.125

100%

824

100%

901

100%

Tabel 4. Verdeling verhuringen naar doelgroep 2022 -2025

Aanvangshuren nieuwbouw

In 2025 pasten we het aanvangshuurbeleid voor nieuwbouwwoningen aan. Grondgebonden woningen bieden

we aan dicht tegen de sociale huurgrens. Gestapelde woningen kennen een beperkt lagere aanvangshuur. Voor

nieuwe woningen tot en met 3 kamers is het tweehurenbeleid van kracht. Nieuwe woningen met 4 of meer

kamers wijzen we bij voorkeur toe aan 3 of meerpersoonshuishoudens. Daarom toppen we deze huren alleen

nog af tot de tweede aftoppingsgrens.

Streefhuurbeleid

In 2025 pasten we het streefhuurbeleid aan. Door de aanpassingen komt de gemiddelde streefhuur per woning

uit op € 775. Dit is 70,7% van de maximaal toegestane huur. De streefhuur is de huur waarmee we bij het vrij-

komen van een woning adverteren.

Huuraanpassing

In de Nationale Prestatieafspraken 2025 - 2035 is afgesproken om de huur per 1 juli 2025 gemiddeld met maxi-

maal 4,5% te verhogen. Ongeveer 10.000 huurders kregen deze huurverhoging van 4,5%. De huurders van een

woning met een laag energielabel, namelijk E, F of G, kregen geen huurverhoging.

Huursomstijging

De huursomstijging van Woonstede is de gemiddelde netto huurstijging per 1 januari 2026 ten opzichte van 1

januari 2025. Het Rijk bepaalde de maximale huursomstijging op 4,5%. De huursomstijging van de geliberali-

seerde huurcontracten (aanvangshuur boven de liberalisatiegrens) en de mutaties (huurharmonisatie) telt niet

mee in de berekening voor de huursomstijging. Onze gemiddelde huursomstijging komt in 2025 op 4,44%. We

bleven dus onder de maximaal toegestane huursomstijging van 4,5%.

Op 31 december 2025 was de maximaal toegestane huur van onze woningen op basis van het Woningwaarde-

ringsstelsel gemiddeld € 1.095 per maand. Onze gemiddelde netto huur was per 31 december 2025 € 663 per

maand (afgerond op hele euro's). Op basis van de verhouding netto huur en maximaal toegestane huur is het

percentage 60,5%. In 2024 was dit percentage 62,8%.

Bezwaren

Van alle vragen en bezwaren over de huurverhoging behandelde de Huurcommissie uiteindelijk 16 bezwaren.

In alle gevallen oordeelde de Huurcommissie dat de aangezegde huurverhoging redelijk was.

Vangnet

Het vangnet voor mensen met een laag inkomen en geldproblemen is groot en divers. We helpen onze huur-

ders door de voorzieningen inzichtelijk te maken en sluiten daarvoor aan bij bestaande initiatieven. Dit doen

we via onze website, laten we doen door onze partner ADV en doen we zelf in gesprekken over financiële za-

ken.

Huurachterstanden

Drie medewerkers houden zich dagelijks bezig met het voorkomen en oplossen van betalingsachterstanden. Zij

zijn erop gericht snel met huurders die problemen hebben om de huur te betalen in contact te komen. Zij pro-

beren de oorzaak van het betalingsprobleem te achterhalen om de best passende oplossing te bieden. Waar

nodig verwijzen zij huurders door naar hulpverlenende instanties.

Per 31 december 2024

Per 31 december 2025

Tijdsduur

Aantal

huurders

Bedrag (in euro's)

Aantal

huurders

Bedrag (in euro's)

Tot en met 1 maand

383

135.977

336

125.580

Tot en met 2 maanden

83.224

114

104.731

Tot en met 3 maanden

54.817

39.580

Tot en met 4 maanden

33.192

45.481

Tot en met 5 maanden

36.427

50.521

Tot en met 6 maanden

35.628

23.080

Tot en met 7 maanden

5.580

9.545

Tot en met 8 maanden

10.524

16.167

Tot en met 9 maanden

5.549

5.060

Tot en met 11 maanden

16.266

> 12 maanden

9.207

Totaal

545

417.184

524

428.952

Tabel 5. Huurachterstanden 2024-2025 (incl. zakelijke huurders)

De totale achterstand 2025 ten opzichte van de bruto jaarhuur is gelijk gebleven aan de totale achterstand

2024. De totale achterstand bedroeg eind 2025 € 428.952. Dat is 0,5% van de bruto jaarhuur.

We maken onderscheid tussen de totale betalingsachterstanden en de huurachterstand. Ook maken we onder-

scheid tussen betalingsachterstanden van onze woningen en ons maatschappelijk en zakelijk vastgoed. De za-

kelijke achterstand was eind 2025 € 1.973. Dat is aanzienlijk lager dan eind 2024.

De totale betalingsachterstand van onze woningen (dus exclusief de zakelijke huurders) bedroeg eind 2025

€ 424.287. Dit bedrag is inclusief openstaande facturen voor andere zaken dan de huur. Kijken we naar de zui-

vere huurachterstand (exclusief de zakelijke huurders) dan bedroeg deze € 368.959. Onze doelstelling om de

zuivere huurachterstand onder de € 400.000 te houden is daarmee ruimschoots gehaald. Het aantal zittende

huurders met een achterstand is wat gedaald. De gemiddelde achterstand per huurder is gestegen.

De Financieel Consulenten zien dat de problematiek waar onze huurders mee te maken hebben steeds com-

plexer wordt. Zij zijn erop gericht betalingsproblemen duurzaam op te lossen. Als situaties complex zijn kost het

meer tijd om tot een duurzame oplossing te komen en kunnen achterstanden eerst oplopen.

Ontruimingen

Wij ontruimen niet, tenzij het echt niet anders kan. Ontruimde huurders krijgen altijd een tweede kans als de

huurschuld en overige kosten betaald zijn.

Indien nodig stellen we aanvullende voorwaarden, zoals een tijdelijke huurovereenkomst of bewindvoering

en/of budgetbeheer. Huurders die uitgezet zijn in verband met overlast kunnen via Huiswaarts reageren op een

woning. Woonstede beoordeelt per geval of we een tweede kans bieden en onder welke voorwaarden. Een

begeleidingsovereenkomst maakt daar altijd deel van uit.

In 2025 werd aan 22 huurders de ontruiming aangezegd. In 18 gevallen was dat vanwege betalingsachterstand.

Drie huurders kregen ontruiming aangezegd vanwege overlast en in één geval vanwege woonfraude. Van zes

huurders ontruimden we de woning daadwerkelijk, in twee gevallen hadden huurders de woning al verlaten

zonder huuropzegging. Ook hebben we één garage ontruimd. We ontruimden minder vaak dan in 2024.

In twee gevallen werd er ontruimd in verband met ernstige overlast. In de andere gevallen is alles geprobeerd

om met de huurders tot een oplossing te komen. Helaas heeft dit niet geleid tot voorkoming van de ontrui-

ming.

2. De woonruimteverdeling in Ede, Scherpenzeel en Wageningen

Woonruimteverdeling in Nederland is een stelsel van wetten en regels om in geval van schaarste op de woning-

markt, huurwoningen verantwoord en eerlijk te kunnen verdelen. De belangrijkste wet is de Huisvestingswet.

Op grond van de Huisvestingswet hebben gemeenten de mogelijkheid vrijgekomen huurwoningen naar inzicht

te verdelen. Zij kunnen bepaalde groepen voorrang geven, bijvoorbeeld om medische redenen of wegens sloop

van de huidige woning. Een gemeente moet de toewijzingsregels opnemen in een huisvestingsverordening die

alleen op het gebied van de gemeente geldt. De woningcorporaties voeren deze regels uit.

Bij de verdeling van de vrijkomende en nieuw te bouwen woningen heeft de woningcorporatie zich niet alleen

te houden aan de huisvestingsverordening maar ook aan toewijzingsregels van het Rijk:

• Passend toewijzen. Minimaal 95% van de verhuringen moet passend zijn;

• Minimaal 92,5% van de verhuringen van woningen met een contracthuur tot en met de sociale huur-

grens (€ 900,07) moet voldoen aan de staatssteunregeling.

Woonruimteverdeling

Je kan bij een woningcorporatie in de Foodvalley huren als je ingeschreven staat bij Huiswaarts. Daar worden

woningzoekenden geregistreerd en de woningen geadverteerd. Ruim 7.800 mensen uit Ede en Scherpenzeel

zoeken actief een huis. Bij Huiswaarts reageren bijna 25.500 mensen actief op huizen in onze regio. Actief wil

zeggen dat zij minimaal één keer in 2025 op het woningaanbod reageerden.

Ingeschreven woningzoekenden

Bij huiswaarts

Uit gemeente Ede

Uit gemeente Scherpenzeel

Aantal

Percentage

Aantal

Percentage

Aantal

Percentage

Doelgroep

69.568

96,1%

21.649

96,4%

1.308

96,2%

Overig

2.808

3,9%

808

3,6%

3,8%

Totaal

72.376

100%

22.457

100%

1.359

100%

Actief woningzoekenden

Bij huiswaarts

Uit gemeente Ede

Uit gemeente Scherpenzeel

Aantal

Percentage

Aantal

Percentage

Aantal

Percentage

Doelgroep

23.482

92,3%

6.932

92,0%

283

91,3%

Overig

1.957

7,7%

599

8,0%

8,7%

Totaal

25.439

100%

7.531

100%

310

100%

Tabel 6. Ingeschreven en actief woningzoekenden 2025

Woonstede bood in 2025 aan 901 woningzoekenden een nieuw thuis. We moeten minimaal 92,5% van de wo-

ningen (en kamers) met een huur tot en met de sociale huurgrens van € 900,07 verhuren aan de (primaire en

secundaire) doelgroep. In 2025 waren dat éénpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met € 49.669 en

meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met € 54.847. Zie bijlage 1 voor de omschrijving van de

verschillende doel- en inkomensgroepen. Van onze nieuwe huurders behoorde 98,2% tot die doelgroep. We

voldoen dus ruim aan het vereiste. In Bijlage 1 staat een gedetailleerd overzicht van de toewijzingen per ge-

meente naar huishoudsamenstelling, huishoudinkomen en huurprijs.

Ede

Scherpenzeel

Wageningen

Totaal

Aantal

Primaire doelgroep

532

63,2%

51%

20%

559

62%

Secundaire doel-

groep

296

35,1%

49%

60%

326

36,2%

Hoger inkomen

1,7%

20%

1,8%

Totaal

842

100%

901

100%

Tabel 7. Verdeling verhuringen naar doelgroep per gemeente in aantal en percentage 2025

Ook moet Woonstede aan huurders met een inkomen onder de inkomensgrenzen van de huurtoeslag minimaal

95% van de verhuringen passend toewijzen. Van de verhuringen in 2025 die getoetst zijn, werd in 99,6% van de

gevallen passend toegewezen. Onder passend toewijzen verstaan we een huurwoning met een huurprijs onder

de bij huishoudgrootte en inkomen horende aftoppingsgrens.

Opzeggingen

In 2025 werd van 673 woningen de huur opgezegd. In onderstaande tabel staan de aantallen en de mutatie-

graad per gemeente weergegeven.

Opgezegde woningen per gemeente

Aantal woningen/kamers

Aantal opzeggingen

Mutatiegraad

Ede

10.372

619

Scherpenzeel

696

6,5%

Wageningen

10,2%

Totaal

11.156

673

Tabel 8 Opgezegde woningen per gemeente 2025 met mutatiegraad

Van de verhuringen werd 35% niet geadverteerd. Deze woningen werden verhuurd via instanties die voor-

drachtsrecht hebben, via directe bemiddeling en mensen met een urgentie die direct bemiddeld werden door

Woonstede. Ook zijn er niet geadverteerde woningen verhuurd aan statushouders (zie tabel 11). Van de wonin-

gen die werden geadverteerd ging 37% naar mensen die voorrang hebben op basis van kernbinding, leeftijd

(seniorenwoningen) of urgenten die zelf mochten reageren.

Van de woningen die in 2025 werden geadverteerd, staat in onderstaande tabel de gemiddelde inschrijfduur en

het gemiddeld aantal reacties. Hier zit ook de verhuurde nieuwbouw bij (die overigens voor een deel al in 2024

werd geadverteerd). Het aantal reacties en de benodigde inschrijfduur wordt beïnvloed door het (boven-

staande) gegeven dat 37% van de geadverteerde woningen terecht komen bij nieuwe huurders op basis van

een voorrangsregel.

Aantal reacties en inschrijfduur

Ede

Scherpenzeel

Wageningen

Totaal Woonstede

Gemiddeld aantal reacties

443

465

n.v.t.

444

Gemiddelde benodigde inschrijfduur in jaren

9,4

10,5

n.v.t.

9,4

Gemiddelde actieve zoektijd in jaren

3,8

4,4

n.v.t.

3,8

Tabel 9. Gemiddeld aantal reacties en gemiddelde inschrijfduur in jaren per gemeente in 2025

Statushouders

We streven naar het volledig invullen van de taakstelling voor het huisvesten van statushouders en het inlopen

van de opgebouwde achterstand. In totaal hebben we 287 personen gehuisvest (269 in Ede en 18 in Scherpen-

zeel), daarmee is de gemeentelijke taakstelling voor 2025 gerealiseerd. De achterstand is nog niet geheel gere-

aliseerd, maar wel ingelopen. We verwachten de taakstelling en achterstand in 2026 te realiseren.

Statushouders

Achterstand

01-01-2025

Taakstelling 2025

Geplaatst

Achterstand

31-12-2025

Ede

150

192

269

Scherpenzeel

Wageningen

Tabel 10. Taakstelling 2025, eindstand per 1 januari 2026

Studentenhuisvesting

Onze Wageningse collega-corporatie Idealis verzorgt de huisvesting van studenten in Ede. Idealis huurt drie

woongebouwen van Woonstede aan de Hoefweg in Ede; goed voor 260 studentenkamers.

Housing First

In onze prestatieafspraken spraken we af jaarlijks tien woningen in te zetten voor Housing First. In 2025 start-

ten we met het evalueren van Housing First trajecten met het nieuwe stoplichtmodel. Dit leverde veel inzicht

op in de voortgang van trajecten en de kansen tot omklappen van huurcontracten voor cliënten. In één geval

besloten we in 2025 om het contract niet om te klappen. In vier gevallen werd het contract wel omgeklapt. In

alle andere gevallen lopen de trajecten nog. Sinds begin 2025 leveren we weer continu tien woningen voor

Housing First. We verwachten in 2026 blijvend 10 woningen te leveren voor Housing First. We besteden aan-

dacht aan de ontwikkeling van onze kennis van Housing First. Een woonconsulent volgde samen met een col-

lega van de Gemeente Ede, de leergang Housing First. Beiden rondden deze succesvol af.

3. Bouwen aan vitale wijken met aandacht voor mensen met een zorgvraag

3.1 Vitale wijken

Een vitale wijk is een veilige, prettige leefomgeving waarin iedereen zich thuis voelt. Waar mensen zich uitge-

nodigd voelen om mee te doen en we samen werken aan duurzaam samenleven. Huurders zijn de ervarings-

deskundigen in hun wijk en maken onderdeel uit van onze ambitie om de vitaliteit en veerkracht in wijken te

behouden of te verbeteren. Iedereen heeft iets bij te dragen, ongeacht leeftijd, zorgvraag, achtergrond of ge-

zinssamenstelling. Om dat talent te herkennen, leren we onze huurders graag beter kennen. Daar investeren

we in. We investeren ook in de relatie met onze professionele partners.

Onze ambitie? Onze huurders waarderen de vitaliteit van hun wijk

met een 8

Om deze ambitie te bereiken streefden we in 2025 de volgende doelstellingen na:

• We hebben voor vier wijken een gebiedsactieplan om de leefbaarheid te verbeteren. We sluiten aan

bij de gebiedsagenda’s van de Gemeente Ede;

• Experimenteren we met een pilot gericht toewijzen;

• Zetten we voor het eerst onze sociale complexkaart in om de leefbaarheid en draagkracht te verbete-

ren. In dit kader gaan we samen met Opella aan de slag met ’sociaal renoveren’ in de Kleefsehoek;

• Experimenteren we met de realisatie van een levendige plint, dat doen we op WFC Veld G.

Gebiedsactieplan en gebiedsagenda

Ons doel voor 2025 was voor onze vier wijken wijkwerkgebieden een gebiedsactieplan op te stellen om de leef-

baarheid te verbeteren. Daarbij sluiten we aan bij de gebiedsagenda’s van de Gemeente Ede. We hebben ons

doel gerealiseerd. Van elke wijk hebben we een wijkanalyse die vertaald is naar een wijkuitvoeringsplan voor

2026 en latere jaren. De wijkanalyses hebben we gepresenteerd aan onze stakeholders en aangevuld met hun

input. Dit resulteert in een goede en herkenbare sociale wijkkaart. De uitkomsten hebben we vertaald in een

wijkuitvoeringsplan 2026. Het wijkuitvoeringsplan 2027-2028 en de daarbij behorende meerjaren leefbaar-

heidsbegroting maken we in 2026.

Experiment gericht toewijzen

In 2025 bereikten we, na uitvoerig overleg met de Gemeente Ede, overeenstemming over de uitvoering van dit

experiment. Ook de huurdersbonden stemden in. In november 2025 ondertekenden we de Experimenteer-

overeenkomst met gemeente Ede en konden we de uitrol in 2026 gaan voorbereiden. Het experiment heeft

een duur van twee jaar en we verwachten eind van het eerste kwartaal 2026 de eerste woningen gericht toe te

wijzen op motivatie. In totaliteit verwachten we in 2026 en 2027 80 woningen (10 per woongebouw) op deze

wijze toe te wijzen in zeven flats in de HEZ en in het seniorencomplex de Kleefsehof.

Sociaal renoveren Kleefsehoek

We hebben de in 2024 ontwikkelde tool sociale complexkaart nog niet ingezet en verder ontwikkeld. De be-

hoefte bij de buurt Kleefsehoek is gewijzigd en inzet van de sociale complexkaart bij dit complex is niet meer

gewenst. De wens om hier sociaal te renoveren en de draagkracht te verbeteren is nog actueel. We besloten

om met gericht toewijzen hier invloed op te gaan uitoefenen.

Levendige plint

Op het World Food Centre leverde Woonstede 88 appartementen op met een ruimte op de begane grond waar

ontmoeten met de buurt centraal staat. 24 van de appartementen zijn verhuurd aan cliënten van Zorg -op-

maat. Zorg-opmaat heeft hier een uniek woonproject gerealiseerd. Er kunnen 24 volwassenen met een psychi-

sche kwetsbaarheid een nieuwe start maken in een inspirerende en gestructureerde woonomgeving. Op de

begane grond opende Bij Maaten (het grandcafé van Zorg-opmaat) in 2025 een horecagelegenheid waar bewo-

ners uit de wijk elkaar kunnen ontmoeten, waar ook maatschappelijke partners aanwezig kunnen zijn en waar

cliënten van Zorg op Maat kunnen werken in de toekomst. Inmiddels is Bij Maaten de nieuwe hot spot op het

WFC-terrein en is er een zeer levendige plint gerealiseerd.

Achter de voordeur in de hoogbouw

Sinds 2023 bezoekt het outreachend maatschappelijk werk van Achter de Voordeur (ADV) in Hoogbouw Ede-

Zuid bewoners van flats, in 2025 waren dat De Brugge en Van Eekelen.

ADV heeft 75% van de huishoudens bereikt en hulp geboden op bestaanszekerheid, zoals: organiseren van fi-

nanciële regelingen (opbrengst > €20.000,-), aanvragen van zorgtoeslag, voedsel- en kledingpakketten, aanmel-

ding bewindvoering, verwijzing schuldhulpverlening, toeleiding betaald werk, belastingaangiftes, kwijtscheldin-

gen, Meer Meedoen regelingen, aanvragen DigiD, verwijzing huisarts, aanmelding buurtgezinnen, verwijzing

Dien Je Stad, inschrijven Huiswaarts.

ADV realiseerde Vroegsignalering met een bereik van 70% op meldingen van gemeente Ede. Achterstand op

zorgverzekeringen kwam het meest voor (149x) naast energie (35x) en huur (9x). Met hulp van ADV zijn afbeta-

lingsregelingen opgestart. ADV bezoekt hiernaast ook mensen die op de zogenoemde CAK-lijst staan. Dit bete-

kent dat er minimaal zes maanden geen zorgpremie betaald is. ADV heeft de helft hiervan bereikt en hier-

voor is hulp opgestart. ADV leverde veel input voor het Sociaal Maatschappelijk Raamwerk voor het pro-

gramma Hart voor HEZ.

Hart voor Hoogbouw Ede Zuid

In 2025 heeft het programmateam HEZ van Woonstede en gemeente Ede belangrijke stappen gezet in de wijk-

ontwikkeling. Waar in 2024 de basis werd gelegd, stond het afgelopen jaar in het teken van verdieping, partici-

patie en start realisatie.

In juni maakten we de overstap van de gezamenlijke gebiedsvisie naar een concreet programmaplan voor de

periode 2025-2030. Gedurende het jaar stelden we zowel het stedenbouwkundig als het sociaal-maatschappe-

lijk raamwerk op, die richting geven aan de fysieke en sociale ontwikkeling van het gebied. In december werden

beide raamwerken vastgesteld door de gemeente en Woonstede, en nam Woonstede het definitieve sloopbe-

sluit voor de flats Van Eekelen en Merlijn.

Samen met bewoners en huurdersvertegenwoordiging werkten we intensief aan sociale plannen voor deze

flats, waarbij zorgvuldige afstemming centraal stond en de belangen van alle betrokkenen goed zijn geborgd.

Ook organiseerden we diverse bewonersactiviteiten, participatiemomenten en een luisterpanel, wat bijdroeg

aan het versterken van de onderlinge band en het vertrouwen tussen bewoners en samenwerkende partijen.

Op het gebied van fysieke verbeteringen realiseerden we een nieuwe ontmoetingsruimte, knapten het basket-

balveld op, reinigden we het beton en de galerijen aan de buitenzijde van drie flats, realiseerden we scootmo-

bielstallingen bij meerdere complexen en startten met het opschonen van het groen in de openbare ruimte.

Deze zichtbare veranderingen worden breed gewaardeerd in de buurt.

Vooruitkijkend naar 2026 zetten we ons opnieuw in voor de wijk. Het programma HEZ schakelt over van de op-

bouwfase naar de uitvoeringsfase. We starten met de realisatiefase van het herstructureringsproject Hoge Tui-

nen en beginnen met het verhuizen van de eerste bewoners. Daarnaast gaan we aan de slag met het

experiment gericht toewijzen, voeren we naast regulier onderhoud ook complexverbeteringen uit en maken

we plannen om de begane grond van de complexen te verbeteren.

Ook starten gemeente en Woonstede de procedure van een partnerselectie. Deze partner moet ons langjarig

helpen bij de uitwerking en realisatie van de fysieke projecten.

Leefbaarheidsmeldingen

Figuur 1 Aantal leefbaarheidsmeldingen per jaar naar locatie 2025

Enkelvoudige of eenvoudige meldingen van bewoners over leefbaarheid handelen we direct af en registreren

we uitsluitend in ons klantvolgsysteem. Figuur 1 geeft het aantal leefbaarheidsmeldingen weer dat niet met

een enkelvoudige handeling af te handelen is. We zien dat het aantal meldingen wat afneemt, dat ligt voorna-

melijk aan de registratie afspraken die gewijzigd zijn. Opvallend is dat het aantal meldingen in de dorpen stijgt.

Dergelijke verschillen nemen niet weg, dat de druk in de wijken hoog blijft. Doordat mensen langer zelfstandig

moeten blijven wonen en hulp soms uitblijft of niet wordt ingeschakeld. Samenleven wordt hierdoor steeds

uitdagender. Het aantal meldingen over mensen met afwijkend gedrag die zorgen voor overlast is hoog. De

problematiek wordt daardoor omvangrijker en ingewikkelder. Ook zien we een toename van agressie in de wij-

ken.

We helpen onszelf en de bewoners door de leefbaarheid in de wijken inzichtelijk te maken om zo de leefbaar-

heid te beheersen en daar waar mogelijk positief te beïnvloeden. Om onze werkdruk beheersbaar te maken

vertellen we bewoners wat onze rol is welke keuzes we maken in wat we wel en niet aanpakken.

Leefbaarheidsfonds

We vinden het belangrijk dat onze huurders wonen in prettige en veilige buurten en wijken. Waar buren elkaar

kennen, rekening houden met elkaar en meehelpen om de woonomgeving schoon, heel, groen en veilig te hou-

den. Uit het leefbaarheidsfonds worden diverse zaken mogelijk gemaakt om de leefbaarheid in buurten en wij-

ken te vergroten. We rapporteren sinds dit jaar op de uitgaven van de verschillende wijken om zo meer zicht

(en grip) te krijgen. Voor de initiatieven van bewoners is een apart bedrag gereserveerd.

Uitgaven leefbaarheidsfonds 2025

Bedrag in €

Partnerbijdrage

35.000

Bijdrage bewonerscommissies

10.450

Huur ontmoetingsruimten

13.169

Uitgaven wijk 1 (Veldhuizen/Kernhem)

6.124

Uitgaven wijk 2 (Zuid)

8.348

Uitgaven wijk 3 (Buitendorpen)

10.792

Uitgaven wijk 4 (Centrum)

5.948

Bewonersinitiatieven

9.354

Andere initiatieven

22.870

Totaal

122.055

Tabel 11. Uitgaven leefbaarheidsfond 2025 (hele euro's)

Bewonersinitiatieven Leefbaarheidsfonds

Het leefbaarheidsfonds biedt actieve bewoners de mogelijkheid om met een financiële bijdrage initiatieven te

realiseren die hun buurt prettiger, socialer en aantrekkelijker maken. Sinds vorig jaar beoordelen woonconsu-

lenten zelfstandig aanvragen tot € 250. Aanvragen boven dit bedrag worden ter beoordeling voorgelegd aan de

commissie Leefbaarheidsfonds, die toetst aan de wettelijke kaders.

In 2025 werden bij Woonstede 21 aanvragen ingediend. Daarvan hebben we 19 aanvragen positief beoordeeld

en 2 afgewezen: één vanwege wettelijke beperkingen en één doordat een proefproject rondom gezamenlijk

koken niet succesvol bleek. In totaal hebben we € 9.354 toegekend aan bewonersinitiatieven. Dit is bijna drie

keer zoveel als in 2024.

De meeste aanvragen betroffen de aanschaf van praktische materialen voor ontmoetingsruimten. Ook werden

bijdragen verstrekt voor de huur van materialen voor kleinschalige buurt- en complexactiviteiten. Door initia-

tieven actief te delen via sociale media kreeg het leefbaarheidsfonds extra zichtbaarheid, wat heeft bijgedragen

aan de betrokkenheid van bewoners. Het leefbaarheidsfonds blijft daarmee een waardevol instrument om be-

wonersinitiatieven te stimuleren en de leefbaarheid in onze buurten te versterken.

Partnerbijdrage en samenwerking

Vitale wijken maken we niet alleen. Sterker nog: dat kunnen we niet alleen. Daarom werken we samen en in-

vesteren we in de relatie met onze professionele partners. Ook in 2025 hebben we samen met Stichting Pre-

sent, Netwerk Dien je Stad, Krajicek Foundation en buurtbemiddeling mooie dingen kunnen realiseren voor

onze huurders.

Stichting Present

In 2025 hebben vrijwilligers van Stichting Present zich ingezet in en rondom 45 huurwoningen in Ede. In totaal

waren 343 vrijwilligers actief in 102 projecten en besteedden duizend vrijwilligers uren om huurders te helpen

met hun tuinonderhoud, schoonmaken, vloer leggen, schilderen, behangen of verhuizen.

Naast projecten vond er in december een kerstactie plaats waarbij pakketten gemaakt en bezorgd zijn door

vrijwilligers op 40 verschillende adressen. Vrijwel al deze pakketten kwamen terecht bij een huurder van

Woonstede.

Dien je Stad

Bijna 18.000 vrijwilligers van Dien je Stad hebben bijna 30.000 uur bijgedragen om mensen hulp te bieden en

met elkaar in contact te brengen. Van alle hulpontvangers zijn onze huurders. Met de inzet van veel jongeren

en andere betrokken vrijwilligers bereikte Dien je stad duizenden inwoners. Mensen die zich eenzaam voelden,

nieuw waren in Nederland, extra hulp konden gebruiken in het dagelijks leven of simpelweg iemand zochten

die naast hen stond. Hun projecten Netwerk Dien je Stad, Medebuur (voorheen CVVE), Laten we Welzijn,

Maatjes Meer dan Huiswerk en MDT Dien je Stad vormden samen een stevig netwerk waarin ontmoeting, prak-

tische hulp en persoonlijke aandacht centraal stonden.

Krajicek Foundation

Het partnership met Krajicek Foundation zorgt ervoor dat de programmering op de Playground de komende

jaren kan blijven. Samen met Sportservicebedrijf de Vallei en Malkander, die buurtsportcoaches namens de

gemeente Ede leveren, én de gemeente Ede zelf, trekken Woonstede en de Foundation met elkaar op voor

meer kansengelijkheid en om de leefbaarheid in de wijk te vergroten.

Buurtbemiddeling Ede

We werken actief samen met Buurtbemiddeling Ede die twintig bemiddelaars hebben die zich vrijwillig actief

inzetten in de gemeente Ede. Een korte terugblik op 2025 leert ons:

• Van de 115 meldingen bij Buurtbemiddeling kwamen er 55 van Woonstede. Dat is twee keer zoveel als

in 2024;

• Ede-west is structureel de wijk met de meeste meldingen, gevolgd door Bennekom, Maandereng en

Oud-Zuid;

• Bijna de helft van de klachten gaat over geluidsoverlast. Er was een toename van meldingen over tui-

nen, dieren, stookgedrag en parkeren, zeker bij mooi weer;

• In veel gevallen speelt onbegrepen gedrag een rol. Het aantal meldingen hiervan bleef gelijk. Het aan-

tal meldingen over overbewoning, onderverhuur en woonfraude nam toe. Het algemene beeld is dat

het veel kwetsbare bewoners betreft;

• Taal- en cultuurverschillen zijn een belangrijke factor in conflicten tussen buren;

• Lang niet alle zaken gaan alleen over de inhoud, maar over erkenning en communicatie;

• Buurtbemiddeling constateert dat buren zich pas melden als de spanningen al langere tijd spelen. Te-

gelijkertijd zien de bemiddelaars dat een goed gesprek op het juiste moment veel kan betekenen.

Buurtbemiddeling Scherpenzeel

Buurtbemiddeling Scherpenzeel wordt gefaciliteerd door Welzijn Barneveld. In de gemeente Scherpenzeel ont-

ving Buurtbemiddeling 8 meldingen waarvan een keer werd doorverwezen door Woonstede. Onbekend is nog

of de bemiddeling succesvol was.

3.2 Wonen en zorg

Wat is onze meerjarige koers?

Iedereen heeft recht op een thuis. Voor sommigen is dat door een zorg- of hulpvraag een grotere uitdaging dan

voor anderen. Deze groep groeit. Daarom verbinden we wonen en zorg. Dat doen we in de huidige woning als

dat kan. Als dat nodig is doen we dat in een meer geschikte woning in een omgeving met voorzieningen die

aansluiten bij de behoefte van onze huurders. We noemen dit woonzorgzones.

De gemeenten en regio hebben de integrale woonzorgopgave steeds beter in beeld. In de herijking van de regi-

onale woondeal krijgt wonen en zorg ook een duidelijke positie.

Het uitgangspunt is dat onze huurders zo lang mogelijk kunnen blijven wonen in hun vertrouwde huis en omge-

ving. Verhuizen is pas aan de orde als de huurder dat wenst of de zorg dat noodzakelijk maakt. Dat betekent

ook dat we de netwerken in onze wijken intensiveren, zodat we zo dicht mogelijk op de (ontwikkeling van de)

zorgvraag van de mensen zitten. Dat daagt ons uit om creatief te zijn met de inzet van huizen, thuiszorg, intra-

murale zorg en inzet van medewerkers in zorg, welzijn en huisvesting. De zorg is daarbij de verantwoordelijk-

heid van onze partners, zij zijn te gast in het huis van onze huurder. Het wonen is de taak van Woonstede.

Onze ambitie? Het aantal huurders dat woont in een woning die

aansluit bij hun (toekomstige) zorg- of hulpvraag groeit

Om deze ambitie te bereiken streefden we in 2025 de volgende doelstellingen na:

• We blijven in gesprek met onze partners, versterken onze samenwerking en sluiten aan bij de geza-

menlijke kwalitatieve en kwantitatieve woonzorgopgave;

• We bezoeken minimaal 300 seniore huurders met de vraag of ze nog fijn wonen;

• We wijzen een nieuwe woonzorgzone aan op basis van de evaluatie van de woonzorgzones Veldhui-

zen en Scherpenzeel.

Samenwerking

Buiten het intensiveren van de contacten met onze bestaande ketenpartners, nemen we deel aan diverse plat-

forms en netwerken. Deelname aan de coalitie Vitale Gelderse Vallei is hier slechts een voorbeeld van. We zijn

zowel één op één als via platforms en netwerken actief in gesprek met onze bestaande ketenpartners. De focus

is hierbij dit jaar vooral uitgegaan naar de “grotere” partners. Met hen evalueren we onze samenwerking, onze

doelstellingen en onze ambities en zoeken samen naar kansen om de woonzorgopgave te realiseren.

Bezoek van seniore huurders

Onze adviseurs seniorenhuisvesting hebben in 2025 262 huisbezoeken afgelegd, ruim 100 meer dan het jaar

ervoor. We behaalden niet ons doel van 300 gesprekken. Dat is verklaarbaar uit een betere screening vooraf en

de focus op een jongere groep senioren (65+) die minder interesse hebben dan de 75+ huurders.

Bezoeken komen voornamelijk voort uit het versturen van brieven. We zien dat de respons hierop langzaam

afneemt. We hebben in 2025 vier keer zoveel brieven gestuurd dan in 2024. Dat komt deels omdat in sommige

wijken, bijvoorbeeld het Centrum, senioren vaker geschikt wonen en dus geen behoefte hebben aan een ad-

viesgesprek.

De huisbezoeken brengen veranderingen te weeg. De persoonlijke benadering en de praktische en emotionele

hulp bij het proces van verhuizen zijn succesfactoren. In 2025 zijn er 51 seniore huurders verhuisd. In 2024 wa-

ren dat er 34. Op die manier kwam er ook 15 uitpondwoningen vrij. Onze benadering leidt ook tot meer con-

tact met huurders die anders onzichtbaar bleven voor hulp. Zo krijgen meer huurders bijvoorbeeld hulp van de

WMO-consulenten van de gemeenten en vrijwilligersorganisaties. Wij op onze beurt krijgen vaker contact met

huurders via Malkander en huisartsen.

In 2026 verwachten we minder huisbezoeken af te leggen. We hebben inmiddels een kleiner team en we zien

dat de behoefte aan adviesgesprekken afneemt. We onderzoeken in 2026 hoe we in de toekomst onze senio-

ren, binnen onze bestaande processen, het beste kunnen adviseren en ondersteunen in hun huisvestingsvraag-

stukken.

Aanwijzen woonzorgzones

We hebben twee woonzorgzones: in Veldhuizen en Scherpenzeel. Het doel van een woonzorgzone is dat we in

één zone voldoende passende woningen hebben die de hele wooncarrière aansluiten bij de woonbehoeften

van de huurder. Om het functioneren van het woonzorggebouw goed te kunnen beoordelen is een langere tijd

nodig. Pas na enkele jaren kan beoordeeld worden of de “community” tot wasdom is gekomen.

Het thema woonzorgzone is onderdeel van het afwegingskader nieuwbouw in de initiatieffase. In 2025 hebben

we geen nieuwe woonzorgzone aangewezen. In 2026 beoordelen we of er voldoende ruimte en aanleiding is

nieuwe woonzorgzone aan te wijzen en te ontwikkelen.

Op het World Food Centre hebben we 24 zorgwoningen voor mensen met een vorm van autisme opgeleverd.

Door het type zorg dat hier verleend wordt beschouwen we dit niet als de realisatie van een woonzorgzone.

Maar we voegen hiermee wel een nieuwe zorgverlener toe en een mooie vorm van zelfstandig wonen met be-

geleiding voor een groeiende groep van zorgvragers.

Scootmobielstallingen

Steeds meer huurders maken gebruik van een scootmobiel of driewielfiets om mobiel te blijven. We hebben

inmiddels 645 scootmobielstallingen. In 2025 gaven we ongeveer € 120.000 uit om stallingen te maken of aan

te passen bij onder andere Kleefsehoek, Weerdestein, Hoogbouw zuid: De Elskamp, de Bruggen en Groot

Derxsgoed. Al deze scootmobielstallingen maken we brandveilig.

Woningtoewijzing

Naast de directe verhuur aan zorg- en welzijnsorganisaties heeft Woonstede ook afspraken op het gebied van

voordrachtrecht. Dit recht kende de gemeenten toe en staat vermeld in de huisvestingsverordening. Als een

woning vrijkomt, draagt de organisatie een huurder voor. Hierdoor behoudt de woning de functie waarvoor

deze bedoeld en ontwikkeld is.

Locatie

Organisatie

Aantal woningen

Agaatstraat Ede

Fokus

Opaalstraat Ede

Compleet Mensenwerk

Bospoort Ede

Careander

Leeghwaterstraat Ede

Johanniter opvang

Meidoornlaan, Ereprijs en Wilgeroosje Bennekom

Eleos

Hoefweg Ede

RIBW

Barones van Lyndenlaan Bennekom (Machtella)

Opella

Hendrik van Poelwijcklaan Bennekom (Cornélie)

Opella

101

Oost-Breukelderweg Bennekom (Walraven)

Opella

Veldjesgraaf en Rietstraat Ederveen

Opella

Smachtenburgerhof Harskamp (Metje)

Opella

Pollenstein Ede (De Pleinen)

Vilente

Victoriastein Ede

Vilente

Brummelweg Otterlo (Eureka)

Dorpscoöperatie Otterlo

Hoefweg Ede

Malkander (Kamers met Kansen)

Kleine Schoorsteenplein Ede

STOER

Hof van Sint Pieter Bennekom (Timanshof)

Stichting Zuid-Veluwe

103

Hofrustlaan Bennekom (Aleidahof)

Stichting Zuid-Veluwe

Rooseveltweg Wageningen (Rosenbrink)

Stichting Zuid-Veluwe

Erasmusstate, Hegelstate en Kantstate Ede

Centraal Wonen Wonenwij

Staatsliedenbuurt en Groene Hart Lunteren

Moluks Platform

Vijverlaan Scherpenzeel

Zorggroep ENA

Parklaan/Dorpsstraat Scherpenzeel

Experiment Weijdelaer

Bataljonlaan Ede

Zorg op Maat

Totaal

863

Tabel 12. Overzicht woningen met voordrachtrecht

Toegankelijkheid

Van de totale portefeuille is bijna 52 procent een nultredenwoning. We hanteren hierbij de definitie nultreden-

woningen van de Autoriteit woningcorporaties.

Hieronder staat hoeveel woningen we hebben (A) voor verschillende doelgroepen en de verhuringen aan die

doelgroepen in 2025 (B). Zie Bijlage 1 voor een uitsplitsing naar gemeente. We wezen in 2025 205 nultreden-

woningen toe aan 55+’ers. Daarvan waren er 40 woningen met zorg.

Totaal Woonstede

Soort woning

Jaar 2025

Woningen geschikt 65+

Omvang nultreden

5.778

2.247

Woonvormen specifieke doelgroepen

Omvang

Verhuringen 2025

Specifieke doelgroepen

2.540

205

Aangepaste woning

Tabel 13. Beschikbaarheid en toewijzingen specifieke doelgroepen

4. Bouwen aan duurzame en kwalitatief goede woningen

4.1 Duurzaamheid en Kwaliteit

Wat is onze meerjarige koers?

Door verduurzaming en verbetering van bestaande woningen verhogen we het comfort, verlagen we de ener-

gievraag én dragen we bij aan meer woontevredenheid. We werken daarmee ook aan het welzijn van toekom-

stige generaties. Van oudsher is Woonstede een voorloper op het gebied van kwalitatief duurzame woningen.

Onze richting blijft ongewijzigd, maar de vraag is in hoeverre we die voorlopersrol de komende periode kunnen

blijven vervullen. Om die vraag te beantwoorden moeten we eerst onze data op orde hebben en kunnen moni-

toren. Daarom werken we nu aan het in beeld brengen van de (potentiële) CO2-reductie.

Onze nieuwbouwwoningen zijn van goede kwaliteit. Bestaande woningen upgraden we gefaseerd, waardoor de

kwaliteit van de woningen op een hoger niveau komt dan toen ze destijds werden gebouwd. Het uitgangspunt

is dat iedereen zich thuis voelt in hun eigen woning en de woontevredenheid overal even hoog is. Woontevre-

denheid gaat ook over trots en herkenbaarheid. Daarom kijken we ook naar de esthetiek van huizen en woon-

gebouwen en werken we aan een groene woonomgeving. Dit zorgt voor een aantrekkelijke wijk waar mensen

graag willen wonen.

Onze ambities? We besparen 5% CO

per jaar & onze huurders ge-

ven een 7,5 voor woontevredenheid, dat is een half punt hoger dan

landelijk gemiddeld

Om deze ambities te bereiken streefden we in 2025 de volgende doelstellingen na:

• Maken we op verzoek van de huurder of bij mutatie de woning geschikt voor aardgasloos koken. In

2025 verwachten we tussen de 500 en 800 woningen op te pakken;

• Vervangen we bij 300 woningen één of meer kozijnen met enkel glas;

• Verbeteren we 80 woningen met een EFG-label. We gaan daarmee van 358 naar 278 woningen met

een EFG-label;

• Maken we in minstens één project gebruik van biobased materialen om de huizen te isoleren.

Gasloze woningen en zonnepanelen

We maken op verzoek van de huurder of bij mutatie de woning geschikt voor aardgasloos koken. In 2025 heb-

ben we bijna 300 aansluitingen gerealiseerd, dit zijn er minder dan voorgaande jaren omdat we deze aanpas-

sing op steeds meer adressen al op een eerder moment hebben uitgevoerd. In 2025 zijn er geen complexen van

het gas af gegaan. Er is wel sprake van een beperkte toename van gasloze woningen. Dit komt doordat elke

nieuwbouwwoning gasloos is. Door de sloop van de woningen in de Wethoudersbuurt hebben we 108 gasaan-

sluitingen minder. Daar komen gasloze woningen voor terug. Ruim 35 procent van onze woningen is aangeslo-

ten op het warmtenet. Elektrische warmtepomp 1,8%. 25,7% volledig aardgasloos (Nederland 13%).

In 2025 vervingen we in Kernhem eerste generatie zonnepanelen voor moderne zonnepanelen. Ook kunnen

bewoners die in het verleden niet deelnamen nu wel voor zonnepanelen kiezen. Dit project ronden we in 2026

af. In de onderhoudsprojecten nemen we nu geen zonnepanelen mee vanwege de impact van de afschaffing

van de salderingsregeling en de netcongestie.

Figuur 2 Verdeling van de ontwikkeling 2022-2025 van de prelabels (energielabels). (Bron Aedes datacentrum)

Enkel glas

We vervangen bij 500 woningen één of meer kozijnen met enkel glas. Wanneer een complex nog enkelglas be-

vat wordt deze met groot onderhoud vervangen. Soms zit er in een complex waar we komende tijd geen groot

onderhoud hebben nog enkelglas in een enkele woning. Bij 54 van dit soort woningen is in 2025 al het enkel-

glas en oude dubbelglas voor HR++ glas vervangen. In 2026 worden in ieder geval nog 47 van dit soort wonin-

gen aangepakt. Ook onderzoeken we hoe we enkelglas kunnen gaan vervangen bij appartementen en VvE’s.

Uitfaseren slechtste energielabels

We werken volgens de Nationale Prestatieafspraken tot en met 2028 aan het uitfaseren van woningen met een

EFG-label. In 2024 hadden 363 woningen een EFG-label. Per januari 2025 waren dat er nog 156. We zijn goed

op weg. In elk onderhoudsproject worden er wel EFG-labels weggewerkt. In de nazorgfase van onderhoudspro-

jecten wordt ook het energielabel geüpdatet. De projecten van 2025 zijn nog niet afgemeld. Op 1 december

2025 zijn er nog 176 EFG-labels.

We merken in 2025 dat het lastiger wordt om het aantal EFG-labels te verminderen. Dit komt door de striktere

verantwoording voor het afmelden van (individuele) woningen. Hierdoor kunnen we onze eerdere verduurza-

ming (veelal van gestapelde complexen) niet altijd omzetten naar een ‘beter’ label. Met andere woorden: de

woning is goed geïsoleerd, maar heeft geen beter label gekregen. Over deze belemmeringen in het beoordelen

van de energieprestatie zijn we in gesprek met onze brancheorganisatie.

Biobased isoleren

Een bijzonder innovatief aspect van onze verduurzaming is de samenwerking met lokale boeren voor biobased

bouwmaterialen. Eén van de nieuwe ontwikkelingen is het toepassen van biobased materialen van lokale pro-

ducenten. Boeren in de regio verbouwen dan de gewassen voor onze bouwmaterialen: van land tot pand.

Ons project in de Indische Buurt is daar een mooi voorbeeld van: bij twaalf woningen isoleerden we met bioba-

sed materialen. Deze pilot staat symbool voor onze ambitie, die we moeten uitwerken en in uitvoering bren-

gen. Ook hebben we de afgelopen jaren kleinschalig al ervaring opgedaan met houtbouw en we willen dit in de

toekomst verder uitbreiden.

A++(++)

A+

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

2022 2025

Duurzaamheid

Onze visie op duurzaamheid en de koers tot 2030 hebben we in 2025 afgerond. Ons doel is 5% CO

-reductie

per jaar. Ons aandeel woningen met een groen label stijgt gestaag en langzaam maar zeker daalt ons primair

fossiel energieverbruik (EP2). De Energetische Prestatie is het primair fossiel energieverbruik (EP2). De Energe-

tische Prestatie wordt uitgedrukt in kWh/m

/jaar, net zoals de voormalige Energie Index, maar is vooral geba-

seerd op verminderde energie-uitstoot. We volgen onze ontwikkeling via de Aedes-benchmark (zie pagina 67).

Woningveiligheid

Onze huizen zijn gebouwd volgens destijds geldende regelgeving, vergunningen en woonwensen. In de loop der

tijd zijn de eisen gewijzigd en/of strenger geworden. We waarderen woningen gefaseerd op naar een kwali-

teitsgraad die hoger is dan toen de woningen werden gebouwd.

De betonconsoles en galerijplaten van de hoog- en middelhoogbouwcomplexen inspecteren we ieder jaar op

beschadigingen als chloride, betondekking en carbonatie. Eventuele betonschade herstellen we snel na consta-

tering. Eind 2023 constateerden we zo dat het kathodisch beschermingssysteem bij vier hoogbouwflats onvol-

doende werkt. Bij de Bellefleur zijn de problemen opgelost, de Bellevue blijven wij monitoren. Voor de Brugge

en Willem Maris zijn wij nog bezig met een herstelplan.

We saneren asbest tijdens het planmatig en dagelijks onderhoud en de verduurzaming van woningen. We doen

dat bij de elementen die we onderhouden. Risicovolle toepassingen van asbest verwijderen wij direct. Asbest

dat niet direct een risico vormt, blijft zitten tot het einde van de levensduur van de woning of het onderdeel

ervan. Als dit asbest is verwijderd, noemen we de woning asbestveilig. In 2036 willen we dit doel behalen voor

alle woningen. Eind 2025 voldoet 57% van de portefeuille aan deze doelstelling.

Begin 2023 zetten we samen met onze adviseur en uitvoerende partners alle uitgangspunten voor vluchtveilige

woningen op een rij. Daarna startten we met de uitvoering. De bulk van de woningen hebben we in 2024 al uit-

gevoerd. In 2025 resteerde nog een flinke opgave. In sommige gevallen krijgen we moeilijk contact met de be-

woners of gaat het om VvE’s. Daar worden de maatregelen verdeeld over verschillende jaren, omdat er toe-

stemming van de leden nodig is voor maatregelen in de gemeenschappelijke delen. We hadden eind 2025 nog

66 woningen waar nog vluchtveiligheidsmaatregelen uitgevoerd moeten worden. In 2026 checken we onze

data en als uit die inventarisatie blijkt dat er vanuit het verleden nog maatregelen met een hoog risico open-

staan, dan hebben we budget gereserveerd om deze maatregelen direct uit te voeren.

Woningkwaliteit

KWH doet een jaarlijkse steekproef naar de ervaren woningkwaliteit. Ons doel is een score van 7,5. De vraag

die KWH aan huurders stelt is: “Wat vindt u van de kwaliteit van de woning? Geef een rapportcijfer”. Onze

huurders gaven Woonstede een beoordeling van gemiddeld 7,46 ten opzichte van 6,87 in Nederland. De 7,46 is

hoger dan de 7,11 van 2024. In onderstaande figuur is de spreiding van de door huurders gegeven cijfers te

zien. Daarin is te zien dat Woonstede in vergelijking met de sector hoger wordt beoordeeld in de deelscore 8

tot en met 10. In de deelscore 1 tot en met 5 en 6 & 7 scoort Woonstede lager. Wat dus positieve scores zijn.

Ten opzichte van 2024 zijn er meer huurders die een 8 t/m 10 geven (55,2% tegenover 47% in 2024).

Figuur 3 Vergelijking ervaren woningkwaliteit Woonstede met Nederland

4.2 Onderhoud en investeringen

In 2025 hebben we de in 2024 ingezette verbeterslagen in het onderhoud verder doorgevoerd. De aandacht lag

daarbij op het daadwerkelijk toepassen van de verbeterde werkwijzen in de praktijk. De aangescherpte plan-

ning van het planmatig onderhoud en de kwalitatieve verbeteringen van de woningen is in 2025 leidend ge-

weest bij de uitvoering. Dit heeft bijgedragen aan een beter voorspelbaar onderhoudsprogramma en meer sa-

menhang tussen onderhoud en verbeteringen.

De in 2024 gemaakte afspraken met aannemers voor het dagelijks onderhoud en het herijkte prijzenboek zijn

in 2025 volledig van kracht geweest. Hierdoor kregen we meer grip op zowel de kwaliteit als de kosten van de

onderhoudswerkzaamheden. Afwijkingen ten opzichte van de begroting konden sneller worden verklaard en

waar nodig bijgestuurd.

In 2025 is daarnaast een belangrijke stap gezet met de inrichting en het gebruik van het nieuwe ERP‑systeem.

Dit systeem ondersteunt ons bij het planmatig werken en bij het beter benutten van beschikbare data. Door

meer gebruik te maken van data‑analyses, in combinatie met informatie uit de continue conditiemeting van

onze complexen, zijn we beter in staat gebleken om het benodigde onderhoud realistisch te begroten en te

plannen. Dit draagt bij aan het duurzaam op peil houden van de kwaliteit van de woningen.

Een belangrijk onderdeel hierin is het vroegtijdig registreren van verplichtingen. Hierdoor hebben we eerder

inzicht gekregen in de kostenontwikkeling ten opzichte van de begroting. Dit maakt het mogelijk om sneller af-

wijkingen te analyseren en gerichter bij te sturen. Deze werkwijze heeft in 2025 bijgedragen aan een betere

beheersing van de onderhoudslasten en een transparanter financieel beeld.

De onderhoudslasten over 2025 laten daarmee zien dat de verbeteringen in processen, informatievoorziening

en sturing hun effect hebben. De gerealiseerde kosten sluiten beter aan bij de gemaakte keuzes en de ambities

voor kwaliteit en betaalbaarheid van het bezit.

In 2025 zijn onze onderhoudslasten als volgt:

Tabel 14. Verdeling onderhoudslasten 2025

In totaal hebben we een onderschrijding ten opzichte van de begroting van 6 miljoen euro. Deze onderschrijding

is onder andere het gevolg van lagere kosten voor mutatieonderhoud. In 2025 hadden we minder mutaties dan

begroot en de kosten per mutatie waren lager dan begroot.

We hebben minder uitgegeven aan planmatig onderhoud. Een project voor planmatig onderhoud is geclassifi-

ceerd als ingrijpende verbouwing waardoor de onderhoudskosten als verbetering mogen worden gezien.

Omschrijving * € 1.000

Planmatig en groot onderhoud 20.400

Mutatieonderhoud 2.700

Overig dagelijks onderhoud 3.200

Totaal 26.300

Begroot 32.300

Daarnaast hebben we minder uitgegeven aan de vervanging van cv-installaties. In 2025 hebben we onder meer

planmatig onderhoud uitgevoerd in de Indische Buurt in Ede, in de wijk ‘de Maatjes’ in Scherpenzeel en startten

we een project in het complex ‘Roosebrink’ in Wageningen. Bij deze projecten hebben we veelal tegelijkertijd

verbeteringen in de complexen aangebracht in het kader van duurzaamheid. Daarnaast pleegden we onderhoud

aan de betonconstructie van het complex ‘Bellefleur’ in Ede. Hier vervingen we de betonconsoles van de galerij-

vloeren.

Dit brengt ons bij het overzicht van de uitgevoerde verbeteringen in 2025. Op totaalniveau zijn deze als volgt:

Tabel 15. Uitgevoerde verbeteringen 2025

De onderschrijding van de begroting van de verbeteringen kent drie belangrijke oorzaken. In de eerste plaats is

bij een complex gedurende het jaar de strategie gewijzigd. Waar eerst werd ingezet op verduurzaming, is uitein-

delijk gekozen voor instandhouding. Hierdoor zijn geplande verbeteringsinvesteringen niet tot uitvoering geko-

men.

Daarnaast is minder uitgegeven aan brandveiligheidsmaatregelen binnen het bezit van Woonstede dat onder-

deel is van een VvE. Deze kosten worden binnen de VvE gedragen en maken daarmee geen onderdeel uit van de

begroting van Woonstede, wat leidt tot een lagere realisatie op dit onderdeel.

Tot slot is een groot verduurzamingsproject gefaseerd en opgesplitst over 2025 en 2026. Een deel van de werk-

zaamheden en bijbehorende uitgaven is hierdoor doorgeschoven naar 2026.

De verbeteringen die we hebben uitgevoerd betreffen vooral de verduurzaming van woningen in De Maatjes in

Scherpenzeel, de Roosebrink in Wageningen, de Indische Buurt in Ede. Daarnaast zijn 2 woongebouwen voorzien

van zonwering.

Omschrijving * € 1.000

Dagelijks onderhoud 300

Veiligheid 700

Kwaliteit 25.800

Energietransitie en milieu 1.100

Hoogbouw Zuid 50

Totaal 27.950

Begroot 32.300

5. Bouwen aan een sterke organisatie met hart voor de huurder en oog voor

de omgeving

5.1 Een sterke organisatie

Onze lange termijn ambitie: onze medewerkers waarderen het wer-

ken bij Woonstede met een 8.

Om deze ambitie te bereiken streefden we in 2025 de volgende doelstellingen na:

• Hebben we een strategie voor werving en selectie + strategie arbeidsmarktcommunicatie;

• Hebben we een strategisch communicatieplan;

• Voeren we ons volgende medewerkersonderzoek uit (opvolgend uit 2023);

• Doorlopen we een leiderschapstraject dat bijdraagt aan het vergroten van het werkplezier en mede-

werkerstevredenheid;

• Optimaliseren we onze dienstverlening door de inrichting van Embrace verder te verbeteren (zaakge-

richt werken, SSS);

• Zet Team Klantenservice de eerste stappen in een brede gebiedsgerichte verdeling.

Organisatiestructuur

De organisatiestructuur staat als een huis. Eind 2025 waren nagenoeg alle functies ingevuld, op de Teammana-

ger Sociaal Beheer & Leefbaarheid na. Deze functie is per april 2026 ingevuld. In 2026 gaan we verder onder-

zoeken of we naast hiërarchisch leidinggeven ook meer met functionele aansturing gaan werken.

Organogram Woonstede

Figuur 4. Organogram 2025

Worldclass Workplace

Woonstede heeft, net als in de voorgaande twee jaar, ook in 2025 van Effectory de Worldclass Workplace

award ontvangen. We zijn hier heel erg blij mee. Effectory denkt dat organisaties waar medewerkers gewaar-

deerd worden beter presteren. Wij zijn blij dat medewerkers graag bij Woonstede werken. Het label is niet te

koop en is gebaseerd op de feedback van medewerkers.

Strategieën voor werving & selectie en arbeidsmarktcommunicatie

We zijn begonnen met het opstellen van een nieuwe arbeidsmarktstrategie, waarbij we zorgvuldig hebben ge-

keken naar de huidige ontwikkelingen op de arbeidsmarkt en de behoeften van onze organisatie. In 2026 wer-

ken we deze strategie verder uit en zorgen we ervoor dat het management en de ondernemingsraad worden

meegenomen in het proces. Naar verwachting kunnen we medio 2026 de nieuwe arbeidsmarktstrategie afron-

den en implementeren, zodat we klaar zijn voor de toekomstige uitdagingen op het gebied van werving en be-

houd van medewerkers.

Strategisch communicatieplan

Na onze huisstijlvernieuwing in oktober 2024 stelden we een communicatievisie op. Daarin staat aan welke uit-

gangspunten communicatie van Woonstede moet voldoen. De nieuwe kernwaarden zijn vertaald in de uit-

gangspunten. Zo borgen we dat onze communicatie bijdraagt aan onze identiteit en imago, en zorgt het voor

consistentie. De communicatievisie is getoetst bij het MT en kader. Zij geven aan blij te zijn met de uitwerking

en het voldoet aan de verwachtingen én behoefte. Voor 2026 staat op het programma om meer aandacht te

besteden aan het laten landen van de visie in de teams en afdelingen.

Leiderschapstraject

In 2024 startten we ons leiderschapstraject op onder leiding van Nolost. Heel 2025 besteedden we aandacht

aan dit traject. Alle kaderleden doorliepen samen meerdere leiderschaps- en intervisiedagen. Hierin stonden

onze leiderschapswaarden: ontmoeten, verbinden, richting en ruimte centraal. Het traject zorgde voor groei in

de onderlinge verbinding en samenwerking. Het was een waardevol traject. In 2026 loopt de intervisie door en

gaan we aan de slag met de borging.

Verbetering van Embrace

In 2025 hebben we meerdere zogenoemde zaken geïmplementeerd in Embrace, ons klantrelatiesysteem. Hier-

door kunnen huurders de voortgang van het proces zien. Zo hebben we een zaak voor het bestellen van sleu-

tels of druppels, het proces van huur opzeggen en het proces voor een nieuwe huurder. Bij de twee laatstge-

noemde werken we ook met een verhuurbegeleider die de woning volgt van opzegging tot nieuwe verhuring

en het aanspreekpunt voor de huurder is.

Klantenservice werkt gebiedsgericht

Sinds juni 2025 werkt de Klantenservice in een gebiedsgerichte indeling. De systemen zijn hierop ingericht en

de medewerkers zijn ingedeeld in gebiedsteams. Binnen het gebied zijn zij verantwoordelijk voor het beant-

woorden van de huurdersvragen en het uitvoeren van de verhuuradministratie. 2025 hebben we gebruikt om

te wennen aan de gebiedsgerichte indeling. Vanaf 2026 gaan we per wijk aan de slag het bezit beter te leren

kennen en de verbinding met andere teams die in hetzelfde gebied werken te optimaliseren.

Arbeidsvoorwaarden

Meerdere medewerkers van Woonstede zijn actief betrokken bij de vakbonden en één zat namens een vak-

bond aan de onderhandelingstafel voor de nieuwe cao, die per 1 april 2025 inging. Per 1 januari 2026 gaat het

pensioenfonds SPW over naar het nieuwe pensioenstelsel. Alle medewerkers hebben in het najaar hierover

voorlichting gekregen van het SPW. Ook ging een aantal medewerkers in gesprek met de consultant over de

eigen situatie. In het najaar zijn de bureaus vervangen en stoelen gerefurbished en kregen medewerkers voor-

lichting over meer bewegen en ergonomische instructies over het goed instellen van hun werkplek.

Opleiding, loopbaanontwikkeling, deskundigheidsbevordering

In 2025 is het opleidingsbeleid vernieuwd. Naast het afdelingsbudget en loopbaan ontwikkelbudget kunnen

medewerkers nu ook maatwerk afspraken maken, als er een gedeeld opleidingsbelang is vanuit de medewer-

ker en de organisatie.

De ontwikkeling en interne doorstroming van medewerkers is een belangrijk middel om voldoende gekwalifi-

ceerde medewerkers te houden. Dit jaar is ons leermanagementsysteem verder ingericht met een veiligheids-

matrix en leerlijnen voor de functies vakman en opzichters. Zo borgen we dat iedereen goed opgeleid is en de

nodige veiligheidsopleidingen periodiek volgt, zoals VCA, BHV, brandveiligheid, omgaan met agressie, en.d..

In juni 2025 is de tweede Woonstede educatieve dag georganiseerd voor alle medewerkers. Met inspiratieses-

sies over Veerkracht, biobased bouwen, ons financiële huishoudboekje, ontwerpen voor ontmoeten en 10 an-

dere interessante interactieve inspirerende workshops.

Medewerkers hebben diverse functie gerelateerde opleidingen gevolgd. Meerdere collega’s verdiepen zich in

hoe ze AI goed kunnen inzetten. Naast het reguliere scholingsbudget hebben medewerkers vanuit de cao ook

een eigen loopbaan ontwikkelingsbudget van € 900 per jaar bij een fulltime dienstverband. In 2025 is er bij op-

leidingen meer gebruik gemaakt van functiegericht opleidingsbudget en in beperkte mate van het Loopbaan

ontwikkelingsbudget. Er is in het totaal € 29.750 besteed aan loopbaanontwikkeling.

Verzuim

Over het hele jaar was het verzuimpercentage hoger dan voorgaande jaren, namelijk 5,2%. Van deze medewer-

kers was 34% korter dan 6 weken en 66% tussen de 6 weken en 1 jaar deels of helemaal afwezig door ziekte. Er

was 1 medewerker langer dan 1 jaar ziek.

RI&E

De Risico-Inventarisatie en Evaluatie is in 2024 door onze preventiemedewerker geactualiseerd. De uitvoering

van het daarbij behorende plan van aanpak is ook in 2025 opgepakt en loopt komende jaren door.

Het crisisteam heeft onder begeleiding geoefend en de werkwijze aangescherpt. De taakverdeling is nu duide-

lijker en de crisisruimte is ingericht.

Ontwikkeling formatie

Dit jaar zijn er 15 nieuwe collega’s in dienst gekomen en van 12 collega’s hebben we afscheid genomen. De or-

ganisatie is licht afgenomen naar 164,1 fte eind 2025. Dit is ruim binnen de begroting van 168,7 fte. Van alle

mensen die in 2025 voor Woonstede werkten was de bezetting in fte’s gemiddeld genomen 94,3% in dienst en

5,7 % een tijdelijke inleenkracht. Door de aangekondigde strengere handhaving door de belastingdienst op de

wet DBA, is ons inleenbeleid aangescherpt. In 2024 hadden we gemiddeld 16,2 fte inleenkrachten en in 2025

was het aantal gedaald naar gemiddeld 9,2 fte. Na de implementatie van het nieuwe ERP-systeem is deze in-

leen formatie bijna gehalveerd naar 5 fte eind december 2025.

Er hebben dit jaar 4 studenten stage bij ons gelopen. Daarnaast zijn er meerdere leerlingen die met een snuffel-

stage bij ons meeliepen.

Peildatum 31 december 2025

Gemiddelde over 2025

Aantal

Fte

Aantal

Fte

Medewerkers

176,0

164,1

176,8

164,8

Extern deskundigen

10,0

5,0

16,6

9,2

Stagiaires

4,0

1,7

1,3

Eén van de nieuwe kernwaarden van Woonstede is groei. Medewerkers krijgen bij Woonstede kansen om te

groeien in hun werk. Door opleidingen te volgen en werkervaring op te doen. Bij 3 medewerkers heeft dit ge-

leid tot doorstroom naar een andere naastgelegen of hogere functie.

Aantal

Instroom medewerkers

Doorstroom medewerkers

Uitstroom medewerkers

Tabel 16. In- doorstroom en uitstroom van medewerkers in 2025

Participatiewet

We hebben twee medewerkers in dienst uit het doelgroepenregister van het UWV en één volledig afgekeurde

medewerker die ondanks de arbeidsbeperking een aantal uur bij ons werkt.

Integriteit, ongewenste omvangvormen en vertrouwenspersoon

Er zijn het afgelopen jaar gesprekken gevoerd met zeven medewerkers die behoefte hadden aan een luisterend

oor, opvang, advies of ondersteuning. Hierbij ging het in twee gevallen over problemen in de privésfeer en vijf

keer over ongewenste omgangsvormen tussen collega’s. Van deze vijf hadden er twee betrekking op discrimi-

natie. Alle meldingen zijn naar tevredenheid van de medewerker afgerond.

Het hoge aantal meldingen ten opzichte van voorgaande jaren is opvallend. Hier is geen duidelijke oorzaak voor

aan te wijzen. Dat het aantal meldingen toeneemt betekent niet automatisch dat medewerkers meer last heb-

ben van ongewenste omgangsvormen. Het is ook mogelijk dat de medewerkers de vertrouwenspersonen beter

weten te vinden, of dat de drempel om iets te bespreken lager is geworden. We zien ook landelijk dat het aan-

tal meldingen is toegenomen. Waarschijnlijk wordt dit ook veroorzaakt door alle aandacht voor met name sek-

suele intimidatie en de groeiende bekendheid van de rol van vertrouwenspersonen.

De externe vertrouwenspersoon heeft geen meldingen ontvangen. Er zijn in 2025 geen meldingen over Integri-

teit geweest.

Samenwerking corporaties Foodvalley

In de Foodvalley werken we samen met de corporaties Veenvesters, Rhenam, Idealis, De Woningstichting, Wo-

ningstichting Barneveld en Woningstichting Nijkerk. In januari 2025 zijn we met elkaar de FLOW regio Foodval-

ley gestart met een feestelijke ondertekening. De eerste activiteit was een gezamenlijk vitaliteitsevent voor alle

medewerkers. Het doel was om op een laagdrempelige en leuke manier geïnspireerd te raken, in beweging te

komen en kennis te maken met het thema vitaliteit en duurzame inzetbaarheid. Elke maand promoten we de

maandthema’s die FLOW voor onze regio maakt en in het najaar hebben we de maand van de vitaliteit georga-

niseerd met 12 Webinars. Hiervan hebben 110 Foodvalley collega’s gebruik gemaakt, waarvan 24 van Woon-

stede. In het najaar hebben we gezamenlijk de pensioen voorlichtingsbijeenkomsten georganiseerd van SPW.

We zijn in 2025 met vier corporaties gestart met de pilot Recruiter, waarbij we samen één Recruiter inzetten

voor de werving van medewerkers. Deze pilot is zeer geslaagd en vanaf 2026 werkt de Recruiter voor zes cor-

poraties. De vindbaarheid van de gezamenlijke vacaturesite Jouwwoonbaan.nl in de regio is met de inzet van

campagnes en google ads sterk verbeterd. Zie voor meer informatie over de samenwerking in de Foodvalley

bladzijde 37.

5.2 Processen en informatievoorziening

We anticiperen op de veranderende omgeving en behoeften van huurders. Dat vraagt om gestroomlijnde pro-

cessen waar de huurder baat bij heeft. Deze processen leiden bijvoorbeeld tot het ontvangen van de sleutels

van een nieuwe woning, het oplossen van reparatieverzoeken of het beantwoorden van een vraag door de

klantenservice. Waar nodig leveren we maatwerk en waar mogelijk zoeken we naar standaardisatie in een snel

en soepel proces. Het fundament van al deze bedrijfsprocessen is data. Door data beter en breder inzichtelijk

te maken optimaliseren we onze dienstverlening. De overgang naar het nieuwe ERP-systeem is een enorme

operatie die we aangrijpen om onze processen te verbeteren en efficiency te vergroten. We verwachten

daarom dat we niet alle openvallende vacatures hoeven in te vullen.

Onze lange termijn ambities:

- We stroomlijnen en versimpelen bedrijfsprocessen;

- We besluiten en sturen bij op basis van actuele gegevens.

Om deze ambities te bereiken streefden we in 2025 de volgende doelstellingen na:

• Vindt de migratie naar een nieuw ERP-systeem plaats;

• Implementeren we een Business Intelligence omgeving zodat we in staat zijn de gegevens beter en in

samenhang te analyseren en te vertalen naar operationele en managementinformatie;

• Werken we verder aan het verstevigen van onze informatiebeveiliging aan de hand van BIC 4.0. Voor

eind 2025 is het gewenste volwassenheidsniveau een 3,5.

Migratie ERP-systeem

We zijn trots op de succesvolle implementatie van het ERP systeem Tobias365. Binnen de scope, binnen de

kwaliteits-doelstellingen, binnen tijd en binnen budget. We verwachten dat we op basis van dit fundament ver-

der kunnen bouwen aan onze informatievoorziening en dat we nog jaren plezier hebben van deze resultaten.

Business Intelligence omgeving

Parallel met de oplevering van Tobias365 installeerden we in 2025 de nieuwe BI-omgeving ‘Sonar’. Met behulp

van deze BI-omgeving zijn we in staat om datagedreven werken vorm te geven. Sonar bevat een groot aantal

standaard dashboards die we valideren en in april 2026 beschikbaar stellen aan de organisatie. Ook inventari-

seerden we uitgebreid de informatiebehoefte per teammanager. Hiervoor ontwikkelen we per teammanager

een maandrapportage. De ambitie is deze medio 2026 op te leveren.

Betrouwbare en veilige informatieomgeving

Aan de hand van de BIC 4.0 werken we met onze partners structureel aan onze informatiebeveiliging, monito-

ren die en nemen daar waar nodig passende maatregelen.

5.3 Hart voor de huurder

Wat is onze meerjarige koers?

We werken vanuit vertrouwen en volgens het principe ‘ja, tenzij’. Natuurlijk moeten we ook weleens nee zeg-

gen. We helpen de huurder altijd verder en komen onze afspraken na. Onze online en telefonische dienstverle-

ning is toegankelijk. In onze woonwinkel voelen onze huurders zich welkom. We zetten in op eenduidige, trans-

parante en voorspelbare dienstverlening. We geven altijd hetzelfde antwoord op dezelfde vraag ongeacht op

welke manier of aan welke medewerker de vraag wordt gesteld.

We investeren in een goede en langdurige relatie met onze huurder. Dat doen we door goed te luisteren en de

huurder te betrekken bij het maken van keuzes.

Onze ambitie? Onze huurders waarderen ons met een 8 of hoger en

wij behalen een A-score in de Aedes Benchmark

Om deze ambities te bereiken streefden we in 2025 de volgende doelstellingen na:

• Stellen we vroeg in het jaar een BAG-jaaragenda vast en maken we de BAG’s daarmee doelgerichter.

We organiseren in ieder geval één BAG;

• Organiseren we minimaal twee luisterpanels passend bij onze procesoptimalisatie;

• We starten een pilot waarbij nieuwe huurders tot en met twee maanden na oplevering een vast aan-

spreekpunt hebben. Zes weken na oplevering evalueren we samen met de huurder de klantreis.

Luisterpanels, klantreizen en bewonersadviesgroepen

We deden in 2025 geen klantreizen. We besloten vanwege drukte en andere prioriteiten niet twee maar één

luisterpanel te organiseren. We organiseerden dit luisterpanel op 7 oktober samen met de gemeente Ede voor

bewoners van de hoogbouwflats Elskamp en Groot Haversteeg en de omliggende laagbouwwoningen. De luis-

teraars vatten het luisterpanel als volgt samen:

Het luisterpanel laat zien dat de leefwereld zich vooral beperkt tot de directe omgeving van de eigen flat. Er is

sterke behoefte aan betrokkenheid, veiligheid, een schone en opgeruimde woonomgeving en zichtbare aanwe-

zigheid van professionals. Overlast, zwerfafval en gebrek aan handhaving worden vaak genoemd, terwijl bewo-

ners tegelijkertijd verlangen naar meer ontmoeting en saamhorigheid. Deze wensen bieden kansen voor geza-

menlijke initiatieven, zoals opschoondagen en activiteiten die ontmoeten stimuleren.

Bewonersadviesgroep

In aanvulling op de eerder gehouden luisterpanels heeft de bewonersadviesgroep Nieuwe huurders ons in 2024

en 2025 in vijf bijeenkomsten advies gegeven over de verbetering van de dienstverlening door bijvoorbeeld:

- We geven op papier en persoonlijk informatie over de installatie

- Voor oplevering controleert de opzichter de woning

- Energielabel in advertentie

- Begrijpelijkheid teksten

- Klanten kiezen zelf welke communicatievorm

- Nieuwe foto’s advertenties

- Nieuwe uitleg onderhoudsabonnement en servicekosten

- Informele, kleine Informatiebijeenkomst voor nieuwe huurders met onderwerpen als glasbewassing,

servicekosten en ‘wie doet wat’

- Wijziging digitaal aanleveren documenten

- Werken aan online bereikbaarheid

We rondden de adviesgroep in mei 2025 af. Alle adviezen verwerkten we in onze communicatie en dienstverle-

ning aan nieuwe huurders. Uit al deze input komt ook de wens om een vast aanspreekpunt te hebben als

nieuwe huurder.

Vast aanspreekpunt

We besloten dat niet alleen nieuwe huurders één vast aanspreekpunt krijgen maar ook vertrokken huurders.

Onze tevredenheidsscore bij vertrokken huurders mag immers flink omhoog. Vanaf juni zijn we gestart met

deze pilot ‘verhuurbegeleiding’. Alle collega’s van de klantenservice zijn ingedeeld in wijken en hebben allemaal

een eigen werkgebied. Uit de eerste evaluatie blijkt dat we nog best moeten wennen aan de werkwijze en het

directe contact met één huurder. We verwachten dat huurders tevredener zijn over de dienstverlening en in-

formatievoorziening. Hierin zien we al een voorzichtige groei eind 2025 en begin 2026. Ook verwachten we dat

medewerkers meer plezier, tevredenheid en voldoening halen uit hun werk met deze werkwijze.

Klanttevredenheid

In ons ondernemingsplan stellen we onszelf het doel op het onderdeel klanttevredenheid een 8 te scoren.

Figuur 5 Ontwikkeling van de KWH-score reparatieverzoeken 2016-2025

De tevredenheid van onze huurders over ons reparatieproces is na twee jaar stijgen in 2025 gelijk gebleven op

het door ons gewenste niveau. We zien dat de procesverbeteringen op de afdeling vastgoed een duidelijke

7,8

7,7

7,6

7,8

7,9 7,9 7,9

8,1

8,4 8,4

7,8

7,9 7,9 7,9

8,0 8,0 8,0 8,0 8,0 8,0

7,4

7,5 7,5

7,6

7,7 7,7 7,7 7,7

7,9

8,1

7,3

7,5

7,7

7,9

8,1

8,3

8,5

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Reparatieverzoeken

Woonstede A in Benchmark Landelijk gemiddelde

uitwerking hebben op huurdertevredenheid. Een betere communicatie en de snelle afhandeling van reparatie-

verzoeken zorgt ervoor dat huurders tevreden zijn.

Figuur 6 Ontwikkeling van de KWH-score vertrokken huurder 2016-2025

Figuur 7 Ontwikkeling van de KWH-score nieuwe huurder 2016-2025

De tevredenheid van onze vertrokken huurders nam verder af in 2025. De tevredenheid van nieuwe huurders

bleef gelijk. Beide scores blijven achter bij onze ambitie. We gaan ervan uit dat na een gewenningsperiode de

klanttevredenheid stijgt door de invoering van verhuurbegeleiding. Daarbij krijgen niet alleen nieuwe huurders,

maar ook vertrekkende huurders een vast aanspreekpunt. We verwachten dat huurders tevredener zullen zijn

over de informatievoorziening en de dienstverlening.

7,4

7,7

7,8

7,9

7,8

8,1

7,7

7,2

7,1

7,0

7,7

7,8 7,8

8,0

7,9

8,0 8,0 8,0 8,0 8,0

7,2

7,4 7,4

7,5 7,5 7,5

7,6

7,4 7,4 7,4

6,9

7,0

7,1

7,2

7,3

7,4

7,5

7,6

7,7

7,8

7,9

8,0

8,1

8,2

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Vertrokken huurder

Woonstede A in Benchmark Landelijk gemiddelde

7,1

7,5

7,4

7,7

7,5

7,9 7,9

7,5

7,6 7,6

7,9 7,9 7,9

8,1 8,1

8,0 8,0 8,0 8,0 8,0

7,5 7,5 7,5

7,7 7,7 7,7 7,7 7,7

7,8

7,9

7,0

7,1

7,2

7,3

7,4

7,5

7,6

7,7

7,8

7,9

8,0

8,1

8,2

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Nieuwe huurder

Woonstede A in Benchmark Landelijk gemiddelde

Klachten, complimenten en tips

Huurders, omwonenden en woningzoekenden kunnen hun mening geven over onze dienstverlening. Dit is

feedback over het gedrag van onze medewerkers of die van onze aannemers/leveranciers; het nakomen van

afspraken; onze informatie/communicatie of over ons beleid. Er zijn vier vormen van feedback: compliment,

tip, uiting van ontevredenheid en klacht.

In 2025 hebben we 549 meldingen ontvangen. Dat is voor het tweede opeenvolgende jaar meer dan 20% min-

der meldingen. Ruim 89 procent van deze meldingen zijn klachten of uitingen van ontevredenheid over onze

dienstverlening. De overige meldingen zijn complimenten en tips. De meeste uitingen van ontevreden-

heid/klachten gaan over de afhandeling van een reparatieverzoek, planmatig onderhoud en ons reparatiepro-

ces rondom installaties (CV, verwarming en/of mechanische ventilatie).

Geschillen

Hoe we ook ons best doen, soms komen we er met huurders niet uit en blijven we van mening verschillen. Dan

is er de geschillencommissie om naar het meningsverschil te kijken. Woonstede is aangesloten bij de Geschil-

lencommissie Woningcorporaties Valleigebied. In 2025 zijn er voor Woonstede twee zaken aan de Geschillen-

commissie Woningcorporaties Valleigebied voorgelegd. Een klacht over een reparatie is opgelost voordat er

een zitting heeft plaats gevonden. De tweede klacht over de eindafrekening is tijdens de zitting ingetrokken

door de klager nadat er tijdens de hoorzitting afspraken zijn gemaakt. De geschillencommissie heeft geen ad-

vies uitgebracht.

5.4 Oog voor de omgeving

Wat is onze meerjarige koers?

Onder het motto ‘Samen is Beter’ investeren we in omgevingsmanagement. We hebben grote ambities. Die

kunnen we niet alleen realiseren. Wij zijn ervan overtuigd dat we alleen samen het verschil maken. We behe-

ren en ontwikkelen ons netwerk actief. Dat doen we op alle niveaus: operationeel, tactisch en strategisch.

Woonstede neemt daarin het voortouw als het kan en sluit zich aan als we daartoe worden uitgenodigd. Het

gaat niet om winnen of gelijk krijgen, niet over standpunten, wel over belangen, oprechte interesse en geza-

menlijk resultaat boeken. Dit doen we door te luisteren, respect én lef te tonen en te werken op basis van ver-

trouwen. Ons omgevingsmanagement is opgebouwd rond twee pijlers: Participatie & Stakeholdermanagement.

We maken gebruik van de capaciteit, kennis en expertise van onze leveranciers. We sturen hen op professio-

nele wijze aan. Wij blijven het gezicht naar huurders toe.

Onze ambitie? Stakeholders en huurders waarderen onze samen-

werking met een 8

Om deze ambitie te bereiken streefden we in 2025 de volgende doelstellingen na:

• Versterken we de samenwerking van Foodvalleycorporaties door regionaal programmamanage-

ment;

• Komt de Welzijnstafel weer minstens zes keer bij elkaar;

• Participeren we bestuurlijk en operationeel in het netwerk Vitale Gelderse Vallei;

• Stellen we een toetsingskader op waarmee we de prestaties van onze ketenpartners kunnen mo-

nitoren;

• Monitoren en evalueren we de samenwerking met partners die bij ons huren. Dit doen we op ba-

sis van onze contractafspraken, leefbaarheidsdoelstellingen en wettelijke kaders;

• Maken we een stakeholderagenda op basis van een actorenanalyse;

• Organiseren we minimaal één stakeholdersbijeenkomst om gerichte input uit onze omgeving te

krijgen en de onderlinge banden te versterken.

Samenwerking Woningcorporaties Foodvalley: samen sterk voor wonen

De corporaties in de regio Foodvalley werken samen om duurzame, goede én betaalbare woningen aan huur-

ders en woningzoekenden in de regio Foodvalley te bieden. Samen kunnen we voorzien in de groeiende be-

hoefte aan sociale huurwoningen in regio Foodvalley. We delen kennis en kunde en bundelen onze krachten.

Dit gebeurt op verschillende niveaus binnen de organisaties en via verschillende vakgerelateerde teams.

De directeur-bestuurder van Woonstede was in 2025 de voorzitter van deze samenwerking. In maart 2026

heeft de directeur-bestuurder van Woningstichting Barneveld deze rol overgenomen.

Versnellen betaalbare nieuwbouw

Onder de Foodvalley brede werkgroep Opgave Nieuwbouw valt het project Standaardisering. Voorjaar 2025

heeft de werkgroep de uniforme uitvraag voor PMC3 A/B, PMC 6 en PMC7 vastgesteld. Het doel is het opstel-

len van een gezamenlijke uniforme vraagspecificatie met de kaders en eisen vanuit de woningcorporaties Food-

valley. Dit biedt naast een regionaal meer uniforme benadering van de markt en gemeenten, ook kansen voor

versnelling van procedures en betere betaalbaarheid.

We zetten daarnaast samen met de Foodvalley gemeenten stappen om conceptuele bouw regionaal toe te

kunnen passen. Dit concretiseren we in een intentieovereenkomst conceptueel bouwen die we begin 2026 ho-

pen te tekenen. Ook dit biedt kansen voor een kortere doorlooptijd van procedures binnen gemeenten en

tussen gemeenten en woningcorporaties. Een randvoorwaarde is dat gemeenten geen eisen stellen die boven

het bouwbesluit uitgaan.

Wonen en warmte

De werkgroep Warmte voorzag het directeurenoverleg van een strategische koers op het gebied van warmte.

In het tweede tertiaal is een analyse opgesteld over de voortgang van de door onszelf (in ons aanbod aan de

Foodvalley gemeenten) gestelde isolatieopgave. We lopen regionaal mooi op koers.

Dit thema komt, samen met netbewuste nieuwbouw (deze laatste door de netcongestie gedwongen), voor na-

dere strategische verdieping terug op de bestuurlijke agenda begin 2026.

Bedrijfsvoering

Ook in 2025 stelden we een begroting op van de virtuele corporatie Foodvalley. In het verlengde daarvan be-

spreken we beleidskeuzes met financiële gevolgen (zoals huurbeleid). Dit is van belang voor eventuele collegi-

ale financieringsvragen. Going concern is het toewerken naar een regionale P&C cyclus (die onze eigen cyclus

zo veel mogelijk volgt). In ‘wisselende coalities’ zetten we gezamenlijk personeel in. Denk aan ontwikkelaars,

een controller en een HR-recruiter. We organiseerden een regionale vitaliteitsdag voor alle medewerkers.

Positionering en vindbaarheid

Om te laten zien wat we samendoen in de regio ontwikkelden we een compacte regionaal georiënteerde web-

site. Zo zijn we online te vinden voor onze stakeholders, samenwerkingspartners en bewoners in de regio. De

cijfers actualiseren we twee keer per jaar. www.woningcorporatiesfoodvalley.nl

Belangenbehartiging

Gesprekstafels, afvaardigingen en onderwerpen. We zitten samen proactief aan menig bestuurlijke tafel (regio-

naal, provinciaal, nationaal) en praten daar met één stem vanuit de corporaties in de Foodvalley. We gaan op

de ingeslagen weg door: we werken stapsgewijs toe naar feitelijke en grondige kennis van elkaar en elkaars op-

gaven. Zo kunnen we gaande de tijd steeds samen bepalen welke nieuwe concrete stappen we willen en kun-

nen zetten.

Welzijnstafel

Een van de plaatsen waar we op bestuurlijk niveau samen met partners bouwen aan welzijn is de welzijnstafel.

Bij deze tafel sluiten de bestuurders van welzijnsorganisatie Malkander, centrum voor kunst & cultuur Cultura,

sportservice De Vallei en leerwerkbedrijf Werkkracht aan. Daar wisselen we elke zes weken agendaloos uit hoe

we elkaar kunnen versterken in ons werk. We hadden o.a. de concerndirecteur Sociaal Domein van de ge-

meente Ede als onze gast. Het ‘elkaar bestuurlijk beter kennen’ draagt bij aan de samenwerking in het sociaal

domein. Dit vertaalt zich onder andere in een intensiever samenwerking in het programma Hart voor Hoog-

bouw Ede Zuid.

Coalitie Vitale Gelderse Vallei

De coalitie Vitale Gelderse Vallei bestaat uit zorg- en welzijnsorganisaties die inzetten op preventieve gezond-

heidszorg in plaats van curatieve zorg. Wij nemen deel omdat we overtuigd zijn van de relatie tussen wonen,

leefomgeving, welzijn en gezondheid. Opvallend is de toenemende aandacht (zowel landelijk als in het net-

werk) voor de relatie tussen gezondheid enerzijds en bestaanszekerheid en welzijn anderzijds. Wonen wordt

daarbij vaak genoemd als belangrijke bepaler daarvan. Dat maakt het interessant om intensief betrokken te

blijven. In tegenstelling tot voorgaande jaren waren we in 2025 vooral volgend lid en verzorgden we geen ac-

tieve bijdrage aan de coalitie.

Huurdersorganisaties

Twee huurdersorganisaties vertegenwoordigen de belangen van onze huurders: Huurdersbond Ede e.o. en

Huurdersorganisatie Bennekom. In 2025 kwamen de huurdersorganisaties en de directie zeven keer bij elkaar

voor regulier overleg. Tijdens deze bijeenkomsten kwamen onderwerpen aan bod als:

• betaalbaarheid;

• gericht toewijzen;

• ontwikkeling van de woningvoorraad;

• jaarstukken van Woonstede over 2024;

• mogelijke huurbevriezing/huuraanpassing 2025;

• jaarplan 2026 en de begroting van 2026 en verder;

• bod op de woonvisie en de prestatieafspraken;

• bewonersparticipatie.

In 2025 gaven de huurdersorganisaties ons advies over de huuraanpassing voor 2025, het voornemen om ge-

richt toe te wijzen, de actualisatie van de verkoopvijver van Woonstede, het jaarplan en de begroting voor

2026 en verschillende wijzigingen in het huurbeleid. Het ging daarbij onder meer om de labeling van jongeren-

woningen, een aanpassing van de streefhuur voor bestaande woningen en de aanvangshuur van nieuwbouw-

woningen. Daarnaast waren de huurdersorganisaties medeondertekenaar van de prestatieafspraken in de ge-

meente Ede. De Huurdersbond Ede e.o. was bovendien medeondertekenaar van de prestatieafspraken in de

gemeente Scherpenzeel.

Op basis van een vooraf besproken begroting ontving de Huurdersbond Ede e.o. in 2025 € 7.500 voor de kosten

van hun werkzaamheden. Woonstede stelde een vergader- en kantoorruimte aan de Nieuwe Maanderbuurt-

weg 160 te Ede ter beschikking. De huurwaarde hiervan was in 2025 € 1.506. Op basis van een vooraf bespro-

ken begroting ontving de Huurdersorganisatie Bennekom in 2025 € 13.420 voor de kosten die zij maakten voor

hun werkzaamheden.

In oktober 2025 overlegden de huurdersorganisaties met de Raad van Commissarissen. Tijdens dit overleg

werd onder meer gesproken over de kwaliteit van de samenwerking tussen de huurdersorganisaties en de di-

rectie en andere medewerkers van Woonstede. Ook keken de Raad van Commissarissen en de huurdersorgani-

saties terug op het jaar 2025 en vooruit naar 2026. Tot slot stonden zij stil bij de ontwikkelingen en wisselingen

binnen de besturen van de huurdersorganisaties en bij de samenwerking tussen de besturen van de organisa-

ties onderling.

Gemeenten

We overleggen met de gemeenten Ede en Scherpenzeel structureel en regelmatig op zowel ambtelijk als be-

stuurlijk niveau. Onderwerpen als de prestatieafspraken, jaaragenda, woonruimteverdeling, schuldhulpverle-

ning, nieuwbouwprogrammering, beter benutten bestaande voorraad, verduurzaming en wijk- en buurtbeheer

komen in deze overleggen aan bod.

Prestatieafspraken

We hebben meerjarige prestatieafspraken die jaarlijks worden geactualiseerd (zie onze website www.woon-

stede.nl) met de gemeenten Ede en Scherpenzeel. Door het kleine aantal woningen in de gemeente Wagenin-

gen hebben we geen uitgebreide prestatieafspraken. We leggen elk jaar onze inzet voor Wageningen vast in

een brief aan de gemeente. In de gemeente Woudenberg hebben we alleen nog een terugkoopverplichting op

koopgarantwoningen. Omdat Woudenberg buiten ons werkgebied ligt, leveren we na terugkoop de woningen

door aan Omnia Wonen. Ook spraken we met de gemeente Woudenberg af geen prestatieafspraken te maken.

We spreken zelf liever over samenwerkingsafspraken dan over prestatieafspraken. We leggen in meerjarige en

jaarlijkse afspraken vast wie wanneer welke bijdrage levert in de gezamenlijke volkshuisvestelijke koers. We

monitoren in de loop van het jaar, gezamenlijk, de afspraken. Eventuele knelpunten in het nakomen van de af-

spraken zijn bijna altijd gelegen in personele en financiële beperkingen en veranderende regelgeving. Het vin-

den van voldoende geschikte bouwlocaties is een belangrijke beperking. In Scherpenzeel zijn alle partijen het

erover eens dat de planvoorraad naar de toekomst problematisch wordt. In Ede werken met een dedicated

team vanuit Woonstede en de gemeente Ede om zoveel mogelijk resultaat te halen. Bekende beperkende fac-

toren als netcongestie en stikstofbeperkingen spelen ook in ons werkgebied.

Vanzelfsprekend zijn de prestatieafspraken een belangrijk gespreksonderwerp tijdens de overleggen met de

huurdersorganisaties en de gemeenten. In de ambtelijke en bestuurlijke overleggen wordt jaarlijks teruggeblikt

op de realisatie van de afspraken in de afgelopen periode. In de eerste maanden van 2026 evalueren we samen

met de huurdersorganisaties en de gemeenten de prestatieafspraken van 2025. Uitgangspunt is dat op hoofd-

lijnen alle afspraken in de loop van de tijd worden nagekomen. Uitstel is geen afstel. Waar een afspraak niet

nagekomen wordt, of niet nagekomen kan worden, bespreken we dit in de gezamenlijke ambtelijke en of be-

stuurlijke overleggen onder het motto “geen nee, maar anders”.

In het proces om tot prestatieafspraken te komen is het overzicht van de voorgenomen werkzaamheden her-

leidbaar naar de gemaakte prestatieafspraken per gemeente. De concrete en realistische afspraken worden

gedragen door onze meerjarenbegroting (MJB) en in de dPi verwerkt. De vastgestelde meerjarenbegroting is

immers ons handelingskader en een essentiële voorwaarde om het gesprek over de inzet van vermogen en de

gemaakte prestatieafspraken goed te kunnen voeren.

We hebben geen aparte interne PDCA-cyclus voor de prestatieafspraken omdat het samenwerkingsafspraken

betreft die we samen met huurdersorganisaties en gemeenten maken en uitvoeren. Operationele afspraken

hebben hun plaats in ons ondernemingsplan en onze jaarplannen. In de tertiaalrapportages en de jaarstukken

leggen we verantwoording af over de realisatie van de voorgenomen activiteiten. Naast het Ondernemingsplan

en de jaarplannen worden de tertiaalrapportages en de jaarstukken gedeeld en besproken met Huurdersorga-

nisaties, zoals ook de ontwikkeling van de woningvoorraad ieder bestuurlijk overleg wordt besproken.

Samenwerking bewonerscommissies

Op dit moment zijn er twintig actieve bewonerscommissies en 1 bewonerscommissie in oprichting. Met de be-

wonerscommissies hebben we een samenwerkingsbijeenkomst op basis van de wettelijke kaders en maken we

jaarlijks samenwerkafspraken. De commissies ontvangen een financiële vergoeding in de vorm van bestuurs-

kosten. Met ingang van 2025 zijn deze bestuurskosten éénmalig verhoogd met honderd euro en worden hierna

jaarlijks geïndexeerd. Daarnaast hebben we verschillende activiteitencommissies, bewonerswerkgroepen en

platforms.

Samenwerking VAC en WAC

In de gemeenten Scherpenzeel en Ede werken we op het gebied van nieuwbouw en verbeteringen samen met

de Adviescommissie voor de Woningbouw en Woonomgeving (VAC) Scherpenzeel en de Woonconsumenten

Advies Commissie (WAC) Ede. Deze samenwerkingsverbanden zijn geformaliseerd en vastgelegd in de presta-

tieafspraken. De VAC en de WAC brengen hun expertise in en wij zijn verzekerd van een deskundige en kriti-

sche kijk op onze nieuwbouw- en verbeterplannen. De commissies spelen ook een rol bij de evaluatie van pro-

jecten.

Monitoren en evalueren ketenpartners

Een van de onderwerpen op de verbeteragenda van de afdeling Vastgoed is het versterken van de samenwer-

king met onze partners. Bijvoorbeeld door het beter laten aansluiten van elkaars processen waardoor onder

andere de kwaliteit van de project- en onderhoudsadministratie verbetert. Daarnaast intensiveren we de kwali-

teitsmetingen. Op basis van de procesverbeteringen en ook onze nieuwe kernwaarden maken we nieuwe

meerjarige samenwerkingsafspraken en stellen we beter passende indicatoren op met onze partners.

Onderdeel van de afspraken met onze RGS partners is het meten van de ervaren kwaliteit door KWH. Dit geldt

ook voor onze installatiepartners en de partners in het Dagelijks Onderhoud. In het kader van de herijking van

contract- en leveranciersmanagement onderzoeken we mogelijkheden om het meten door KWH te intensive-

ren. De gesprekken met KWH, de herijking van het contract- en leveranciersmanagement en de gesprekken

met onze partners leiden tot een intensivering van het nazorgtraject waaronder het meten van de kwaliteit van

het uitgevoerde werk en de beleving door huurders. Het opgestarte verbeterproces biedt voldoende mogelijk-

heden om beter te kunnen meten en resultaten te gebruiken om de dienstverlening te optimaliseren.

Monitoren en evalueren partners die bij ons huren

Op basis van de contractafspraken, leefbaarheidsdoelstellingen en wettelijke kaders monitoren en evalueren

we jaarlijks de samenwerking met partners die bij ons huren. Onze leefbaarheidsdoelstellingen maken nog

geen vast onderdeel uit van deze evaluaties, tenzij daar een specifieke aanleiding voor is. We constateren dat

de kwaliteit van onze evaluaties groeit. Onze wens is dat we steeds meer gezamenlijke doelstellingen vaststel-

len aan de hand van onze gebiedsactieplannen.

Stakeholderagenda

We hebben op dit moment geen stakeholderagenda op basis van een actorenanalyse. Dit voerden we niet in

2025 uit omdat we in 2026 een nieuw ondernemingsplan opstellen en een visitatie laten uitvoeren. Daarbij ko-

men onze stakeholders uitgebreid in beeld en aan bod. Ons voornemen was minimaal één stakeholdersbijeen-

komst om gerichte input uit onze omgeving te krijgen en de onderlinge banden te versterken.

De afdeling Vastgoed organiseerde een bijeenkomst met ketenpartners om input en feedback op te halen voor

ons duurzaamheidsbeleid, in het bijzonder biobased bouwen. We organiseerden samen met onze partner SW

een bijeenkomst in de Indische buurt met alle partners in planmatig en dagelijks onderhoud om met elkaar

meer kennis op te doen van de toepassing van biobased dakisolatiemateriaal en het werken daarmee. We or-

ganiseerden samen met onze partner Zegers een bezoek aan een optopproject in Almere. Tot slot organiseer-

den we in september een bijeenkomst met partner SW over circulariteit.

Visitatie

Zoals verantwoord in het jaarverslag van 2022 hebben wij onze visitatie destijds een jaar opgeschort. In 2023

zijn wij gevisiteerd. Onze volgende visitatie wordt dan ook volgens de daarvoor geldende regels voor 21 no-

vember 2026 opgeleverd. Meer informatie over de laatste visitatie staat op www.woonstede.nl.

6. Onze financiën

Wat is onze meerjarige koers?

We hebben stevige ambities en we leven in uitdagende tijden. Voorheen hanteerden we een interne ICR-signa-

leringsnorm van 1,6. Gelet op de financiële context kiezen we er nu voor om terug te gaan naar 1,45 vanaf

2028 (het WSW hanteert de norm van 1,4). De spanning tussen willen en kunnen vraagt om een financieel so-

lide basis. Om onze ambities waar te maken, moeten we nu en in de toekomst voldoende geld hebben om te

investeren. Voor ons is het daarom belangrijk om de toegang tot de kapitaalmarkt open te houden. Zo kunnen

we geld aantrekken om de investeringen in beschikbaarheid, betaalbaarheid, duurzaamheid, kwaliteit, vitale

wijken en wonen en zorg te financieren. Hiervoor is het nodig dat we onze operationele kasstroom op orde

houden. Dat is de financiële kurk waarop we drijven. Door de opbrengsten uit de operationele kasstroom te

besteden aan onze doelstellingen, houden we het financiële vliegwiel op gang. De mogelijkheden voor een ef-

fectieve en efficiënte besteding van de middelen benutten we. We gaan voor een optimaal rendement met een

afweging tussen maatschappelijk en financieel. Daar waar nodig en mogelijk accepteren we een direct financi-

eel rendement van nul. Ons maatschappelijk rendement is leidend!

Onze ambitie? We presteren naar vermogen 

In 2025:

• Investeren we 57 miljoen euro in nieuwbouw; 

• Investeren we 32 miljoen euro in verbeteringen in het bestaande bezit, waaronder verbeterin-

gen in duurzaamheid;

• Kopen we voor 20 miljoen euro woningen van een collega-corporatie aan;

• Besteden we 32 miljoen euro aan onderhoud;

• Neemt onze leningenportefeuille met 81 miljoen euro toe;

• Implementeren we het duurzaam prestatiemodel voor beter inzicht in onze financiële reik-

wijdte;

• Werken we aan effectievere en efficiëntere processen met het nieuwe ERP systeem;

• Zetten we financiële meevallers ten opzichte van de begroting in principe in op versnelling van

de ambities uit het ondernemingsplan.

Dat betekent

dat we ons vermogen inzetten om onze ambitie waar te maken. In financiële zin zijn onze ambities haalbaar.

We begrootten een ICR over 2025 van 1,6 en een LTV op beleidswaarde eind 2025 van 49%. We zien dat de

economische omstandigheden danig aan veranderingen onderhevig zijn. De onzekerheden zien we terug in stij-

gende (bouw)kosten en stijgende rentepercentages voor nieuwe leningen. We maken scenarioanalyses en vol-

gen de ontwikkelingen nauwgezet. Met het WSW spreken we over de economische ontwikkelingen in relatie

tot het borgingsplafond, zodat we zekerheid krijgen over de mogelijkheid om de investeringen te kunnen finan-

cieren.

Jaarrekening

De jaarrekening is opgesteld op basis van BW 2 Titel 9, de Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting

(RJ 645) en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV). Daarin zit onder andere het Handboek

modelmatig waarderen marktwaarde en de winst-en-verliesrekening op basis van het functionele model.

Beleid en beheer 2025

Het verslagjaar sloten we af met een positief resultaat van 100 miljoen euro na belastingen. Over 2024 behaal-

den we een positief resultaat van 187 miljoen euro. Voor 2025 was een positief jaarresultaat van 47 miljoen

euro begroot. In onderstaande tabel is de winst-en-verliesrekening over 2025 opgenomen ten opzichte van de

begroting 2025 en de jaarrekening 2024 (bedragen in duizenden euro’s).

Tabel 17. Winst-en-verliesrekening 2025 ten opzichte van begroting 2025 en jaarrekening 2024

Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille

Uit de winst-en-verliesrekening blijkt dat het nettoresultaat uit exploitatie van de vastgoedportefeuille over

2025 ongeveer 8,4 miljoen euro hoger is dan over 2024. De huuropbrengsten zijn 5,2 miljoen euro hoger dan

over 2024 door de opgeleverde nieuwbouw en de huurverhoging per 1 juli 2025. Ten opzichte van 2024 is in

2025 de huurderving hoger. De onderhoudslasten zijn 4,0 miljoen euro lager dan over 2024. We hebben min-

der planmatig onderhoud gepland en uitgevoerd. Bij mutatieonderhoud hadden we in 2025 minder kostbare

mutaties dan in 2024. We hebben andere afspraken met derden gemaakt en procesverbeteringen doorge-

voerd. Dit heeft een positief effect in 2025. We volgen in 2026 en 2027 in hoeverre dit effect duurzaam is. Ho-

gere overige kosten dan over 2024 van in totaal 0,6 miljoen euro hadden we vooral door de gemeentelijke be-

lastingen.

Vergelijking met de begroting 2025

Ten opzichte van de begroting 2025 is het nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille ongeveer 5,2 miljoen

euro hoger. De belangrijkste oorzaken zijn hieronder opgenomen.

De huuropbrengsten zijn 1,2 miljoen euro lager dan begroot. We hadden een jaarlijkse huurverhoging van 6%

ingerekend. Op basis van afspraken in de sector in het begin van 2025 is de huurverhoging vastgesteld op 4,5%.

De onderhoudskosten zijn 6,5 miljoen lager dan begroot. In 2025 hadden we minder mutaties dan begroot en

de kosten per mutatie waren lager dan begroot. We hadden minder kosten voor planmatig onderhoud. Eén

project kwalificeert als ingrijpende verbouwing en activeren we. Verder hebben we minder uitgegeven aan de

vervanging van cv-installaties.

De kosten van de gemeentelijke belastingen waren over 2025 ongeveer 0,4 miljoen hoger dan begroot. Ten

opzichte van de begroting hebben we 0,3 miljoen minder organisatiekosten toegerekend aan verhuur en be-

heer. Dit is vooral het gevolg van de onderschrijding van de begroting van de bedrijfskosten over 2025 van

2,0 miljoen euro. Bij de paragraaf over de bedrijfskosten gaan we hier verder op in. Tot slot hebben we in 2025

een voordeel van 0,3 miljoen euro uit de financiële afwikkeling van het woningaanbodsysteem.

Omschrijving Jaarrekening Begroting Jaarrekening

2025 2025 2024

Netto resultaat exploitatie van vastgoedportefeuille 44.691 39.536 36.261

Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 0 -467 0

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 7.970 11.910 4.000

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 66.812 25.723 172.070

Netto resultaat overige activiteiten 13 -7 192

Overige organisatiekosten -4.199 -5.681 -4.933

Kosten omtrent leefbaarheid -2.338 -2.899 -2.292

Resultaat voor financieringen en belastingen 112.949 68.115 205.298

Financiële baten en lasten -15.197 -15.324 -12.827

Waardeveranderingen financiële instrumenten 5.068 0 -365

Resultaat voor belastingen 102.820 52.791 192.106

Belastingen -2.956 -6.180 -5.394

Resultaat na belastingen 99.864 46.611 186.712

De opbouw van het saldo van het nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille minus organisatiekosten, leef-

baarheid en financiering (het kernresultaat) is als volgt (bedragen in duizenden euro’s).

Tabel 18. Opbouw kernresultaat 2025.

Verkoop bestaand bezit

Het verkopen van woningen draagt bij aan twee doelstellingen. De eerste doelstelling is het realiseren van

meer differentiatie in buurten. Dit kan de vitaliteit en leefbaarheid van een buurt stimuleren. De tweede doel-

stelling is het bevorderen van doorstroming. Sinds 2025 krijgen zittende huurders voorrang bij de aankoop van

een huurwoning die we verkopen. We zien dat huurders gebruik maken van hun recht op voorrang. De derde

doelstelling is het financieren van investeringen in bestaande en nieuwe huurwoningen.

In 2025 hebben we 52 uitpond- en vrije koopwoningen verkocht. In 2024 zijn 31 woningen verkocht. We had-

den begroot 80 uitpond- en vrije koopwoningen te verkopen. We hadden begroot om in 2025 131 woningen

van een collega-corporatie over te nemen. Dat heeft in 2025 niet zijn beslag gekregen. De investeringen in

nieuwbouw zijn in 2025 achtergebleven bij de begroting. We hadden de begrote financiering uit verkoop in

2025 niet geheel nodig. We hebben besloten om in 2025 minder woningen te verkopen dan we hadden be-

groot.

De bruto verkoopopbrengst in 2025 is 20,0 miljoen euro. Begroot was 29,1 miljoen euro en over 2024 was de

bruto verkoopopbrengst 10,5 miljoen euro. Hieronder volgt de samenstelling van het bruto verkoopresultaat

per woning (bedragen in duizenden euro’s).

Tabel 19. Gemiddelde verkoopprijs en marktwaarde per verkochte woning.

Waardeveranderingen

De waardeveranderingen van het bezit en van het onderhanden werk bepalen in hoge mate het jaarresultaat.

Belangrijke elementen in de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat zijn de leegwaardes en de markt-

huren van de woningen en de disconteringsvoet.

Omschrijving Jaarrekening Begroting Jaarrekening

2025 2025 2024

Netto resultaat exploitatie van vastgoedportefeuille 44.691 39.536 36.261

Overige organisatiekosten -4.199 -5.681 -4.933

Kosten omtrent leefbaarheid -2.338 -2.899 -2.292

Resultaat voor financieringen en belastingen 38.154 30.956 29.036

Financiële baten en lasten -15.197 -15.324 -12.827

Kernresultaat 22.957 15.632 16.209

Omschrijving Jaarrekening Begroting Jaarrekening

2025 2025 2024

Aantal verkochte woningen 52 80 31

Gemiddelde verkoopprijs 385 364 340

Gemiddelde boekwaarde 218 206 193

Gemiddeld bruto resultaat 167 158 147

De waardevermeerdering van het vastgoed in exploitatie is 141 miljoen euro. Dit is 6,9% van de waarde aan het

begin van het jaar. In 2024 was de waardevermeerdering 178 miljoen euro. Dit was gelijk aan 10,0% van de

waarde aan het begin van dat jaar. In de paragraaf “Waarde van het bezit” gaan we hier verder op in.

Van de onderhanden projecten nieuwbouw en herstructurering per balansdatum hebben we in 2025 ongeveer

52 miljoen euro afgeboekt. Ongeveer 40 miljoen euro van dit bedrag heeft betrekking op de sloop van twee

flats in Hoogbouw Ede Zuid. We hebben geïnvesteerd in verbeteringen in het bestaande bezit. Het onrendabele

gedeelte van de verbeteringen in het bestaande bezit berekenen we op 90% van de investering en boeken we

af. In 2025 was dit 25 miljoen euro.

Overige activiteiten

De overige activiteiten bestaan vooral uit leveringen en werken voor derden en de dienstverleningen aan der-

den.

Organisatiekosten

De organisatiekosten zijn de kosten van het bedrijf (kosten voor bestuur en beheer van de organisatie, huisves-

ting, ondersteuning, facilitaire zaken, administratie, communicatie en automatisering) voor zover we ze niet

toerekenen aan de andere activiteiten, de obligoheffing WSW en de heffing Autoriteit woningcorporaties. Ten

opzichte van de begroting zijn de kosten ongeveer 1,5 miljoen lager. De bedrijfskosten over 2025 zijn lager dan

begroot (zie ook bij het kopje ‘Bedrijfskosten’), waardoor ook het bedrag dat we toerekenen aan de organisa-

tiekosten lager is. Verder is de obligoheffing van het WSW lager dan we hebben begroot.

Leefbaarheid

Onder leefbaarheid valt onder andere het contact houden met en begeleiden van bewoners, optreden bij soci-

ale klachten en niet naleven van huurcontracten, toezicht houden in en rondom complexen, houden van

spreekuur en deelname aan wijkteams. Vergeleken met 2025 zijn de kosten leefbaarheid nagenoeg ongewij-

zigd.

Bedrijfskosten

Onderstaand geeft het overzicht weer van de bedrijfskosten 2025 ten opzichte van de begroting 2025 en de

jaarrekening 2024. De bedragen zijn in duizenden euro’s.

Tabel 20. Bedrijfskosten 2025 t.o.v. begroting 2025 en jaarrekening 2024.

De bedrijfslasten zijn in 2025 binnen de begroting gebleven. We hebben ruim 2 miljoen euro minder kosten

gemaakt dan begroot. De afschrijvingen zijn lager dan begroot doordat we enkele investeringen in het kantoor

hebben doorgeschoven naar 2026. De salariskosten zijn lager dan begroot doordat we in 2025 minder fte’s in

dienst hadden dan begroot, 164,1 ten opzichte van 168,7. De overige personeelskosten zijn lager doordat we

minder aan opleidingen hebben uitgegeven. De overige bedrijfskosten zijn lager doordat we minder gebruik

van extern advies hebben gemaakt dan begroot.

Omschrijving Jaarrekening Begroting Jaarrekening

2025 2025 2024

Afschrijvingen 1.363 1.571 1.186

Loonkosten 13.599 14.166 12.940

Oveige personeelskosten 1.657 1.811 2.643

Overige bedrijfskosten 6.327 7.415 5.664

Totaal 22.945 24.965 22.433

Ten opzichte van 2024 zijn de bedrijfskosten over 2025 ongeveer 0,5 miljoen euro hoger. De afschrijvingen zijn

hoger door het in gebruik nemen van de nieuwe bedrijfssoftware. De loonkosten zijn hoger door de reguliere

cao-stijging. Het aantal fte’s is in 2025 met 1 gedaald ten opzichte van 2024. De overige personeelskosten zijn

lager doordat we minder extern personeel hebben ingehuurd. Moeilijk vervulbare functies hebben we in 2025

allemaal weten in te vullen. Nieuwe vacatures hebben we in 2025 veelal eerst intern opgelost in afwachting

van een geschikte kandidaat. De overige bedrijfskosten zijn in 2025 hoger dan in 2024 door de nieuwe bedrijfs-

software, de ICT-beveiliging en het programma Hoogbouw Ede Zuid.

Kasstromen

We sturen primair op kasstroom, waarbij we de waardeontwikkeling van het vastgoed niet uit het oog verlie-

zen. Het is voor ons van cruciaal belang om de toegang tot de kapitaalmarkt open te houden. Zo kunnen we

aan voldoende financiering komen voor onze investeringen, voor zover deze niet uit de verhuur en verkoop van

woningen komt. In ons financieel reglement nemen we dan ook als eerste doelstelling op dat de borging van

leningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) niet in het geding mag komen.

De samenstelling van de rentedekkingsgraad is als volgt (bedragen in duizenden euro’s).

Tabel 21. Rentedekkingsgraad 2025 t.o.v. begroting 2025 en jaarrekening 2024.

Ten opzichte van de begroting hebben we over 2025 een hogere ICR van 0,48. Dit is vooral te danken aan la-

gere uitgaven voor onderhoud en beheer en een lagere obligoheffing die we aan het WSW hebben betaald. De

belangrijkste verschillen tussen de begrote en de werkelijke operationele kasstromen over 2025 zijn als volgt:

Tabel 22. Werkelijke operationele kasstromen ten opzichte van begroot.

De uitgaven voor investeringen in nieuwbouw en woningverbetering waren in 2025 als volgt.

Tabel 23. Investeringen in nieuwbouw en bestaand bezit, werkelijk ten opzichte van begroot.

Omschrijving Jaarrekening Begroting Jaarrekening

2025 2025 2024

Operationele kasstroom voor rente 29.798 22.762 21.262

Rente-uitgaven 14.419 14.340 11.840

Rentedekkingsgraad (ICR) 2,07 1,59 1,80

Operationeel Werkelijk Begroot Realisatie

2025 2025

Huurinkomsten 88.120 88.993 99%

Beheerkosten 25.389 27.735 92%

Onderhoud 27.049 32.036 84%

Obligoheffing WSW en bijdrage Aw 231 963 24%

Rente-uitgaven 14.419 14.340 101%

Vennootschapsbelasting 5.327 5.221 102%

Nieuwbouw en verbeteringen Werkelijk Begroot Realisatie

2025 2025

Nieuwbouw 39.718 57.447 69%

Verbeteringen 26.349 32.274 82%

Totaal 66.067 89.721 74%

We hadden gepland om 260 nieuwe woningen in 2025 op te leveren. We hebben 246 nieuwe woningen opge-

leverd. De ontwikkeling van enkele projecten is vertraagd, waardoor we in 2025 minder aan nieuwbouw heb-

ben uitgegeven dan begroot.

De uitgaven voor woningverbetering zijn lager dan geraamd. We hadden maatregelen voor brandveiligheid in

VvE-complexen begroot. De uitgaven voor brandveiligheid in VvE-complexen komen ten laste van de VvE’s. De

uitgaven van een project van verduurzaming hebben we gefaseerd over 2025 en 2026.

Tabel 24. Uitgaven voor instandhouding, werkelijk ten opzichte van begroot.

Vanwege het achterblijven van de investeringen in nieuwbouw en woningverbetering hebben we besloten in

2025 minder woningen te verkopen dan begroot.

Tabel 25. Verkopen, aankopen en doorverkopen, werkelijk ten opzichte van begroot.

Bovenstaande inkomsten en uitgaven in combinatie met de aflossingen op leningen, leiden tot een bedrag aan

nieuw aan te trekken leningen. De nieuwe leningen en aflossingen zijn in onderstaand overzicht opgenomen.

Tabel 26. Nieuwe leningen en aflossingen, werkelijk ten opzichte van begroot.

Kengetallen

Het financiële beleid dient de financiële continuïteit van Woonstede te bevorderen, het rendement te verho-

gen en daarmee de financiering van de maatschappelijke investeringen te waarborgen. Voor Woonstede houdt

dit een goede inzet van middelen op plaatselijk en regionaal niveau in. Om dit te kunnen bereiken, hanteren we

onderstaande kengetallen met de daarbij behorende normen. De kasstroomkengetallen zijn primair. Door het

sturen op de kasstromen kunnen we een belangrijk deel van de investeringen uit de operationele activiteiten

financieren.

Instandhouding Werkelijk Begroot Realisatie

2025 2025

Onderhoud 27.049 32.036 84%

Verbeteringen 26.349 32.274 82%

Totaal 53.398 64.310 83%

Verkopen Werkelijk Begroot Realisatie

2025 2025

Verkoop bestaand bezit 19.761 28.777 69%

Aankoop en doorverkoop Koopgarant -5.818 -7.009 83%

Saldo verkoop, aankoop, doorverkoop 13.943 21.768 64%

Leningportefeuille Werkelijk Begroot Realisatie

2025 2025

Nieuwe leningen 61.500 95.905 64%

Aflossingen 16.152 15.078 107%

Toename 45.348 80.827 56%

Tabel 27. Kengetallen 2025.

De ontwikkeling van de ICR hebben we hiervoor al toegelicht. De loan-to-value op beleidswaarde is gedaald

doordat de beleidswaarde procentueel meer is gestegen dan de leningportefeuille. In de paragraaf over de be-

leidswaarde gaan we nader op de ontwikkeling van de beleidswaarde in. Ondanks de stijging van de beleids-

waarde is de solvabiliteit op beleidswaarde gedaald. De reden hiervoor is per saldo de dotatie aan de voorzie-

ning voor onrendabele investeringen en herstructureringen van 55 miljoen euro. Dit is vooral het gevolg van

het besluit om Hoogbouw Ede Zuid te herstructureren. Het totaal van de voorziening is eind 2025 ongeveer

60 miljoen euro. Het effect van deze voorziening op de solvabiliteit op beleidswaarde is 4,1%.

Sectorinstituten

In 2025 heeft de Autoriteit woningcorporaties op basis van dPi 2024, de jaarstukken 2024, dVi 2024 en de be-

groting 2025-2029 onderzoek gedaan naar de toezichtsterreinen die van invloed kunnen zijn op onze financiële

continuïteit. Het onderzoek heeft de Autoriteit woningcorporaties geen aanleiding gegeven tot interventies of

nader onderzoek.

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw concludeerde op basis van dezelfde documenten dat we kredietwaar-

dig zijn en dat we binnen de geldende regelgeving leningen kunnen aantrekken die door het WSW worden ge-

borgd. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw merkte op dat het prestatiemodel op langere termijn niet

duurzaam is. Een signaal dat wij herkennen en dat we meenemen in de beleidsvoorbereiding.

Treasury

De basis van ons treasurybeleid is vastgelegd in het Reglement Financieel Beleid en Beheer en het treasurysta-

tuut. Aan het Reglement Financieel Beleid en Beheer is in 2017 het addendum naar aanleiding van de Veegwet

toegevoegd. De interne documenten hebben we opgesteld overeenkomstig de handreikingen die Aedes heeft

samengesteld en heeft afgestemd met de Autoriteit woningcorporaties. Daar waar van toepassing pasten we

documenten aan onze eigen omstandigheden aan. De Autoriteit woningcorporaties keurde het Reglement, het

addendum en het treasurystatuut goed. In 2025 lieten we het Reglement ongewijzigd.

In de genoemde documenten namen we onder andere op dat we bij rentederivaten en andere financiële in-

strumenten alleen gebruik maken van defensieve instrumenten als swaps en caps. Verder namen we op dat we

alleen mogen handelen met Nederlandse banken die minimaal een rating A hebben volgens de ratingbureaus

Standard & Poor’s of Moody’s. Overtollige middelen zetten we alleen uit bij Nederlandse financiële instellingen

die voldoen aan hetgeen in de wet- en regelgeving is opgenomen.

We hebben een treasurycommissie en stellen jaarlijks een treasuryjaarplan op. Het treasuryjaarplan stelt de

directie jaarlijks vast en keurt de Raad van Commissarissen goed. De treasurycommissie bestaat uit de Direc-

teur-bestuurder, de Manager Bedrijfsvoering, de Teammanager Financieel Beheer, de Controller en een extern

adviseur. In 2025 kwam deze commissie in deze samenstelling vier keer bijeen.

Kengetal Norm 2025 2024

ICR 1,4 2,07 1,80

Loan to value beleidswaarde < 70% 57,9% 61,0%

Solvabiliteit beleidswaarde > 30% 32,4% 33,6%

Dekkingsratio < 70% 28,7% 32,6%

Onderpandratio < 70% 28,5% 31,5%

Onderwerpen die in de treasurycommissie onder andere aan de orde kwamen, zijn het treasuryjaarplan en de

voortgang daarvan, de voortgang van de liquiditeitsbegroting, de herfinanciering van leningen, het aantrekken

van nieuwe leningen en de voorbereiding van het actualiseren van het treasurystatuut in 2026.

Financieringsstrategie

In 2024 hebben we onze financieringsstrategie geactualiseerd. De veranderende marktomstandigheden in

combinatie met de grote opgave waar we voor staan vraagt hierom. De uitgangspunten bij de financieringsstra-

tegie zijn het verlagen van de vermogenskosten, het tijdig beschikbaar kunnen hebben van de financiering en

flexibiliteit in de financiering. De financieringsstrategie gaat in op het optimaliseren van de financiering van de

activiteiten en het structureren van de leningenportefeuille. We hebben hierbij de volgende doelstellingen:

• De tijdige beschikbaarheid van financieringen ten behoeve van toekomstige investeringen;

• Een optimale mix van renterisico’s, herfinancieringsrisico’s en flexibiliteit;

• Een inzet van eigen vermogen en het aantrekken van vreemd vermogen in een verhouding waarbij we

beperkt afhankelijk zijn van verkopen en waarbij we beperkt interen op de ruimte in de financiële ra-

tio’s.

Voor het uitwerken van de financieringsstrategie maken we gebruik van het gezamenlijk beoordelingskader van

de Aw en het WSW. Hierin zijn de definities en de normen van de financiële ratio’s en de risico’s met betrek-

king tot het transitieprogramma (investeringen en verkopen), rente en herfinanciering opgenomen.

Vanwege de omvang van de leningenportefeuille en het effect van rentewijzigingen op de financiële ratio’s

hanteren we een lage risicobereidheid bij de rente- en herfinancieringsrisico’s en daarmee bij de samenstelling

van de leningenportefeuille.

Leningenportefeuille

De nominale waarde van onze leningenportefeuille is per 31 december 2025 ongeveer 656,1 miljoen euro. Per

31 december 2024 was dit ongeveer 610,7 miljoen euro. De mutaties in de leningenportefeuille zijn als volgt

(bedragen in duizenden euro’s) weergegeven.

Tabel 28. Mutaties leningenportefeuille 2025.

In 2025 trokken we 40 miljoen euro aan vaste leningen aan. Deze vaste leningen hebben een gewogen gemid-

deld percentage van 3,1 en een gewogen gemiddelde looptijd van 17 jaar. Het begrote rentepercentage voor

nieuwe leningen was 3,3. In de leningenportefeuille hadden we per 1 januari 2025 een roll-over-lening van

5 miljoen euro. In 2025 hebben we een extra roll-over-lening van 25 miljoen euro aangetrokken. Hiermee heb-

ben we meer flexibiliteit in onze liquiditeit gecreëerd. Per 31 december 2025 hadden we in totaal 30 miljoen

euro aan roll-over-leningen waarvan we 22,5 miljoen euro hadden opgenomen. In januari 2026 is de roll-over-

lening van 5 miljoen euro vervallen.

Type lening 31 december 2024 Nieuwe leningen Aflossingen 31 december 2025

Annuïtair 38.940 0 -2.723 36.216

Fixe 352.707 10.000 0 362.707

Lineair 218.080 30.000 -13.428 234.652

Roll over 1.000 21.500 0 22.500

Eindtotaal 610.726 61.500 -16.152 656.074

Extendible fixeleningen

We hebben twee extendible fixeleningen in onze portefeuille voor een totaal nominaal bedrag van 27 miljoen

euro (tabel 29). De looptijd van deze leningen is opgedeeld in drie tijdvakken. Het eerste tijdvak is kort. Gedu-

rende deze periode zijn de kosten van de lening gelijk aan het driemaands Euribor. In het tweede tijdvak geldt

een vast rentepercentage. Het tweede tijdvak is relatief lang. Voor het derde tijdvak, een middellange tot lange

periode, geldt dat de geldgever het recht heeft de lening te verlengen tegen de voorwaarden die in het con-

tract staan vermeld.

Deze twee leningen zijn we aangegaan ter financiering van de nieuwbouw en de herstructurering. We hebben

destijds voor de extendible fixelening gekozen, omdat deze lening over de gehele looptijd, inclusief de derde

periode met het rentepercentage zoals genoemd in de contracten, op dat moment goedkoper was dan een ge-

wone fixelening met dezelfde looptijd. In onze administratie namen we de extendible fixeleningen voor de ge-

hele looptijd, inclusief de derde periode en de dan geldende rente, op. De kenmerken van de extendible fixele-

ningen zijn als volgt.

Tabel 29. Kenmerken van de extendible fixeleningen.

De waardes van de opties laten we door een extern bureau bepalen. In combinatie met de hoofdsommen, de

termijn tot aan de uitoefendatums en de restant looptijden daarna, hebben de veranderingen in de verwachte

rente bovenstaande effecten op de waardes. De waardes van de opties zijn in de balans onder de langlopende

schulden bij de financiële instrumenten opgenomen en de waardemutaties verantwoorden we in de winst-en-

verliesrekening bij de financiële baten en lasten.

Verder hebben we één basisrentelening in onze portefeuille. Het kenmerk van deze lening is dat de rente be-

staat uit een vast percentage en een variabele risico-opslag. De risico-opslag herzien we na een afgesproken

looptijd. De hoogte van de herziening van de risico-opslag is afhankelijk van de financiële markten op dat mo-

ment. Deze lening sloten we in 2010 af en heeft een hoofdsom van 16,7 miljoen euro. De basisrente is 4,04. De

opslag is 0,38% en wijzigt in 2026. De resterende looptijd van de lening is 34 jaar.

Risico’s

De risico’s in de leningenportefeuille zijn te onderscheiden in de variabele risico-opslagen, de eindaflossingen

en de renteconversies. De risico’s voor de komende vijf jaar zijn hieronder afgezet tegen de norm van maximaal

15% risico van de leningenportefeuille.

Kenmerken Lening 1 Lening 2 Totaal

Afgesloten 2 juli 2007 1 augustus 2008

Hoofdsom in € 1.000 19.000 8.000 27.000

Huidig rentepercentage 4,97 4,82

Geldig tot en met 1 juli 2027 31 juli 2036

Optie verlening door geldgever vast percentage 4,60 4,82

Optie verlenging door geldgever variabel percentage 3-mnds Euribor nvt

Bij verlenging variabel aflossen boetevrij mogelijk ja nvt

Verlenging tot en met 1 juli 2055 31 juli 2046

Waarde optie 31 december 2025 in € 1.000 -4.564 -784 -5.348

Waarde optie 31 december 2024 in € 1.000 -8.943 -1.473 -10.416

Waardemutatie 4.379 689 5.068

Figuur 8. Overzicht risico’s leningenportefeuille.

In onze begroting 2026 – 2030 namen we een uitbreiding van het aantal woningen met bijbehorende investe-

ringen en financieringen op. Door deze toename stijgt het maximale bedrag waarover risico in de leningenpor-

tefeuille kan worden gelopen. Het aantrekken van de financiering vindt in de komende jaren plaats en de risico-

momenten van de nieuwe leningen vallen na de hierboven beschouwde periode.

De gewogen gemiddelde rentepercentages van de leningen die de komende vijf jaar vervallen of een rentecon-

versie hebben zijn per 31 december 2025 in onderstaande tabel opgenomen.

Tabel 30. Overzicht gewogen gemiddelde rentepercentages.

Deze renterisico’s zijn niet met derivaten afgedekt. Als beheersmaatregel spreiden we de renterisico’s over de

jaren en gaan we in de meerjarenbegroting bij herfinanciering van de eindaflossingen uit van de rentepercenta-

ges zoals ze door de Autoriteit woningcorporaties zijn gepubliceerd. Voor WSW-geborgde leningen met een

looptijd van 10 jaar is het begrote rentepercentage in 2026 3,64% en dit loopt op tot 3,83% in 2030.

Spaar- en depositorekeningen

Op het gebied van beleggingen voeren we een voorzichtig beleid binnen de randvoorwaarden van het treasu-

rystatuut. In het treasurystatuut namen we onder meer op dat beleggingen, al dan niet via waardepapieren,

voor een periode van meer dan drie maanden, worden uitgezet bij financiële ondernemingen, die:

1. Gevestigd zijn in een lidstaat die tenminste beschikt over een AA-rating afgegeven door tenminste

twee van de drie ratingbureaus Moody’s, Standard and Poor’s en Fitch;

2. Voor henzelf en voor de door hen uitgegeven waardepapieren kunnen aantonen dat ze tenminste

over een AA-minusrating beschikken, afgegeven door tenminste twee van de drie ratingbureaus

Moody’s, Standard and Poor’s en Fitch.

Bij beleggingen voor een periode van minder dan drie maanden, dienen de financiële ondernemingen zelf en

voor de door hen uitgegeven waardepapieren, tenminste over een A-rating te beschikken, afgegeven door ten-

minste twee van de drie ratingbureaus Moody’s, Standard and Poor’s en Fitch. De overschotten op liquide

Risico 2026 2027 2028 2029 2030

Risico-opslag 0,38% 0,45% nvt nvt nvt

Renteconversie nvt 4,97% 0,06% nvt nvt

Eindaflossing -0,45% -0,18% -0,33% -0,12% 1,65%

middelen hebben we, passend binnen het treasurystatuut, weggezet op spaar- en depositorekeningen bij BNG,

ING en ASN Bank.

Waarde van het bezit

Marktwaarde in verhuurde staat

De marktwaarde in verhuurde staat is de voorgeschreven waarderingsmethodiek voor het vastgoed dat door

ons wordt geëxploiteerd. De definitie van de marktwaarde in verhuurde staat in het handboek is als volgt:

Het geschatte bedrag waarvoor het object op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, zou worden

overgedragen in een marktconforme transactie tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper,

waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.

Om de marktwaarde te kunnen bepalen, is het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde door het minis-

terie uitgebracht. Het belangrijkste uitgangspunt bij de opzet van het handboek is dat de marktwaarde van de

markt is. Op basis van dit uitgangspunt is aansluiting gezocht bij de (inter)nationale richtlijnen over de wijze

waarop de marktwaarde van vastgoed dient te worden bepaald. Bij het opstellen van het handboek is gebruik

gemaakt van beschikbare marktgegevens om te borgen dat de waardering op basis van het handboek aansluit

bij de markt.

In dit handboek staan twee methoden beschreven. De eerste is de basisversie. Hierbij wordt de marktwaarde

berekend op basis van de in het handboek opgenomen parameters. Deze uitkomst is een marktwaarde op por-

tefeuilleniveau.

De tweede methode is de fullversie. Hierbij worden de parameters uit het handboek als basis genomen en kan

verder worden gespecificeerd naar de individuele situatie door gebruik te maken van de mogelijkheid om en-

kele parameters af te stemmen op de individuele situatie per complex. Parameters die kunnen worden aange-

past zijn onder andere de disconteringsvoet en de exit yield. Hiermee wordt de marktwaarde op complexni-

veau bepaald.

De fullversie kan alleen worden toegepast met inschakeling van een taxateur. De taxateur brengt de benodigde

marktkennis in. Verder bezoekt hij jaarlijks minimaal een derde van de complexen en bepaalt hij aanpassingen

van de parameters daar waar dit van toepassing is. Hiermee is de uitkomst van de fullversie gelijk aan de waar-

dering die zou hebben plaatsgevonden op basis van de (inter)nationale richtlijnen.

Wij hebben gekozen voor de waardering op basis van de full versie, omdat deze methode beter aansluit bij de

plaatselijke omstandigheden en om deze reden beter bruikbaar is voor het asset management.

De taxateur die we voor de marktwaarde hebben gecontracteerd, heeft in 2025 een derde van de complexen

bezocht. Dit gedeelte is zo samengesteld dat hij met het bezichtigen van deze complexen een goed beeld krijgt

van het totale bezit. De overige twee derde is getaxeerd op basis van wat hij heeft waargenomen bij de bezich-

tigingen en een markttechnische update.

Voor het bepalen van de marktwaarde is gebruik gemaakt van een Netto Contante Waardeberekening (NCW).

Dit betekent dat voor een periode van vijftien jaar zo goed mogelijk de ontvangsten en uitgaven zijn geschat en

dat deze aan de hand van een disconteringsvoet contant zijn gemaakt naar het heden.

De marktwaarde van al ons verhuurde vastgoed bedraagt eind 2025 ongeveer 2.251 miljoen euro. Eind 2024

was dit 2.043 miljoen euro. Deze stijging is als volgt te verklaren.

Tabel 31. Marktwaardeontwikkeling.

De belangrijkste ontwikkelingen in de marktwaarde zijn als volgt:

Voorraadmutaties. Door verkoop (uitpond en koopgarant) en sloop is de marktwaarde met 10 miljoen euro ge-

daald. Door aankoop en nieuwbouw is de marktwaarde met 75 miljoen euro gestegen.

Mutatie vastgoedgegevens. Door de huurverhoging per 1 juli 2025 zijn de contracthuren gestegen. Dit heeft

een positief effect van 41 miljoen euro. De hogere maximale huur en de daling van het aantal woningen met

een exploitatieverplichting heeft een positief effect van 18 miljoen euro. De hogere leegstand, de lagere muta-

tiegraad en de aanpassing van de WOZ-waardes hebben een negatief effect van 4 miljoen euro.

Marktontwikkelingen. De gestegen markthuur en de hogere leegwaarde hebben samen een positief effect van

122 miljoen euro. Lagere reguliere huurstijgingen en hogere kosten voor onderhoud en beheer hebben een

negatief effect van 35 miljoen euro. De gemiddelde disconteringsvoet is gestegen. Dit heeft een negatief effect

van 34 miljoen euro. De gemiddelde exit yield is gedaald. Dit heeft een positief effect van 36 miljoen euro.

Beleidswaarde

Vanaf 2024 berekenen we de beleidswaarde onafhankelijk van de marktwaarde in verhuurde staat. De drie be-

langrijkste wijzigingen zijn:

1. De looptijd van 15 jaar met een eindwaardeberekening is nu een looptijd van 60 jaar zonder eindwaar-

deberekening;

2. De disconteringsvoet van de marktwaarde per complex is vervangen door de sectorale disconterings-

voet voor het gehele bezit;

3. De onderhoudsnorm per woning is vervangen door het inrekenen van de 60-jarige onderhoudsbegro-

ting op complexniveau.

De onderhoudsnorm is gebaseerd op veronderstellingen zoals een opslag voorbereidingskosten op de meerja-

renonderhoudsprognose, een verouderingsfactor en het niet rekening houden met aanbestedings-/inkoopre-

sultaat (hetgeen uiteindelijk wel bepalend is voor de uitgaande kasstroom).

De beleidswaarde is nu gebaseerd op de beste schatting op basis van beschikbare informatie. Wij zijn ons ervan

bewust dat de beschikbare informatie enkele beperkingen heeft in de betrouwbaarheid. Ondanks de onder-

kende beperkingen, is sprake van een voldoende betrouwbare schatting van de ingerekende onderhoudsbegro-

ting ten behoeve van de totstandkoming van de beleidswaarde. Om deze beperkingen op te lossen hebben we

actiepunten gedefinieerd, zoals het verder doorontwikkelen en concretiseren van de meerjarenonderhoudsbe-

groting, de betrouwbaarheid van beschikbare informatie en periodieke monitoring. Wij streven ernaar om deze

beperkingen in 2027 opgelost te hebben.

Omschrijving in € 1 mln in %

Marktwaarde per 31 december 2024 2.043 100,0%

Voorraadmutaties 65 3,2%

Mutatie vastgoedgegevens 55 2,7%

Marktontwikkelingen 88 4,3%

Marktwaarde per 31 december 2024 2.251 110,2%

Bij het bepalen van de uitgangspunten van de beleidswaarde hebben we bij de huurinkomsten rekening gehou-

den met het in 2025 herziene streefhuurbeleid en het tweehurenbeleid toegepast. Bij het bepalen van de on-

derhoudskosten en bij het bepalen van de beheerkosten hebben we rekening gehouden met de definities in de

Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV) en met de Handleiding toepassen functionele indeling

winst-en-verliesrekening bij corporaties Verslagjaar 2025. De gemiddelde uitgangspunten per woongelegen-

heid zijn als volgt.

Tabel 32. Gemiddelde uitgangspunten beleidswaarde per woongelegenheid.

Het verloop van de beleidswaarde ultimo 2024 naar de beleidswaarde ultimo 2025 is in onderstaande tabel

opgenomen.

Tabel 33. Verloop beleidswaarde 2024-2025.

De meest in het oog springende mutaties zijn:

Voorraadmutaties

De voorraadmutaties hebben betrekking op de veranderingen in het woningbezit. De verkopen en sloop heb-

ben een afname van € 0,9 miljoen tot gevolg en de nieuwbouw en terugkopen een toename van €40,5 miljoen.

Vastgoedgegevens

De wijzigingen in de vastgoedgegevens hebben vooral betrekking op de toename van de contracthuren van ge-

middeld € 630 naar € 659.

Marktontwikkelingen

De belangrijkste aanpassingen in de marktontwikkelingen hebben het volgende effect op de beleidswaarde:

• Aanpassingen in de macro-economische parameters hebben per saldo een positief effect van

€ 13,3 miljoen. Het effect van de lagere prijsinflatie balanceert in de meeste gevallen uit met het ef-

fect van de lagere bouwkostenstijging en loonkostenstijging;

Omschrijving 2025 2024

in € 1 in € 1

Gemiddelde huur verslagjaar 659 630

Gemiddelde beleidshuur 726 643

Gemiddelde markthuur 1.152 1.076

Gemiddelde norm onderhoud 4.198 3.666

Gemiddelde norm beheer 717 696

Gemiddelde disconteringsvoet 4,2% 4,2%

Omschrijving in € 1 mln in %

Beleidswaarde 31 december 2024 1.010 100%

Voorraadmutaties 40 4%

Vastgoedgegevens 47 5%

Marktontwikkelingen -5 -1%

Parameters beleidswaarde 49 5%

Beleidswaarde 31 december 2025 1.140 112,9%

• De gemiddelde reguliere huurstijging per jaar van woongelegenheden is gedaald van 2,90% naar

2,81% en heeft een negatief effect van € 10,2 miljoen;

• De sociale disconteringsvoet van woongelegenheden is gestegen, hetgeen een negatief effect heeft

van € 9,5 miljoen.

Parameters beleidswaarde

De wijzigingen in de parameters van de beleidswaarde zijn als volgt:

• De ingerekende huurstijging van de beleidswaarde heeft betrekking op de aangepaste huurindex vol-

gens het handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2025 en heeft een positief effect van €10,2

miljoen;

• De stijging van het beleidshuurbeleid heeft betrekking op het herziene streefhurenbeleid in 2025 en

heeft een positief effect van € 252,5 miljoen;

• De stijging van de gemiddelde onderhoudsnorm heeft een negatief effect van € 205,0 miljoen;

• De stijging van de norm voor beheerkosten heeft een negatief effect van € 8,6 miljoen.

Scenarioanalyse

Bij de berekening van de beleidswaarde hebben we te maken met de volgende onzekerheden:

• Aanpassing van de huurstijgingsparameter: bij bepaling van de beleidswaarde zijn we uitgegaan van

de streefhuur met toepassing van het tweehurenbeleid. In de praktijk kunnen de huurstijging, de

streefhuur en de huursom afwijken van de uitgangspunten in de beleidswaarde vanwege onder an-

dere afwijkingen in de mutatiegraad, de dan geldende kaders voor het passend toewijzen en het twee-

hurenbeleid;

• Kosten voor onderhoud en beheer: de werkelijke onderhouds- en beheerkosten kunnen afwijken van

de gehanteerde uitgangspunten door beleidsmatige beslissingen over het wel of niet doorgaan van

geplande en niet geplande activiteiten;

• De sociale disconteringsvoet zoals voorgeschreven in het handboek marktwaardering 2025 kan in toe-

komstige jaren worden aangepast.

Vanwege bovenstaande onzekerheden hebben we een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd op de berekende be-

leidswaarde. We hebben ter bepaling van de beleidswaarde gevarieerd met een € 25 lagere en hogere streef-

huur per verhuureenheid per maand, € 50 meer en minder beheerkosten per verhuureenheid per jaar,

€ 100 meer en minder onderhoudskosten per verhuureenheid en 0,5% hogere of lagere disconteringsvoet.

Tabel 34. Samenvatting gevoeligheidsanalyse (* € 1.000).

Streefhuur € 25 lager Beleidswaarde € 25 hoger

Effect in € 1.061.204 1.140.479 1.215.990

Effect in % -7,0% 6,6%

Beheerkosten € 50 hoger Beleidswaarde € 50 lager

Effect in € 1.118.697 1.140.479 1.162.261

Effect in % -1,9% 1,9%

Onderhoudskosten € 100 hoger Beleidswaarde € 100 lager

Effect in € 1.096.915 1.140.479 1.184.042

Effect in % -3,8% 3,8%

Disconteringsvoet 0,5% hoger Beleidswaarde 0,5% lager

Effect in € 1.044.538 1.140.479 1.252.962

Effect in % -8,4% 9,9%

Vennootschapsbelasting

De vennootschapsbelasting zoals deze bij ons in de jaarrekening is opgenomen, is berekend op basis van de uit-

gangspunten van de vaststellingsovereenkomsten voor de integrale vennootschapsbelasting (VSO 2). VSO 2

dateert van januari 2008 en is door ons ondertekend. De VSO kende een looptijd van vijf jaar en is nadien tel-

kens met één jaar verlengd. Met ingang van 2023 is de VSO door de belastingdienst opgezegd.

Het voor de vennootschapsbelasting belastbare bedrag over 2025 is berekend op 25,5 miljoen euro. De te be-

talen vennootschapsbelasting over dit bedrag is 6,6 miljoen euro. In 2025 hebben wij bij voorheffing 6,2 mil-

joen euro aan de Belastingdienst afgedragen. Dit betekent dat we voor de vennootschapsbelasting 2025 een

schuld op de Belastingdienst hebben van bijna 0,4 miljoen euro. In 2026 hebben we de definitieve aangifte ven-

nootschapsbelasting 2024 ingediend. Op basis van de definitieve aangifte 2024 verwachten we een teruggave

van 0,8 miljoen euro. Per saldo hebben we ongeveer 0,4 miljoen euro te vorderen aan vennootschapsbelasting.

In 2025 hebben we met de Belastingdienst overleg gehad over de afwaardering voorafgaande aan sloop in het

jaar 2022. We hebben met de Belastingdienst overeenstemming bereikt over de afwaardering van 3,4 miljoen

euro. Hieruit volgt een teruggave van 0,9 miljoen euro.

In de jaarrekening hebben we een latente belastingvordering opgenomen voor het fiscale afschrijvingspotenti-

eel, de waardering van de derivaten in de extendible fixeleningen en het verschil in waardering van de leningen

dat is ontstaan bij de inwerkingtreding van VSO 2. De mutatie in de latenties is 0,2 miljoen euro.

De totale belastinglast in de jaarrekening 2025 komt hiermee op 3,0 miljoen euro. Het resultaat voor belastin-

gen is (vooral door de waardeverandering van de vastgoedportefeuille) 102,8 miljoen euro positief. Dit resul-

teert in een belastingdruk van 2,9%.

Begroting 2026 - 2030

In de begroting 2026 - 2030 zijn de beleidsvoornemens voor de komende vijf jaar opgenomen. De doelstellin-

gen betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit en leefbaarheid zijn uitgewerkt en afgezet tegen de randvoor-

waarde van een sterke organisatie en financiële continuïteit. Op 4 december 2025 keurde onze Raad van Com-

missarissen onze begroting 2026 goed en namen ze kennis van de meerjarenbegroting tot en met 2030.

In de begroting hebben we gekozen voor een investering in 944 nieuwe huurwoningen tot en met 2030 en de

aankoop van 159 woningen. Het bedrag dat we hiervoor hebben begroot is 319 miljoen euro. We begroten 348

woningen tot en met 2030 te slopen. Rekening houdend met 415 begrote verkopen gaan we uit van een groei

van 340 zelfstandige woningen. We begroten 11.435 woongelegenheden eind 2030.

Naast de investeringen in nieuwbouw investeren we de komende vijf jaar in verbeteringen in het bestaande

bezit, in combinatie met (wettelijke) maatregelen in het kader van duurzaamheid en vluchtveiligheid. Het be-

drag dat hiermee is gemoeid is 69 miljoen euro. De kosten voor reparaties, mutatieonderhoud, planmatig on-

derhoud en installaties begroten we de komende vijf jaar op gemiddeld 33 miljoen euro per jaar.

Bij mutaties hanteren we het tweehurenbeleid, zodat huurders het recht behouden op huurtoeslag. Bij nieuw-

bouw bieden we de woningen aan in een mix van huurprijzen. Ook bij de toewijzing van de nieuwbouwwonin-

gen hanteren we het tweehurenbeleid.

Voor leefbaarheid van onze wijken zetten we ons team Sociaal Beheer en Leefbaarheid in. Zij hebben in 2026

de beschikking over een budget van 800 duizend euro. Zij zetten dit in voor leefbaarheidsactiviteiten in de wijk,

seniorenadvies en het programma Hart voor Zuid.

Met het totaal van de investeringen in nieuwbouw en bestaande bouw en de uitvoering van het onderhoud en

de leefbaarheidsactiviteiten denken we optimaal invulling te hebben gegeven aan de opgave die we hebben en

dat we hiermee doen wat we kunnen voor de huidige en toekomstige huurder.

Sinds het ondernemingsplan van 2022 zijn er veranderingen in de sector opgetreden. We hebben Nationale

Prestatieafspraken, Woondeals, het duurzaam prestatiemodel, de wet Versterking regie volkshuisvesting is

aanstaande, evenals de mogelijkheid om woningen voor de middenhuur te gaan ontwikkelen en de macro-eco-

nomische omstandigheden zijn gewijzigd. Reden genoeg om het ondernemingsplan in 2026 te herzien.

Verder herzien we onze HR-strategie, de strategische personeelsplanning en de arbeidsmarktstrategie. We stel-

len algemene leerlijnen voor medewerkers op. Ons kantoor is van het jaar 2000 en is toe aan een opknapbeurt.

In het verlengde van de ERP-migratie in 2025 zetten we de volgende stappen in de ICT. We vervangen en imple-

menteren software voor onder andere documentbeheer, informatievoorziening en de mogelijkheid voor huur-

ders om tussentijds zelf het energieverbruik bij te houden. De investeringen in kantoor en ICT begroten we in

2026 op 1,4 miljoen euro.

In de meerjarenbegroting zien we dat de operationele kasstroom in de komende vijf jaar in totaal 53 miljoen

euro is. Dit is minder dan het totaal van de investeringen in het bestaande bezit van in totaal 69 miljoen euro.

Om de investeringen in de nieuwe huurwoningen te kunnen financieren is het nodig om woningen te verkopen.

We bereiken hiermee dat de ICR boven de norm van 1,4 blijft en de LTV onder de norm van 70%. Onderstaand

hebben we het begrote verloop van de ICR en de LTV tot en met 2030 opgenomen. Op basis van het begrote

verloop van de ICR en de LTV gaan we uit van financiële continuïteit in de periode van de meerjarenbegroting.

Figuur 9. Verloop ICR 2026-2030.

Figuur 10. Verloop LTV 2026-2030.

7. Risicomanagement

We beschouwen het risicomanagement als een onderdeel van de planning- en control cyclus en de administra-

tieve organisatie. Zo waarborgen we dat risicomanagement als sturings- en beheersings- instrumentarium inge-

bed is in de hele organisatie.

Risico’s zijn mogelijke gebeurtenissen die een negatief effect hebben op het bereiken van de organisatiedoel-

stellingen. Risico’s ontstaan als gevolg van het geheel of gedeeltelijk ontbreken van informatie over, inzicht in

of kennis van een gebeurtenis, de gevolgen daarvan, of de waarschijnlijkheid dat een gebeurtenis zich voor-

doet.

Onze organisatie hebben we ingericht via het principe van de Three Lines Model. De afdelingen Wonen, Vast-

goed en Bedrijfsvoering vormen de eerste lijn. Het team Control vult de tweede lijn in.

Het team Control bestaat uit de Business Controllers en de Controller. Het team Control is rechtstreeks onder

de directeur-bestuurder gepositioneerd. De Business Controllers bespreken de risico’s per afdeling met de ver-

antwoordelijken. De leidinggevende van het team Control, de Controller, heeft direct toegang tot de Auditcom-

missie van de Raad van Commissarissen. In 2025 heeft de Controller afzonderlijk met de Raad van Commissaris-

sen gesproken over het jaarplan en de begroting.

Een externe partij vult de derde lijn in. Deze externe partij voert voor ons de interne controle op de processen

uit. Zij bespreken hun bevindingen met het lijnmanagement, de Controller, de Directeur-bestuurder en de Au-

ditcommissie van de Raad van Commissarissen.

Strategie

In 2022 hebben we ons nieuwe ondernemingsplan Woonstede Bouwt aan Welzijn vastgesteld. We werken ons

ondernemingsplan ieder jaar uit in een jaarplan. Het ondernemingsplan kent vier pijlers:

• Bouwen aan voldoende betaalbare woningen;

• Bouwen aan vitale wijken met aandacht voor mensen met een zorgvraag;

• Bouwen aan duurzame en kwalitatief goede woningen;

• Bouwen aan een sterke organisatie met hart voor de huurder en oog voor de omgeving.

De eerste drie pijlers gaan over de richting die we kiezen in de maatschappelijke uitdagingen die we zien. De

thema’s binnen deze pijlers zijn met elkaar verbonden. Die kracht van verbinding gebruiken we om zoveel mo-

gelijk impact te maken. De vierde pijler zorgt voor de organisatorische randvoorwaarden die nodig zijn om de

doelstellingen van de eerste drie pijlers te kunnen bereiken. De koers van het ondernemingsplan is ambitieus.

De ambities kunnen onder druk komen te staan door diverse factoren. In algemene zin onderkennen we de

voornaamste risico’s.

Om kwantitatief grip te krijgen op de risico’s, is een MonteCarlo-analyse uitgevoerd op de begroting. De Con-

troller heeft een beschouwing op de begroting opgesteld waarin hij stilstaat bij de risico’s. Deze beschouwing

en MonteCarlo-analyse geven inzicht in de impact van risico’s op het totaal van de begroting. In het verlengde

van de MonteCarlo-analyse hebben we beschreven welke mogelijkheden we hebben om bij tegenvallende ont-

wikkelingen bij te sturen.

We monitoren de ontwikkelingen extern en intern nauwgezet:

• We rapporteren ieder tertiaal over de voortgang van de doelstellingen zoals opgenomen in het jaar-

plan. Daarbij kijken we naar de oorzaken, naar de toekomst en benoemen maatregelen als we dreigen

af te wijken op de ambities. Deze rapportage bespreken we intern met het kader, in het MT, de

Auditcommissie en de RvC;

• We rapporteren 3 x per jaar aanvullend op de tertiaalrapportage over de kort cyclische doelstellingen

en sturen daarin bij. Deze rapportage bespreken we intern met het kader;

• We bewaken de afdelingsbegrotingen en -investeringen nauwgezet en stemmen dit 2-maandelijks af

met de budgethouders;

• We herijken de begroting halverwege het jaar op basis van de actuele (interne) stand van zaken en

hanteren hierbij de laatste macro-economische cijfers. Deze herijkte begroting bespreken we met het

kader, in het MT, de Auditcommissie en de RvC.

Om ons ondernemingsplan en jaarplan in perspectief te plaatsen gaan we onderstaand (kwalitatief) in op de

zeven belangrijkste risico’s die we signaleren.

De opgaven van Woonstede zijn niet realiseerbaar door:

Financiële oorzaken zoals te grote afhankelijkheid van externe financiering, inflatie, bouwkosten, wet- en regel-

geving zoals huurbeleid, tekort aan mensen (intern en extern), materialen, bouwlocaties. We werken aan ste-

vige ambities. Tegelijk zien we dat de context waarin we werken uitdagender wordt. Zo is sprake van een hoog

algemeen kostenniveau, dat onze huurder en ons parten speelt. Bouw- en onderhoudskosten zijn hoog en stij-

gen door. Er is sprake van hoge rentes. Tot slot leven we in een tijdperk van groeiende tekorten. Op bijna elk

gebied zijn er tekorten. Het gaat dan om de mensen die we nodig hebben om onze opgaven te realiseren maar

ook om (bouw)materialen en locaties om woningen te realiseren.

Bijsturing en kansen

Wanneer blijkt dat een of meer opgaven niet realiseerbaar zijn, kiezen we ervoor om plannen voor nieuwbouw

en energietransitie (voor zover mogelijk vanwege de samenhang met onderhoud en verbeteringen) af te scha-

len dan wel te vertragen. Dat betekent dat we wel grip hebben op de financiële impact van dit risico. We heb-

ben dan minder grip op de maatschappelijke impact, bijvoorbeeld in de aangroei van wachtlijsten.

Het aantal te verkopen woningen of de opbrengst daarvan valt terug.

Voor de financiering van nieuwbouw en onderhoud zijn we deels afhankelijk van de verkoop van een deel van

onze woningen. De kans dat dit gebeurt achten we gezien de marktsituatie niet groot. Desondanks kan het ri-

sico ontstaan dat woningen lang te koop staan of dat we huizen niet verkopen tegen de geprognotiseerde be-

dragen.

Bijsturing en kansen

Wanneer blijkt dat een of meer opgaven niet realiseerbaar zijn, kiezen we ervoor om plannen voor nieuwbouw

en energietransitie (voor zover mogelijk vanwege de samenhang met onderhoud en verbeteringen) af te scha-

len dan wel te vertragen.

Wonen wordt onbetaalbaar voor onze huurders.

We zien in de afgelopen periode dat financieel welzijn van onze huurders onder druk staat. De hoogte van

energieprijzen en algemene inflatie zorgden ervoor dat rondkomen voor velen een steeds grotere opgave

wordt. Rijksbeleid is gericht op koopkrachtreparatie en het beheersbaar maken van energiekosten. In het re-

geerakkoord is een uitbreiding van de huurtoeslag aangekondigd. Desondanks verwachten we dat er risico’s

rond betaalbaarheid blijven. De impact van dit risico speelt in eerste instantie op het niveau van individuele

huurders die in de knel komen. Met behulp van vroegsignalering en maatwerk helpen we mensen met het

voorkomen van betaalproblemen. In tweede instantie is voor Woonstede sprake van betaalrisico’s.

De VNG houdt statistieken bij van betaalrisico in corporatiewoningen. In de gemeente Ede was in 2022 in 5,7%

(2021 9,9%)

van de corporatiewoningen sprake van een betaalrisico. In de gemeente Scherpenzeel was dat

7,2% (2021 9,4%)

Bijsturing en kansen

We geven voorlichting aan onze huurders, bieden onze huurders ondersteuning en in samenwerking met onder

andere de gemeente en andere partners kijken we naar signalen die erop kunnen duiden dat huurders financi-

ele problemen hebben.

We krijgen onvoldoende grip op de beïnvloeding van het welzijn van onze huurders (wijken glijden verder af

en netwerksamenwerking loopt vast).

De rode draad van onze koers is om het welzijn van onze huurders te verbeteren. Het is denkbaar dat we door

een veelheid aan externe factoren onvoldoende grip krijgen op dat welzijn. Dat betekent dat het welzijn van

huurders niet verbetert en soms zelfs verslechtert.

Bijsturing en kansen

Door fors in te blijven zetten op gerichte netwerkvorming en samenwerking stellen we alles in het werk om een

positieve beweging in gang te zetten. Het monitoren van de effecten van onze inzet moet informatie geven om

waar nodig bij te sturen.

Draagvlak voor werkwijze van toewijzing verder onder druk door toename toewijzing speciale doelgroepen.

Betaalbaar wonen is een schaars goed, er zijn meer mensen die een woning zoeken dan er woningen zijn. Bin-

nen ons woningaanbod wijzen we de afgelopen jaren een groeiend deel toe aan speciale doelgroepen. Dat be-

tekent dat regulier woningzoekenden moeilijker passende woonruimte kunnen vinden. Daarnaast is er soms

sprake van weerstand rond de woningen waar we speciale doelgroepen huisvesten. Deze ontwikkelingen zet-

ten het draagvlak voor onze werkwijze onder druk en kunnen onrust voeden.

Bijsturing en kansen

Door in te blijven zetten op groei van de voorraad willen we vraag en aanbod dichter bij elkaar brengen. Daar-

naast werken we samen met de gemeenten om door goede begeleiding van speciale doelgroepen een duur-

zame leefsituatie voor iedereen te bereiken.

In de keten is een kwantitatief en kwalitatief tekort aan medewerkers om onze doelstellingen te realiseren.

De arbeidsmarkt is krap. Er zijn meer vacatures dan werkzoekenden. We zien dat het lastig is om openstaande

vacatures op een goede wijze in te vullen. Verder gaan de ontwikkelingen in vooral de digitalisering snel en is

het nodig dat wij en onze medewerkers meegaan in deze ontwikkelingen.

Bijsturing en kansen

We bieden een moderne werkomgeving, fysiek en digitaal, waarbij ruimte is voor ontmoeting en samenwer-

king. De leerlijnen passen we aan naar gelang de ontwikkelingen in de maatschappij en de stand van de digitali-

sering. Met onze partners stemmen we de planningen op elkaar af om zo meer zekerheid over de beschikbaar-

heid van de benodigde personele capaciteit te krijgen.

Informatiebeveiliging

We zijn meer en meer afhankelijk van de digitale informatievoorziening. Zowel voor de administratieve verwer-

king van huren, gegevens over de woningen en de huurders. Het risico dat criminelen onze gegevens in handen

proberen te krijgen of systemen trachten over te nemen, is aanwezig.

www.waarstaatjegemeente.nl Lokale monitor Wonen

Bijsturing en kansen

We versterken de infrastructuur door de meest actuele updates tijdig door te voeren en beveiligingsmaatrege-

len te nemen. We voeren jaarlijks de daartoe geëigende testen uit, werken aan het bewustzijn bij de medewer-

kers, stellen eisen aan leveranciers van software en werken aan het verbeteren van de veiligheid door aan de

hand van de BIC 4.0 maatregelen te identificeren en te implementeren.

Frauderisico’s

Het frauderisico beschrijven we aan de hand van de fraudedriehoek en de aanbevelingen van de beroepsorga-

nisatie van accountants voor fraudepreventie.

Fraudedriehoek

De fraudedriehoek bestaat uit drie elementen: motief, gelegenheid en rationalisering.

Het eerste element is het motief voor fraude. Dit kan een prestatiebeloning of een (financiële) bonus zijn. Ons

beloningsbeleid is gebaseerd op de geldende cao en kent geen prikkels zoals bonussen en dergelijke. Ook kan

het gaan om persoonlijke problemen van een medewerker, zoals schulden of levensstijl. We spreken regelma-

tig met onze medewerkers en voor zover bekend zijn we goed op de hoogte van het wel en wee van hen. Ver-

der kan sprake zijn van druk van buitenaf, zoals bij onze organisatie het aangaan van contracten met aan-

nemers bij vastgoedinvesteringen. Om eventuele fraude te voorkomen, hebben we een Handboek Inkoop en

Contractmanagement waarin ons inkoopbeleid is uitgewerkt. Ons integriteitsbeleid maakt hiervan onderdeel

uit. Onze inkoper is afzonderlijk gepositioneerd van de uitvoering. De inkoopprijs van vastgoed toetsen we door

een externe kostendeskundige in te schakelen dan wel intern een onderlinge vergelijking van de ingediende

offertes op prijs en kwaliteit te maken. We beoordelen offertes van partijen met meerdere medewerkers aan

de hand van vooraf opgestelde criteria.

Het tweede element is de gelegenheid. Dit element kan aanwezig zijn door een onduidelijke organisatiestruc-

tuur, door onvoldoende of niet werkende procedures. De organisatie is volgens logische lijnen opgezet en we

werken volgens het three linesmodel. Een externe partij vult de derde lijn in.

In onze procedures hebben we aandacht voor het voorkomen van fraude. In het kader van de ERP-migratie ac-

tualiseren we onze procesbeschrijvingen. In de procesbeschrijvingen benoemen we per proces de belangrijkste

frauderisico’s en formuleren we de beheersmaatregelen per frauderisico. Bij de inrichting van het nieuwe ERP

hebben we een werkgroep die specifiek de autorisaties per module en per proces beschrijft. Dit in overeen-

stemming met taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de medewerkers. De externe derde lijn

toetst onder andere onze beschreven procedures op bestaan en werking. Bij de uitgevoerde audits in 2025 sig-

naleerde en rapporteerde de externe partij geen fraude.

Het derde element is de rationalisering. Iemand die fraude heeft gepleegd, heeft de neiging zijn gedrag goed te

praten. Met voorbeeldgedrag, een open houding en teamsessies over integriteit maken we duidelijk wat wel en

niet kan en dat frauduleus handelen op geen enkele manier is goed te praten.

Aanbevelingen beroepsorganisatie van accountants

In 2022 heeft de beroepsgroep van accountants elf aanbevelingen voor bestuurders en toezichthouders voor

fraudepreventie uitgebracht. We hebben de elf aanbevelingen vergeleken met de stand van zaken bij Woon-

stede en we hebben hierover gerapporteerd aan onze Raad van Commissarissen. De hoofdlijnen hiervan zijn:

1. Tone at the top, cultuur en gedrag: we vinden het belangrijk dat er een open cultuur is. We nodigen

medewerkers uit om zich uit te spreken en mee te denken;

2. Aandacht voor medewerkers en bestuursleden: in 2025 hebben we een medewerkersonderzoek uitge-

voerd. Op bijna alle onderdelen scoren wij beter dan de benchmark. De uitkomsten en aanbevelingen

uit dit onderzoek bespreken we met alle geledingen in de organisatie. Van de belangrijkste aanbeve-

lingen maken we een plan van aanpak waarvan we de voortgang volgen;

3. Fraudemeldpunt en klokkenluidersregeling: we hebben een meldregeling, een integriteitsbeleid en

twee vertrouwenspersonen integriteit en ongewenste omgamgsvormen waar medewerkers vermoe-

dens van misstanden anoniem kunnen melden;

4. Beloningsbeleid: ons beloningsbeleid is afgeleid van de geldende cao en kent geen prikkels zoals bo-

nussen en dergelijke;

5. Voldoende tegenspraak binnen bestuur en vanuit organisatie: we nodigen medewerkers uit om zich

uit te spreken en mee te denken. In het MT zijn alle disciplines betrokken. Tegenspraak hebben we

georganiseerd door de MT-leden een stem te geven, hetzij meningsvormend, hetzij adviserend, bij be-

sluitvorming. De Controller is betrokken bij alle ingrijpende besluiten;

6. Interne beheersing: de processen hebben we beschreven en in 2024 geactualiseerd vanwege de mi-

gratie van ons ERP-systeem. Per proces hebben we de frauderisico’s en de bijhorende beheersmaatre-

gelen beschreven. Een derde partij voert de interne controle op de processen uit;

7. Anti-corruptie maatregelen en afspraken met klanten en leveranciers: bij het element “motief” van de

fraudedriehoek hebben we dit beschreven;

8. Fraudebewustzijn: we besteden aandacht aan integriteit door met medewerkers fictieve situaties te

bespreken. Voor cyberrisico’s voeren we onder andere penetration tests uit. Via ons intranet brengen

we bij onze medewerkers periodiek algemene beheersmaatregelen van cyber security onder de aan-

dacht;

9. Administratie en jaarrekening, en ook schattingsposten in de jaarrekening: we hebben een goed inge-

richt systeem van (financiële) administratie. Voor bijzondere posten in de jaarrekening stellen we posi-

tion papers samen. Control toetst de input en output van deze posten. Jaarrekeningposten onderbou-

wen we deugdelijk en voorzien we van goede analyses;

10. Contact met en medewerking aan de accountant: we hebben een open relatie met de accountant. On-

derwerpen van belang bespreken we met de accountant op eigen initiatief. We voorzien de accoun-

tant van alle informatie die hij vraagt;

11. Frauderespons: in 2023 heeft onze Raad van Commissarissen het frauderesponsplan en de geactuali-

seerde meldregeling goedgekeurd.

Op basis van het bovenstaande zijn wij van mening dat we het frauderisico onder controle hebben. We hebben

in 2025 geen interne en externe indicaties van fraude ontvangen.

8. Governance

Governance-structuur

Woonstede is een toegelaten instelling volgens de Woningwet. Ons werkveld is vastgelegd in het Besluit toege-

laten instellingen volkshuisvesting (Btiv). We waarborgen de maatschappelijke bestemming van ons vermogen

door professioneel toezicht, een transparante organisatie, voortdurende dialoog met belanghouders in de lo-

kale omgeving en correcte omgang met huurders.

Woonstede volgt een tweelagenbestuursmodel. We hebben een Raad van Commissarissen met vijf personen

en één directeur-bestuurder. In onze statuten staan het doel, werkgebied, besturing, taken en toezicht be-

schreven. Deze statuten zijn uitgewerkt in een bestuursreglement, een reglement Raad van Commissarissen en

een managementreglement.

In het bestuursverslag geven we inzicht in de activiteiten die Woonstede in samenwerking met andere rechts-

personen heeft ondernomen. Woonstede heeft een integriteitscode (ethische gedragscode), een regeling on-

gewenste omgangsvormen en een meldregeling (klokkenluidersregeling). Het reglement Raad van Commissa-

rissen en het bestuursreglement beschrijven de werkwijze bij een tegenstrijdig belang. Alle genoemde docu-

menten zijn openbaar via de website van Woonstede.

Governancecode

We volgen de Governancecode Woningcorporaties die in 2025 is herzien. We handelen volgens de vijf leidende

principes. Op één punt wijken we af van de code: we hebben geen door de Raad van Commissarissen goedge-

keurd beleggingsstatuut (bepaling 5.2 van de Governancecode Woningcorporaties). In plaats daarvan hebben

we de richtlijnen voor beleggen opgenomen in ons Treasurystatuut (bladzijde 49), wat risicomijdend is. Hier-

door is een apart Beleggingsstatuut overbodig.

In het najaar van 2024 heeft onze externe controller Hofmeier een audit Governance uitgevoerd. De bevindin-

gen van deze audit zijn op 12 november 2024 aan ons gerapporteerd. De conclusie van Hofmeier is dat de wer-

king van ons Governance-proces van voldoende niveau is. De belangrijkste bevinding van Hofmeier is dat we

het Governance-proces niet hebben beschreven. In 2025 hebben we hiermee een start gemaakt.

Daarnaast hebben we de volgende actiepunten:

• Onze huidige visie op bestuur en toezicht dateert uit 2018. Het is tijd voor een update in 2026;

• We hebben onze visie op opdrachtgeverschap besproken met de Raad van Commissarissen, maar deze

is nog niet volledig uitgewerkt. Ons aanbestedingsbeleid staat in het handboek Inkoop- en contract-

management, dat uit 2018 dateert en aan actualisatie toe is. We betrekken de Raad van Commissaris-

sen bij deze actualisatie.

Als huurders of belanghebbenden klachten hebben over onze governance dan kunnen zij die indienen bij de

commissie Governancecoede woningcorporaties. In 2025 zijn geen klachten over Woonstede ingediend.

Handreiking vastgoedbezit

De Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) en Aedes hebben een ‘Handreiking opnieuw beoor-

delen van vastgoedbezit’ opgesteld ter verduidelijking van de Governancecode woningcorporaties. Bestuur-

ders, toezichthouders en medewerkers van corporaties die een vastgoedportefeuille (mede)bezitten en/of

(mede)verhuren en/of (mede)beheren dienen dit altijd te melden. Hierbij is het van belang dat deze activiteit

niet in concurrentie treedt met de corporatie, niet leidt tot een (mogelijk) tegenstrijdig belang of tot (schijn

van) belangenverstrengeling leidt en dat er sprake is van goed verhuurderschap.

Bij Woonstede is het vastgoedbezit van de directeur-bestuurder en toezichthouders niet in strijd met deze

handreiking. Begin 2025 heeft een medewerker gemeld dat hij op termijn vastgoed verkrijgt. Na een zorgvul-

dige verkenning blijkt dat deze verkrijging niet in strijd is met de Handreiking vastgoedbezit.

Evaluatie accountant

Volgens de geldende Governancecode 2020 maken het bestuur en de auditcommissie ieder ten minste een-

maal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant. De beoordeling

wordt besproken in de RvC en de belangrijkste conclusies worden opgenomen in het jaarverslag. In 2024 heb-

ben we het functioneren van BDO geëvalueerd en hiervan verslag gedaan in onze jaarstukken 2024.

Ons contract met BDO loopt af aan het eind van boekjaar 2026. BDO is dan tien jaar onze accountant geweest.

De regelgeving schrijft voor dat de maximale termijn van de controlerend accountant tien jaar is. In 2025 heb-

ben we onze accountantsdiensten vanaf boekjaar 2027 aanbesteed. Op 30 januari 2026 keurde de raad van

commissarissen het voorstel tot het benoemen van een nieuwe accountant per boekjaar 2027 goed.

Toepassing WNT

Voor meer informatie over de WNT of uitvoeringsregelingen verwijzen we naar: www.topinkomens.nl. In 2025

kwalificeerden zich binnen Woonstede als topfunctionaris zoals bedoeld in de WNT:

• de leden van de Raad van Commissarissen: mevrouw M.K. Groenberg (voorzitter); mevrouw L.J. Bode,

de heer B.L.M.T. van Moerkerk, de heer M. Boerema, mevrouw V. Kouri (t/m 1 februari 2025) en de

heer Gudde (vanaf 1 augustus 2025);

• de directeur-bestuurder: de heer M.H. de Wilde;

• de leden van het meningsvormend managementteam: mevrouw R. Schreuder-van der Linden (Mana-

ger Vastgoed); mevrouw J. Boon-Greve (Manager Wonen) en de heer R.W.M. Lamers (Manager Be-

drijfsvoering);

• inleen: de heer R.A. van der Wegen was van 1 januari t/m 31 januari 2025 op tijdelijke basis parttime

werkzaam als manager Bedrijfsondersteuning a.i. / adviseur Planmatig Onderhoud, maar kwalificeert,

in verband met de eerdere functie als Manager, als topfunctionaris in het kader van de WNT.

Binnen Woonstede zijn er geen medewerkers die boven de maximum bezoldigingsnorm van de WNT uitkomen.

Op grond van de uitvoeringsregeling wordt de bezoldigingsnorm bepaald door 1. het aantal verhuureenheden

op de peildatum in beheer of eigendom en 2. het aantal inwoners van de grootste gemeente waarin een toege-

laten instelling op de peildatum minimaal 20% van haar verhuureenheden in eigendom of beheer heeft.

Aantal verhuureenheden in be-

heer of eigendom (peildatum

31-12-2023)

Woonstede in eigen-

dom

In beheer

Totaal

11.657

Aantal inwoners gemeente Ede

(CBS 1-1-2024)

123.532

Tabel 35. Aantal gewogen verhuureenheden en aantal inwoners

Toepassing van deze Uitvoeringsregeling betekent dat de bezoldigingsklasse G van toepassing is. Klasse G

kende in 2025 een maximale bezoldiging van € 230.000 (bruto jaarsalaris, werkgeversdeel pensioenpremie, be-

laste onkostenvergoedingen).

Bezoldiging Raad van Commissarissen

De Algemene Ledenvergadering (ALV) van beroepsvereniging VTW besloot in november 2022 de beroepsregel

bezoldiging, die eerst bindend was, als een adviesregeling te gebruiken. De adviesregeling geeft een maximum

bezoldiging aan voor de Raden van Commissarissen van woningcorporaties naar grootteklasse. De Raad van

Commissarissen besloot net als in 2024 af te wijken van de adviesregeling, kijkend naar de opgave van Woon-

stede en de daarmee gepaard gaande tijdsinvestering van de Raad van Commissarissen.

De Raad van Commissarissen vindt het op grond hiervan passend om de vergoeding hoger vast te stellen, op

90% van de WNT. Dat betekent 90% van de maximale bezoldiging van 15% voor de voorzitter van de Raad van

Commissarissen en 10% voor de leden van de Raad van Commissarissen.

De bedragen waren voor 2025 € 31.050 per jaar voor de voorzitter en € 20.700 per jaar voor leden van de Raad

van Commissarissen. De bezoldiging van de Raad van Commissarissen staat in de toelichting op de winst-en-

verliesrekening vanaf bladzijde 122-123.

In 2025 ontving de Raad van Commissarissen in totaal € 103.410. Dit lagere bedrag is het gevolg van een tijde-

lijke vacature, waardoor de Raad gedurende enkele maanden uit vier in plaats van vijf leden bestond. Het maxi-

male bezoldigingsbudget van € 119.600, zoals vastgesteld in de beroepsregel, is niet overschreden.

Bezoldiging directie

De bezoldiging van de directie van Woonstede, zoals opgenomen in de toelichting op de winst-en-verliesreke-

ning vanaf bladzijde 122-123, past binnen het wettelijk kader.

Bezoldiging managementteam

Wat betreft de arbeidsvoorwaarden van de managers Wonen, Bedrijfsvoering en Vastgoed is de cao Woon-

diensten van toepassing. De functie van manager is ingedeeld in schaal N van het salarisgebouw als bedoeld in

de cao Woondiensten. De bezoldiging van de managers is opgenomen in de toelichting op de winst-en-verlies-

rekening vanaf bladzijde 122-123.

Verbindingen en deelnemingen

WoningNet

Woonstede was in 2025 deelnemer in WoningNet N.V. met 10.211 aandelen à € 14,26, in totaal voor

€ 145.609. Driekwart van de aandelen is in 2007 gestort en één kwart is opvraagbaar.

Energie bv

Woonstede is sinds 16 december 2013 de enige aandeelhouder van Woonstede Energie bv die het recht heeft

tot exploitatie en concessie van 98 warmtepompinstallaties in Kernhem en Enka te Ede. De netto contante

waarde van de exploitatie van 98 warmtepompinstallaties in Kernhem en Enka is € 480.475 over een periode

van 50 jaar. Dit kan je ook zien als de waarde van het concessierecht. Deze exploitatie eindigde op 1 december

2022 in verband met het Acantus-arrest. Woonstede Energie bv blijft bestaan (als lege bv) om te onderzoeken

of we deze bv kunnen gebruiken voor andere vormen van duurzame energie. Om voor eventuele toekomstige

activiteiten van Woonstede Energie B.V. financiering beschikbaar te hebben, is in 2025 geen dividend aan Stich-

ting Woonstede uitgekeerd.

VvE’s

Woonstede is deelnemer in 74 VvE’s, waarvan 44 VvE’s in eigen beheer en de rest in extern beheer. Een over-

zicht van de VvE’s is weergegeven in bijlage 2.

9. Environment, Social en Governance rapportage

In januari 2023 trad de Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) in werking. Op basis van deze richt-

lijn zijn grote ondernemingen verplicht om in hun jaarverslag te rapporteren over milieu, sociale kwesties en

goed bestuur (Environmental, Social en Governance - ESG). Een ESG-rapportage richt zich op de maatschappe-

lijke effecten van een organisatie die je niet terugvindt in de financiële cijfers. De rapportage is niet verplicht

voor woningcorporaties. Wel blijkt dat bijvoorbeeld banken, die een rapportageverplichting hebben, behoefte

hebben aan extra informatie van corporaties.

Ondanks dat corporaties niet verplicht zijn te rapporteren over ESG volgens de CSRD helpt het ons beter te

kunnen sturen op duurzame en sociale doelen. Voor belanghouders als huurders, gemeenten en financiers be-

tekent dit dat zij onze duurzaamheidsthema’s herkennen. Daarom willen wij deze thema’s ook in onze rappor-

tage belangrijker en explicieter maken. De Sustainable Development Goals of Duurzame Ontwikkelingsdoelen

maken (nog) geen deel uit van ons beleid en we hebben geen SDG-impactrapportage. We zijn van plan ons on-

dernemingsplan ‘Woonstede bouwt aan welzijn’ en onze rapportages in de toekomst meer te integreren met

de richtlijnen voor ESG-verantwoording.

Figuur 11 Duurzame ontwikkelingsdoelstellingen

Ons ondernemingsplan bestaat uit vier pijlers, die we onderstaand koppelen aan de SDG’s:

1. Bouwen aan voldoende, betaalbare woningen (SDG 1, 3 en 11);

2. Bouwen aan vitale wijken met aandacht voor mensen met een zorgvraag (SDG 11);

3. Bouwen aan duurzame (SDG7) en kwalitatief goede woningen (SDG 12 en 13);

4. Bouwen aan een sterke organisatie met hart voor de huurder en oog voor de omgeving (SDG 17).

Wij zien SDG 11.1 Wonen en 11.2 Leefomgeving als onze primaire taak. Een goed en betaalbaar huis in een vei-

lige omgeving verhoogt het welzijn van huurders (SDG3). We zijn ervan overtuigd dat we onze doelen op bo-

venstaande thema’s alleen samen met onze partners kunnen realiseren (SDG 17).

1. Bouwen aan voldoende, betaalbare woningen

Figuur 12. Betaalbaarheid (bron: Aedes datacentrum)

In bovenstaande figuren is te zien dat Woonstede een positieve ontwikkeling heeft doorgemaakt op gebied van

betaalbaar wonen. In deze periode groeide bovendien onze woningvoorraad.

2. Bouwen aan vitale wijken voor mensen met een zorgvraag

Leefbaarheidsscores

Woonstede

Nederland

Veilig gevoel in de buurt

7,8

7,3

Schone en nette buurt

7,0

6,4

Overlast in de buurt

7,7

6,8

Inzet corporatie voor een prettige en veilige buurt

6,8

Figuur 13. Leefbaarheidsscores (bron: Aedes datacentrum)

3. Bouwen aan duurzame en kwalitatief goede woningen

Figuur 13 t/m 16 laten zien dat Woonstede een koploper is op het gebied van verduurzaming. Zie voor de erva-

ren woonkwaliteit figuur 3 (bladzijde 25). Op dat terrein zien we ook een positieve trend, waarbij de scores be-

ter zijn dan het sector gemiddelde.

Figuur 14 Primair fossiel energieverbruik (EP2) kWh/M

2021-2025 ((bron: Aedes datacentrum)

140

150

160

170

180

190

200

210

2021 2022 2023 2024 2025

Woonstede Nederland

Figuur 15 Percentage gasloze woningen 2021-2025 ((bron: Aedes datacentrum))

Figuur 16 Percentage woningen met zonnepanelen 2021-2025 ((bron: Aedes datacentrum))

4. Bouwen aan een sterke organisatie

We hebben geen doelstelling op de verdeling man-vrouw bij Woonstede. Door de ESG-monitor weten we wel

dat onze man-vrouw-verdeling anders is dan het landelijk gemiddelde. Op zich is dat verklaarbaar: wij hebben

onze eigen dienst voor dagelijks onderhoud en daarin zijn mannen oververtegenwoordigd.

Figuur 17. Man-vrouw-verdeling (bron: Aedes datacentrum)

10%

20%

30%

40%

50%

2021 2022 2023 2024 2025

Woonstede Nederland

10%

20%

30%

40%

2021 2022 2023 2024 2025

Woonstede Nederland

10. Verslag Raad van Commissarissen

Uitdagingen en vooruitgang

De Raad van Commissarissen kijkt terug op een jaar vol uitdagingen en resultaten. Marktontwikkelingen

- zoals de stijgende rente - en politieke discussies - zoals een mogelijke huurbevriezing - zorgden voor flinke uit-

dagingen. Daarbij blijft het belangrijk om een goede balans te vinden tussen ambities, financiële druk en de be-

taalbaarheid voor huurders.

De Raad van Commissarissen heeft het ERP-project met veel belangstelling gevolgd. In mei 2025 is dit project

geïmplementeerd. Het project is van cruciaal belang voor de verdere digitalisering en efficiëntie van de organi-

satie. De Raad van Commissarissen ziet dat het project veel van de organisatie heeft gevraagd maar bovenal

dat het project heeft gezorgd voor meer inzicht en vooruitgang.

Tot slot is het project Hoogbouw Ede Zuid veelvuldig onder de aandacht geweest van de Raad van Commissa-

rissen. Dit project, waarbij een aantal flats zal worden gesloopt en herbouwd, is het meest omvangrijke project

dat Woonstede in de afgelopen decennia heeft ondernomen. Het project zal in de komende jaren een grote

invloed hebben op de organisatie en op huurders die in Hoogbouw Ede Zuid wonen.

De Raad van Commissarissen heeft de Hoogbouw Ede Zuid meermalen bezocht, samen met de gemeenteraad

van Ede, met een delegatie vanuit Aedes en met medewerkers van de Autoriteit woningcorporaties. De Raad

van Commissarissen heeft het project veelvuldig met de directeur-bestuurder besproken.

Visie op toezicht en toetsing

De Raad van Commissarissen houdt toezicht op de directeur-bestuurder en de algemene gang van zaken.

Zij geven advies aan de directeur-bestuurder en zijn de werkgever van de directeur-bestuurder. De Raad van

Commissarissen houdt toezicht op:

- het behalen van de doelen van de corporatie;

- het uitvoeren van volkshuisvestelijke taken;

- de strategie en risico’s van de activiteiten;

- de werking van interne controlesystemen;

- naleving van wet- en regelgeving;

- het financiële verslaggevingsproces.

In de gezamenlijke visie van de Raad van Commissarissen en de directeur-bestuurder staat hoe het toezicht en

het besturen werkt. Deze visie beschrijft de verantwoordelijkheden voor het behalen van doelen, strategie, be-

leid, financiering en de samenwerking tussen rollen en taken.

De taken en verantwoordelijkheden van de Raad van Commissarissen staan in de statuten en zijn verder uitge-

werkt in het Reglement Raad van Commissarissen. De Raad heeft vier commissies: een Auditcommissie, een

Selectie-, remuneratie- en governancecommissie, een Commissie Wonen en een Agendacommissie.

De Raad van Commissarissen houdt toezicht volgens externe en interne kaders. Het externe kader bestaat uit

wet- en regelgeving. Het interne kader is door de corporatie zelf opgesteld. Dit kader helpt de directeur-be-

stuurder bij het besturen en de Raad van Commissarissen bij het toezicht houden. Het richt zich op zowel de

besturing als de beheersing van de corporatie.

Een belangrijk uitgangspunt voor de Raad van Commissarissen is de balans tussen financiële kaders en risico’s

en de volkshuisvestelijke doelen, waarbij maatschappelijke belangen centraal staan.

Toezichtkader

De belangrijkste taak van de Raad van Commissarissen is erop toe te zien dat Woonstede een maatschappelijke

koers blijft volgen. Dit betekent dat de corporatie zich richt op woonvraagstukken en op de belangen van men-

sen die kwetsbaar zijn op de woningmarkt. Daarnaast moet de corporatie voldoen aan alle wet- en regelgeving

voor woningcorporaties. Het toezichtkader is vastgelegd in de statuten en reglementen, die te vinden zijn op de

website van Woonstede.

De Raad van Commissarissen let erop dat deze uitgangspunten zijn opgenomen in een ondernemingsplan.

Dit plan is opgesteld in overleg met belanghebbenden, zoals gemeenten, huurders en zorg- en welzijnsinstellin-

gen en bevat duidelijk geformuleerde doelstellingen.

Eind november 2022 keurde de Raad van Commissarissen het ondernemingsplan 'Woonstede bouwt aan wel-

zijn' goed. Dit plan werd zorgvuldig opgesteld met betrokkenheid van medewerkers, gemeenten, huurdersor-

ganisaties, welzijnspartijen en ketenpartners. De ambities uit het ondernemingsplan zijn uitgewerkt in jaarplan-

nen. Op 4 december 2025 keurde de Raad van Commissarissen het jaarplan voor 2026 goed.

Op 30 januari 2025 keurde de Raad van Commissarissen een geactualiseerd Fiscaal Statuut goed. Op diezelfde

dag keurde de Raad van Commissarissen ook het Treasuryjaarplan 2025 goed.

Hieronder staan de belangrijkste documenten voor het algemene toezichtkader. In deze documenten staan

concrete criteria en gedragsnormen.

Woonstede volgt de Governancecode Woningcorporaties en handelt volgens de vijf leidende principes. Meer

informatie over hoe Woonstede de Governancecode Woningcorporaties naleeft, vindt u in de paragraaf Gover-

nance op bladzijde 64.

Extern

Intern

Besturingskaders

Woningwet

Statuten

Ondernemingsplan

BTiV Jaarbegroting

Reglement Raad van Commissarissen

Meerjarenbegroting en jaarrekening

Governancecode Woningcorporaties

Integraal Risicomanagement

Treasuryjaarplan

Wet Normering Topinkomens

Financieringsstrategie

Portefeuillestrategie

Beleidsregels WSW, Aw en VTW

Profielschets Raad van Commissaris-

sen

Prestatieafspraken

Reglement financieel beleid en beheer

Managementletter

Investeringsstatuut

Treasury- en beleggingsstatuut

Fiscaal statuut

Integriteitscode en meldregeling

(voorheen Klokkenluidersregeling)

Tabel 36. Het toezichtkader van de Raad van Commissarissen.

Verslag vanuit de toezichthoudende rol

Toezicht vanuit de toezichthoudende rol

Het Ondernemingsplan en de portefeuillestrategie maken deel uit van het toezichtkader van de Raad van Com-

missarissen. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op de inhoud van de strategie en hoe goed deze stra-

tegie wordt uitgevoerd.

De Raad van Commissarissen heeft binnen de organisatie aandacht gevraagd voor de nationale, regionale en

lokale prestatieafspraken en de samenwerking daarbij in Foodvalley-verband.

In oktober 2025 verkende de Raad van Commissarissen deze samenwerking tijdens de jaarlijkse bijeenkomst

met alle Raden van Commissarissen van de Foodvalley-corporaties.

Toezicht op financiële en operationele prestaties

Dit jaar maakte de organisatie geen Kaderbrief vanwege de landelijke discussie over een huurbevriezing. In

plaats daarvan sprak de organisatie met de Raad van Commissarissen over de begroting aan de hand van de

notitie “Voorbereiding begroting 2026‑2030”. De Raad van Commissarissen besprak de begroting tijdens de

plenaire overleggen van 8 juli 2025 en 7 november 2025. Op 4 december 2025 keurde de Raad van Commissa-

rissen de begroting voor 2026 goed.

De Raad stelde vast dat de financiële ratio’s van Woonstede voldoen aan de normen van het WSW en de Aw.

De zogenaamde ICR-norm is meermalen onderwerp van gesprek geweest tussen de directeur-bestuurder en de

Raad van Commissarissen, onder meer naar aanleiding van de dreigende huurbevriezing. Deze Interest Cove-

rage Ratio norm geeft aan in hoeverre een corporatie in staat is om de rente-uitgaven op vreemd vermogen te

voldoen uit de operationele kasstroom. Voor de activiteiten van Woonstede is de WSW-norm 1,4. De interne

signaleringsnorm is 1,45. De discussie ging over de vraag in hoeverre Woonstede de norm van 1,4 moet volgen

of daarvan tijdelijk mag afwijken. De Raad van Commissarissen vindt dat Woonstede tijdelijk onder de norm

van 1,4 zou mogen komen, maar verwacht dan wel een duidelijk plan/perspectief om weer boven de norm uit

te komen.

De Raad van Commissarissen ontvangt informatie over de uitvoering van de begroting via tertiaalrapportages

en jaarstukken, waarin zowel financiële- als volkshuisvestelijke onderwerpen en materiële risico’s staan.

Tijdens een plenair overleg van 23 mei 2025 besprak de Raad van Commissarissen de jaarrekening 2024 en het

jaarverslag 2024 in aanwezigheid van accountant BDO en keurde deze stukken vervolgens goed.

De Managementletter over 2025 werd op 14 november 2025 uitgebracht en besproken met de Auditcommissie

en de accountant. Het verslag van dit overleg en de inhoud van de Managementletter zijn besproken tijdens de

vergadering van de Raad van Commissarissen op 4 december 2025.

Verder nam de Raad van Commissarissen kennis van de brief van het WSW van 16 september 2025 over borg-

baarheid, borgingsplafond en financiële analyse en besprak de inhoud daarvan. De belangrijkste conclusie van

het WSW is dat de leningen die we aantrekken, borgbaar zijn tot aan het plafond dat het WSW in zijn brief

noemt. Het borgingsplafond dat het WSW noemt is passend bij de verwachte investeringen. Het WSW consta-

teert dat het duurzaam prestatiemodel van Woonstede onder druk staat, dat de terugverdientijd van de lenin-

genportefeuille oploopt en dat de streefhuur in vergelijking met andere corporaties laag is. Dit zijn observaties

die Woonstede herkent en aandacht geeft. Woonstede neem de observaties van het WSW mee in de beleids-

vorming.

Naar aanleiding van een bericht van het WSW dat de in 2021 aan Woonstede afgegeven volmacht door groei

van de geborgde leningenportefeuille niet langer toereikend is, heeft de Raad van Commissarissen op 8 juli

2025 goedkeuring gegeven aan een verhoging van deze volmacht tot een bedrag van € 1,7 miljard.

Toezichtbrief Aw

Op 18 augustus 2025 bracht de Autoriteit woningcorporaties een toezichtbrief uit, mede naar aanleiding van

een gesprek dat de Autoriteit woningcorporaties voerde met de directeur-bestuurder, een delegatie van de

Raad van Commissarissen en een aantal MT-leden.

De Autoriteit woningcorporaties geeft de risico-inschatting “laag” aan alle onderdelen van het beoordelingska-

der. De Autoriteit woningcorporaties heeft een positief beeld over de manier waarop Woonstede het thema

welzijn in de praktijk vormgeeft en het functioneren van de financiële en volkshuisvestelijke sturing.

Beoordeling rechtmatigheid

Op 19 november 2025 bracht de Autoriteit woningcorporaties de oordeelsbrief over het verslagjaar 2024 uit.

In de plenaire vergadering van de Raad van Commissarissen op 4 december 2025 is deze brief besproken.

De Autoriteit woningcorporaties stelde vast dat:

• Woonstede voldoet aan de criteria voor staatssteun;

• Woonstede in verslagjaar 2024 de WNT-normen niet overschreed;

• er bij Woonstede geen sprake is van overcompensatie (geen meer dan redelijke winst op DAEB-activiteiten).

De Autoriteit woningcorporaties constateerde tot slot ook bij de overige te beoordelen onderdelen geen on-

rechtmatigheden.

Investeringen en aankopen:

In 2025 gaf de Raad van Commissarissen goedkeuring aan de volgende investeringen en aankopen:

• onderzoek naar het optoppen, slopen en nieuwbouwen of renoveren van een plangebied onder

de projectnaam “Veluwe Ede”;

• de budgetaanvraag van het Programma Hoogbouw Ede Zuid;

• het uitbrengen van een voorwaardelijk bod op 131 woningen van woningcorporatie Mooiland;

• de aankoop van 12 grondgebonden woningen in het project De Nieuwe Koepel te Scherpenzeel;

• de aankoop van 83 appartementen in het project Congreshal te Bennekom;

• de aankoop van 11 grondgebonden woningen in de wijk Kernhem (scherf 19);

• de aankoop van 20 appartementen en 10 parkeerplaatsen in het project Arnhemseweg te Ede;

• de herstructurering van twee flatgebouwen in Hoogbouw Ede Zuid.

De Raad van Commissarissen gaf verder goedkeuring aan het opstarten van de haalbaarheidsfase van een aan-

tal projecten dat nu nog als vertrouwelijk is aangemerkt.

Auditcommissie

De Auditcommissie is een commissie van advies voor de Raad van Commissarissen. In 2025 bestond de com-

missie uit:

- de heer B.L.M.T van Moerkerk (voorzitter);

- mevrouw V. Kouri (tot 1 februari 2025);

- de heer M. Boerema.

De Auditcommissie wordt ondersteund door de controller. De commissie is in 2025 acht keer bij elkaar geweest

voor overleg. De accountant was in 2025 meerdere malen aanwezig om de ingebrachte notities toe te lichten.

De hierna genoemde onderwerpen zijn in de commissie besproken. De cursief weergegeven onderwerpen zijn

vervolgens ter bespreking, ter informatie dan wel ter besluitvorming geagendeerd voor het plenaire overleg

van de Raad van Commissarissen.

Tabel 37. Overzicht besproken onderwerpen Auditcommissie in 2025.

De Auditcommissie heeft in de verschillende vergaderingen aandacht besteed aan de financiële continuïteit

van de organisatie (en de daarbij behorende normen), de gerealiseerde prestaties en de volkshuisvestelijke ri-

sico’s. De Auditcommissie heeft verder diverse auditrapportages van externe controller Hofmeier besproken.

Toezicht op volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties

De volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelen van Woonstede zijn vastgelegd in het Ondernemingsplan.

Het belangrijkste doel is om nu en in de toekomst voldoende betaalbare woningen te hebben. De portefeuille-

strategie geeft aan welke veranderingen nodig zijn in het huidige bezit. De Raad van Commissarissen houdt toe-

zicht op zowel nieuwbouw- als herstructureringsprojecten. Bij elk project kijkt de Raad van Commissarissen

naar zowel het financiële als het maatschappelijke rendement.

Naast deze reguliere vorm van toezicht heeft de Raad van Commissarissen met de directeur-bestuurder

gesproken over:

• het huurbeleid (huuraanpassing) en verruiming van het tweehurenbeleid;

• de betaalbaarheid van wonen;

• de ontwikkeling van de woningvoorraad;

10 januari

2025

14 februari

2025

18 april 2025

12 mei 2025

27 juni

2025

2 september

2025

17 oktober

2025

14 november

2025

Auditrappor-

tage Gover-

nance

Gevolgen aan-

gepaste huur-

verhoging per 1

juli 2025

Voorjaarsnota

Jaarstukken 2024

Herbenoeming

BDO, onderteke-

ning controleop-

dracht en con-

cept-controle-

plan

ERP-project

Begroting en

jaarplan

Treasuryjaar-

plan

2026

Auditrappor-

tage kwaliteit

Investeringsbe-

sluiten

Selectieproces

nieuwe accoun-

tant vanaf boek-

jaar 2027

Stand van za-

ken ERP-

project

Terugkoppeling

dVi door BDO

Selectieproces

nieuwe accoun-

tant vanaf

boekjaar 2027

Tertiaalverslag

2 2025

Jaarplan en

begroting

Fiscaal statuut

(geactualiseerd)

Jaarrekening

Energie BV

Stand van za-

ken jaarreke-

ning

Vooruitblik naar

de begroting

2026

Geactualiseerde

mandaterings-

regeling

Evaluatie sa-

menwerking ac-

countant BDO

Update selectie-

proces nieuwe

accountant

Treasury jaar-

plan 2025

Evaluatie eerste

jaar samenwer-

king externe

controller Hof-

meier

Actualisatie

volmacht WSW

Tertiaalverslag 1

2025

Concept bor-

gingsbrief WSW

Update selectie-

proces nieuwe

accountant

vanaf boekjaar

2027

Handreiking in-

tegriteit Aw

Voortgang ERP-

project

Effecten rente-

schommelingen

op de begroting

Werkdruk, aan-

tal fte en in-

huur

Uitbesteding

transacties aan

Thésor

Begroting en

jaarplan 2025

Update

standaardisatie

investerings-

voorstellen

Management-

letter 2025

Informatie-be-

veiligings-beleid

Stand van zaken

procesbeschrij-

vingen

Audit-rappor-

tage

Compliance en

Datakwaliteit

Borgingsbrief

WSW

Woontop

Update woning-

verkopen

Terugkoppeling

gesprek met de

Financiële

voortgang pro-

ject Hoogbouw

Ede Zuid

Stand van zaken

aankoop wonin-

gen van een an-

dere corporatie

• de woningtoewijzing;

• de voortgang van de beleidsaanbevelingen van de Visitatiecommissie;

• de nationale, regionale en lokale prestatieafspraken;

• de kwaliteit van dienstverlening van Woonstede.

Klachten en geschillen

In de tertiaalrapportages houdt de directeur-bestuurder de Raad van Commissarissen op de hoogte van de lo-

pende klachten en geschillen. Op 30 januari 2025 besprak de Raad van Commissarissen het verslag van de Ge-

schillencommissie Woningcorporaties Valleigebied e.o. over het jaar 2024.

Commissie Wonen

De Commissie Wonen is een commissie van advies voor de Raad van Commissarissen. In 2025 bestond de com-

missie uit:

- de heer M. Boerema (voorzitter);

- mevrouw L.J. Bode;

- de heer D. Gudden (vanaf 1 augustus 2025).

De managers Wonen en Vastgoed staan de commissie bij. De commissie is in 2025 zes keer bij elkaar geweest

voor overleg. De onderstaande onderwerpen zijn door de commissie besproken. Dit overzicht is in verband met

de vertrouwelijkheid van een aantal projecten bewust niet compleet. De cursief weergegeven onderwerpen

zijn vervolgens ter bespreking, ter informatie of ter besluitvorming geagendeerd voor het overleg van de voltal-

lige Raad van Commissarissen.

17 januari 2025

28 februari 2025

18 april 2025

2 juni 2025

8 september 2025

21 november 2025

Audit investerings-

voorstellen door ex-

terne controller

Gebiedsvisie en

IMPACT-agenda

programma HEZ

Jaarstukken 2024

(volkshuisvestelijk

deel)

Bod op de woonvisie

Presentatie Sociale

complexkaart

Sociaal maatschap-

pelijk raamwerk en

stedenbouwkundig

raamwerk HEZ

Afsluiten diverse

projecten

Budgetaanvraag

programma HEZ

Aanvangshuur

nieuwbouw-wonin-

gen

Presentatie:

van één huis naar

één thuis per werk-

dag

Streefhuurbeleid en

aanvangshuren

nieuwbouw-wonin-

gen

Herstructurering

Nieuwe

Maanderbuurtweg

Ede (onderdeel HEZ)

Project Veluw Ede

Project Nieuwe

Maanderbuurtweg

Ede

Sociale

koopwoningen

Evaluatie overeen-

komst “clustering

nieuwbouw”

Update project HEZ

Standaardiseren van

de investeringsvoor-

stellen

Stand van zaken

Programma Hart

voor HEZ

Presentatie

nieuwbouw- en

onderhouds-

projecten

Actualisatie

verkoopvijver

Onderzoek over-

name woningen van

een andere

corporatie

Project De Nieuwe

Koepel Scherpenzeel

Jaarplan 2026

Huuraanpassing

2025

Afsluiten projecten

deel 3

Project Congreshal

Bennekom

Toelichting op be-

leid en gemaakte

keuzes in relatie tot

“goed onderhoud”

Update project Wet-

houdersbuurt Ede

Project Kernhem B,

Scherf 19

Aankoop garage-

boxen

Afsluiten projecten

deel 2

Project

Arnhemseweg Ede

Update verhuur wo-

ningen Loevestein

gebouw 3 en ont-

wikkeling woonzorg-

zones

Update woningver-

kopen

Tabel 38. Overzicht besproken onderwerpen Commissie Wonen in 2025.

De Raad van Commissarissen heeft in de plenaire vergadering van 4 december 2025 goedkeuring gegeven aan

het bod op de woonvisie voor de gemeente Ede en de gemeente Scherpenzeel in het kader van de prestatieaf-

spraken 2026 (art. 7 lid 4 sub j Statuten Woonstede).

Toezicht op dialoog met belanghebbenden

De Raad van Commissarissen hecht veel waarde aan aanspreekbaarheid, zowel voor belanghebbenden als voor

medewerkers. De maatschappelijke doelen van de corporatie zijn in samenspraak met vertegenwoordigers van

bewoners, gemeenten en andere belanghebbenden vastgesteld. De Raad van Commissarissen controleert of

Woonstede de afspraken binnen de strategische kaders naleeft.

De Raad van Commissarissen vervult deze toezichthoudende rol door de samenwerking met belanghebbenden

te bespreken met de directeur-bestuurder en door zelf contact te hebben met belanghebbenden.

Huurdersbelangenorganisaties

De Raad van Commissarissen heeft twee huurdercommissarissen aangesteld, de heer B.L.M.T. van Moerkerk en

M. Boerema. De huurdercommissarissen hebben meermalen gesproken met het bestuur van de huurdersorga-

nisaties. Daarnaast bezochten de huurdercommissarissen de Algemene Ledenvergadering van de Huurders-

bond Ede e.o..

Op 24 oktober 2025 vond het jaarlijkse formele overleg tussen het bestuur van de Huurdersbond Ede e.o.,

Huurdersorganisatie Bennekom en de Raad van Commissarissen plaats. In de vergadering is onder andere

gesproken over:

• samenwerking met de directeur-bestuurder en medewerkers van Woonstede;

• betaalbaarheid, beschikbaarheid en duurzaamheid;

• samenwerking tussen de Huurdersbond Ede e.o. en Huurdersorganisatie Bennekom;

• terugblik 2025 (de destijds aangekondigde huurbevriezing);

• vooruitblik 2026 (begroting 2026).

Ondernemingsraad

Eénmaal per jaar overlegt de Raad van Commissarissen met de Ondernemingsraad, in afwezigheid van de di-

recteur-bestuurder. In 2025 vond dit overleg plaats op 24 oktober 2025. Er werd tijdens het overleg onder

meer stilgestaan bij de organisatieontwikkelingen, de kwaliteit van het contact tussen de Ondernemingsraad

en de directeur-bestuurder, de mogelijke herbenoeming van de directeur-bestuurder en de ontwikkeling van

de vergoeding van de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen constateert dat de samenwer-

king tussen de Ondernemingsraad en directie goed en transparant is.

Collega-corporaties

De Raad van Commissarissen stimuleert de samenwerking met andere corporaties. Zo werd in oktober 2025 de

samenwerking met alle Raden van Commissarissen van de woningcorporaties in de Foodvalley in een gezamen-

lijke bijeenkomst besproken. Dit jaar stond de bijeenkomst in het teken van het herkennen, voorkomen en te-

gengaan van polarisatie.

Gemeenten en zorg- en welzijnspartijen

De Raad van Commissarissen ziet erop toe dat de organisatie de relatie met gemeenten en zorg- en welzijns-

partijen onderhoudt. De organisatie informeert de Raad van Commissarissen hierover.

De Raad van Commissarissen constateert dat Woonstede een goede relatie onderhoudt met de gemeenten.

Deze samenwerking ziet de Raad van Commissarissen in het bijzonder ten aanzien van het project Hoogbouw

Ede Zuid. Een afvaardiging van de Raad van Commissarissen was in 2025 aanwezig bij meerdere bijeenkomsten

met de gemeente Ede over project Hoogbouw Ede Zuid.

In het nieuwe Ondernemingsplan is het versterken van de relatie met zorg- en welzijnspartijen als ambitie op-

genomen, tot genoegen van de Raad van Commissarissen. Zo is het goed te zien dat Woonstede intensief sa-

menwerkt met zorg- en welzijnsorganisaties op basis van een gezamenlijke woon-zorgvisie.

Toezicht op risicobeheersing

Het risicobeleid van Woonstede heeft een integrale benadering. Dit betekent dat risicomanagement niet alleen

gaat over financiële risico’s, maar over alle belangrijke gebeurtenissen die de uitvoering van de strategie kun-

nen beperken. De Raad van Commissarissen beoordeelt de risico’s die door de organisatie worden benoemd,

maar benoemt ook zelf relevante ontwikkelingen. Een van deze ontwikkelingen is het risico op fraude. De Raad

van Commissarissen besprak de in oktober 2025 uitgebrachte Handreiking integriteit en fraude woningcorpora-

ties van de Autoriteit woningcorporaties plenair en bevroeg de organisatie naar de maatregelen die zij nemen

om de risico’s op fraude te beperken.

Toezicht op verbindingen

Woonstede heeft gekozen voor een administratieve scheiding. Dit betekent onder meer dat alle niet DAEB-acti-

viteiten in de corporatie plaatsvinden.

De Raad van Commissarissen heeft de directeur-bestuurder op 28 maart 2025 goedkeuring verleend voor het

uitoefenen van stemrecht in de dochteronderneming Energie bv om in de algemene vergadering van de Woon-

stede Energie bv de jaarrekening over 2024 vast te stellen (art. 7 lid 4 sub s Statuten Woonstede).

Opdrachtgeverschap externe accountant

BDO is de externe accountant van Woonstede. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op de controle-

werkzaamheden van BDO en ervaart de samenwerking als goed. De managementletter van BDO is concreet en

van goede kwaliteit. In 2025 is het functioneren van de accountant geëvalueerd (zie paragraaf Governance,

bladzijde 64). Het contract met BDO loopt af aan het einde van boekjaar 2026. BDO is dan tien jaar onze ac-

countant geweest. De regelgeving schrijft voor dat de maximale termijn voor een controlerend accountant tien

jaar is.

Op 28 maart 2025 gaf de Raad van Commissarissen opdracht om een aanbestedingstraject te starten voor een

nieuwe accountant vanaf boekjaar 2027. Bij dit traject waren de Auditcommissie, de directeur-bestuurder, de

manager bedrijfsvoering, de financial controller, de controller en inkoper van Woonstede betrokken. Op 30 ja-

nuari 2026 nam de Raad van Commissarissen kennis van de uitkomst van dit traject. De Raad van Commissaris-

sen benoemde Deloitte Accountants tot accountant van Woonstede vanaf boekjaar 2027.

Verslag vanuit de werkgeversrol

Het is de verantwoordelijkheid van de Raad van Commissarissen om de werkgeversrol van de directeur-be-

stuurder in te vullen.

Selectie-, remuneratie- en governancecommissie

De Raad van Commissarissen heeft een Selectie-, remuneratie- en governancecommissie ingesteld. Deze com-

missie voert onder andere functionerings- en beoordelingsgesprekken met de directeur-bestuurder en doet

bezoldigingsvoorstellen voor de directeur-bestuurder aan de Raad van Commissarissen. De bestuurssecretaris

ondersteunt de Selectie-, remuneratie- en governancecommissie. De Selectie-, remuneratie- en governance-

commissie kwam in 2025 twee keer bij elkaar voor een formeel overleg. Daarnaast had de Selectie-, remunera-

tie- en governancecommissie werkgeversgesprekken met de directeur-bestuurder. In 2025 bestond de com-

missie uit:

- mevrouw L.J. Bode (voorzitter);

- mevrouw M.K. Groenberg;

- de heer B.L.M.T. van Moerkerk (vanaf oktober 2025).

Samenstelling bestuur

Woonstede heeft een eenhoofdig statutair bestuur dat in 2025 is ingevuld door de heer M.H. de Wilde. Hij is

op 1 juli 2021 benoemd voor vier jaar en op 1 juli 2025 voor een periode van vier jaar herbenoemd. Op 19 mei

2026 heeft hij noodgedwongen zijn werkzaamheden neergelegd. De functie van directeur-bestuurder is per 19

mei 2026 (tijdelijk) belegd bij Roos Schreuder- van der Linden.

Bij het opstellen van de profielschets en tijdens de selectie van de directeur‑bestuurder is bewust gekeken naar

een evenwichtige man‑vrouwverdeling in de leiding van de organisatie.

Beoordeling functioneren directeur-bestuurder

Bij de beoordeling van het functioneren van de directeur-bestuurder houdt de Raad van Commissarissen zowel

rekening met de behaalde maatschappelijke prestaties als met de wijze waarop sturing wordt gegeven aan de

organisatie.

Op 25 januari 2025 is met de heer De Wilde een doelengesprek gevoerd. Op 13 november 2025 vond een func-

tioneringsgesprek plaats tussen de Selectie-, remuneratie- en governancecommissie en de directeur-bestuur-

der.

De Raad van Commissarissen stelt vast dat de directeur-bestuurder geschikt is voor zijn taak in relatie tot de

opgave van de corporatie en bovendien deskundig en competent is, onafhankelijk denkt en een kritisch ver-

mogen bezit. De Raad van Commissarissen heeft de beloning van de directeur-bestuurder vastgesteld in over-

eenstemming met de geldende wettelijke kaders (zie bladzijde 65 en de toelichting op de winst-en-verliesreke-

ning bladzijde 122-123). Aan de directeur-bestuurder zijn geen persoonlijke leningen, financiële garanties of

andere financiële voordelen verstrekt.

Permanente educatie

De heer De Wilde behaalde in de periode 2023-2025 113 PE-punten en voldeed daarmee aan de in de Gover-

nancecode Woningcorporaties gestelde norm van 108 punten voor drie jaar.

Behaalde PE-punten directeur-bestuurder Woonstede

PE-norm

2023-2025

PE-punten 2023

PE-punten 2024

PE-punten 2025

Overschot/tekort

108

Tabel 39. Behaalde PE-punten M.H. de Wilde

Nevenfuncties

De Raad van Commissarissen stelt vast dat (in 2025):

- de nevenfuncties van de directeur-bestuurder geen rechtstreeks verband hebben met het werk dat hij

doet voor de corporatie;

- de directeur-bestuurder in de drie jaar voorafgaand aan zijn benoeming geen lid was van de Raad van

Commissarissen van Woonstede;

- geen sprake was van situaties met (een schijn van) belangenverstrengeling of waarbij de onafhanke-

lijkheid van de directeur-bestuurder in het geding was;

- geen transacties zijn geweest waarbij sprake was van tegenstrijdig belang;

- het vastgoedbezit van de directeur-bestuurder niet in strijd was met de Handreiking opnieuw beoor-

delen vastgoedbezit van Aedes.

M.H. de Wilde (directeur-bestuurder 1 juli 2021-18 mei 202)

Periode

Voorzitter bestuur CASA (Centrum voor architectuur en stedenbouw Arnhem)

2017- nov 2025

Lid RvT SDKH (Stichting Dominicanenklooster Huissen)

2017- nov 2025

Lid bestuur stichting Idee in Uitvoering (uit hoofde van functie directeur-bestuurder Woon-

stede)

2022-heden

Gastdocent SIOO (master Executive Changemanagement)

2022-heden

Tabel 40. Overzicht lidmaatschappen en nevenfuncties M.H. de Wilde

Organisatiecultuur en integriteit

De Raad van Commissarissen hecht veel waarde aan een open organisatiecultuur en een hoge mate van integri-

teit. De Integriteitscode en de Meldregeling (voorheen Klokkenluidersregeling), die op de website van Woon-

stede staan, dragen hier in belangrijke mate aan bij.

Om een goed beeld te krijgen van de organisatiecultuur hebben de leden van de Raad van Commissarissen con-

tact met de directeur-bestuurder, het managementteam, de controller, de bestuurssecretaris en de leden van

de Ondernemingsraad.

Het jaarverslag van de vertrouwenspersonen Integriteit van 2024 is besproken tijdens de vergadering van de

Raad van Commissarissen op 30 januari 2025.

De Raad van Commissarissen heeft op 4 december 2025 specifieke aandacht besteed aan de kort daarvoor uit-

gebrachte Handreiking integriteit en fraude woningcorporaties 2025 van de Autoriteit wonen. Meer toelichting

hierover leest u op bladzijde 64.

Samenstelling en functioneren

Profielschetsen

De Raad van Commissarissen streeft naar een gemengde en gebalanceerde samenstelling. Dit geldt voor leef-

tijd, beroepsgroepen, kennis en expertise, etnische afkomst en persoonlijkheidskenmerken. Ook wordt ge-

streefd naar voldoende regionale betrokkenheid.

Naam

Deskundigheid/commissie

Beroep

Nevenfunctie(s)

Mevrouw L.J. Bode

Vicevoorzitter Raad van

Commissarissen

Voorzitter Selectie- remune-

ratie- en governancecommis-

sie

Lid Commissie Wonen

Interim-manager en ad-

viseur/onderzoeker bij

AB (bege)leiding en ad-

vies

Voorzitter RvC Woonstichting JOOST

Voorzitter RvT Zorgcentra de Betuwe

Voorzitter bestuur Brede School

Noorderlicht

De heer M. Boerema

Voorzitter Commissie Wonen

Commissaris op voordracht

van de huurdersbelangen-or-

ganisaties

Zelfstandig adviseur bij

Bewust Vastgoedadvies

Mevrouw M.K. Groen-

berg

Voorzitter Raad van Commis-

sarissen

Lid Selectie- remuneratie- en

governancecommissie

Voorzitter Agendacommissie

Sparringpartner, advi-

seur, mediator en coach

voor bestuurders, direc-

teuren en toezichthou-

ders bij Boardroom-

advies.com

Voorzitter RvC Stichting de Woon-

mensen (tot 1 oktober 2025)

Voorzitter RvT Stichting Kadera Aan-

pak Huiselijk Geweld

Voorzitter werkgroep Werkgeversrol

VTW

De heer D. Gudden

(vanaf 1 augustus 2025)

Lid Commissie Wonen

Directeur-eigenaar Den-

nis Gudden Advies BV

Directeur-bestuurder

Belmonte Arboretum in

Wageningen

Lid RvT Kinderopvang Wageningen

Vicevoorzitter 4 Meiwerkgroep (tot

en met medio 2025)

Naam

Deskundigheid/commissie

Beroep

Nevenfunctie(s)

Mevrouw V. Kouri

(t/m 1 februari 2025)

Lid Auditcommissie

Programmamanager

KVK

Organisatie- en project-

management adviseur

Voorzitter stembureaus voor Ge-

meente- Tweede Kamer- en Water-

schapsverkiezingen

Docent/eigenaar ProjectLysys

De heer B.L.M.T. van

Moerkerk

Voorzitter Auditcommissie

Commissaris op voordracht

van de huurdersbelangen-or-

ganisaties

Associate Partner Dutch

Dream Group

Eigenaar Bluez Corpo-

rate Finance & Advice

Voorzitter Raad van Toezicht stich-

ting Liemers Kunstwerk (tot 1 mei

2025)

Lid bestuur Stichting AMZAF

Bestuurslid World Town Music

Voorzitter RvT Stichting NYMA

Tabel 41. Overzicht deskundigheid, beroep en nevenfuncties Raad van Commissarissen 2025.

De profielschets beschrijft de algemene en specifieke deskundigheden en de benodigde persoonlijke kwalitei-

ten. Twee commissarissen zijn benoemd op voordracht van de huurdersbelangenorganisaties Huurdersbond

Ede e.o. en Huurdersorganisatie Bennekom.

Op 31 december 2025 bestond de Raad van Commissarissen uit drie mannen en twee vrouwen. Woonstede

heeft al decennialang een evenwichtige man-vrouwverdeling en streeft ernaar deze te behouden bij werving

en selectie.

(Her)benoeming

Volgens de Woningwet wordt een lid van de Raad van Commissarissen benoemd voor maximaal vier jaar.

Daarna kan één keer een herbenoeming volgen voor maximaal dezelfde periode. Daarna is herbenoeming niet

meer mogelijk.

Mevrouw V. Kouri heeft wegens persoonlijke omstandigheden besloten haar taken als lid van de Raad van

Commissarissen bij Woonstede neer te leggen per 1 februari 2025. De tweede en laatste termijn van mevrouw

L.J. Bode liep tot 31 december 2025. Na een openbare werving en selectie, begeleid door een extern bureau,

zijn de heer D. Gudden en H. Dankaart op respectievelijk 1 augustus 2025 en 1 januari 2026 benoemd tot com-

missaris.

De eerste termijn van de heer B.L.M.T. van Moerkerk liep tot en met 2 maart 2025. De Raad van Commissaris-

sen heeft hem in 2025 herbenoemd voor een tweede periode van vier jaar. Zijn tweede termijn loopt tot en

met 2 maart 2029.

Naam

2025

2026

2027

2028

2029

L.J. Bode

Tot en

met 31/12

M. Boerema*

Tot en

met 30/9

M.K. Groenberg

Tot en

met 14/10

D. Gudden

Vanaf 1/8

Tot en

met 31/7

B.L.M.T. van Moerkerk*

Vanaf 3/3

Tot en

met 2/3

Tabel 42. Rooster van aftreden Raad van Commissarissen Woonstede. De commissarissen van met een* achter hun naam,

zijn benoemd op voordracht van de huurdersorganisaties.

Integriteit en onafhankelijkheid

Alle leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk van de corporatie. Er zijn geen overlappingen

met andere bestuursfuncties. Geen van de leden is of was in dienst van Woonstede of haar rechtsvoorgangers

en ze hebben geen directe of indirecte banden met toeleveranciers of afnemers.

De Raad van Commissarissen bespreekt en beoordeelt mogelijke nevenfuncties en nieuwe opdrachten als zelf-

standig ondernemer op eventuele tegenstrijdige belangen in de plenaire vergadering. Geen van de leden ver-

leent andere diensten dan die voortvloeien uit het lidmaatschap van de Raad van Commissarissen of onder-

houdt banden met de corporatie buiten het commissariaat. De commissarissen vervullen hun functie zonder

last of ruggespraak.

In 2025 heeft zich bij de besluitvorming van de Raad van Commissarissen geen onverenigbaarheid van belan-

gen voorgedaan. Ook zijn er geen transacties geweest waarbij sprake was van een tegenstrijdig belang.

Aanspreekbaarheid

De Raad van Commissarissen hecht veel waarde aan aanspreekbaarheid, zowel voor belanghebbenden als voor

medewerkers. De maatschappelijke doelen van Woonstede worden in samenspraak met vertegenwoordigers

van bewoners, gemeenten en andere belanghebbenden vastgesteld.

Maximum aantal commissariaten

De Wet Bestuur en Toezicht stelt beperkingen aan het aantal commissariaten bij grote ondernemingen. De le-

den van de Raad van Commissarissen overschrijden dit aantal commissariaten niet.

Persoonlijke leningen

Woonstede verstrekte geen persoonlijke leningen, garanties of dergelijke aan de leden van de Raad van Com-

missarissen.

Vastgoedbezit

De Raad van Commissarissen heeft kennisgenomen van de Handreiking vastgoedbezit die Aedes heeft uitge-

bracht en deze Handreiking plenair besproken. De Raad van Commissarissen heeft beoordeeld of het eventuele

vastgoedbezit van de Raad van Commissarissen en de directeur-bestuurder in strijd is met de Handreiking. Dit

blijkt niet het geval te zijn.

De Raad van Commissarissen peilt iedere plenaire vergadering of sprake is van nieuw vastgoedbezit bij de le-

den van de Raad van Commissarissen en/of de directeur-bestuurder en zo ja, of dit vastgoedbezit voldoet aan

de Handreiking.

Informatievoorziening

De Raad van Commissarissen heeft in het Bestuursreglement vastgelegd hoe en over welke onderwerpen de

directeur-bestuurder hen informeert en hoe besluitvorming en verantwoording plaatsvinden. De Raad van

Commissarissen ziet erop toe dat de ontvangen informatie de relevante aspecten laat zien op financieel, volks-

huisvestelijk, maatschappelijk en organisatorisch gebied en op het gebied van dienstverlening aan de klanten.

Bij specifieke of nieuwe beleidsaspecten laat de Raad van Commissarissen zich informeren door medewerkers

van de corporatie of een externe professional.

Lidmaatschappen

De leden van de Raad van Commissarissen zijn lid van de VTW, de Vereniging van Toezichthouders Woningcor-

poraties.

Belet of ontstentenis directeur-bestuurder

In geval van ontstentenis of belet van de directeur-bestuurder wijst de Raad van Commissarissen een waarne-

mer (manager) aan binnen de organisatie. Bij hoge uitzondering kan een lid van de Raad van Commissarissen

voor maximaal drie maanden de rol van de directeur-bestuurder op zich nemen. In dat geval treedt het lid tij-

delijk terug uit de Raad van Commissarissen en neemt niet deel aan de besluitvorming. Na deze periode kan

het lid weer toetreden tot de Raad van Commissarissen, maar wordt niet betrokken bij de besluitvorming over

zaken die zich in die drie maanden hebben voorgedaan. In mei 2026 heeft deze situatie zich helaas voorgedaan.

In een extra vergadering op 18 mei 2026 heeft de Raad van Commissarissen besloten Roos Schreuder-van der

Linden per 19 mei 2026 aan te stellen als waarnemend directeur-bestuurder.

Meldingsplicht

In 2025 hebben zich geen zaken voorgedaan die vallen onder de brede meldingsplicht van de Woningwet.

Zelfevaluatie

Ten minste éénmaal per jaar bespreekt de Raad van Commissarissen het eigen functioneren en dat van de indi-

viduele leden. Eens per twee jaar vindt deze zelfevaluatie plaats onder onafhankelijke, externe begeleiding.

De Raad hield op 14 januari 2025 een zelfevaluatie. Deze vond zonder externe begeleiding plaats. Verder volgt

de Raad van Commissarissen een Comenius-leergang.

Zowel de Raad van Commissarissen als de directeur-bestuurder zijn tevreden over het functioneren van de

Raad van Commissarissen als geheel, de individuele leden en de voorzitter.

Samenwerking

De Raad van Commissarissen en de directeur-bestuurder zijn goed in staat kritische gesprekken te voeren met

behoud van de relatie. In de samenwerking is het belangrijk dat de Raad van Commissarissen altijd een zekere

afstand houdt tot de organisatie en daarop alert is.

De leden van de Raad van Commissarissen vullen elkaar aan qua kennis en ervaring. De commissies zijn een

goed platform om dilemma’s en scenario’s met elkaar te delen.

De Raad van Commissarissen onderzoekt welke dwarsverbanden te leggen zijn tussen de Commissie Wonen en

de Auditcommissie op het gebied van doelmatige inzet van financiën.

Permanente educatie

De VTW heeft een gedragsregel vastgesteld waarin staat dat commissarissen in 2025 minimaal vijf PE‑punten

moeten behalen. Mevrouw V. Kouri was in 2025 slechts één maand commissaris bij Woonstede. Volgens de

VTW hoeft een commissaris die maar één maand in een kalenderjaar actief is, geen PE‑punten te behalen.

De heer D. Gudden is in 2025 gestart als commissaris. De VTW heeft bepaald dat een commissaris die op 1 au-

gustus begint, twee PE‑punten moet behalen. De heer D. Gudden heeft dit aantal in 2025 niet gehaald. Hij zal

in 2026 extra PE‑punten behalen zodat hij gemiddeld weer voldoet aan de PE‑norm.

Naam

PE-norm 2025

PE-punten behaald 2025

Saldo

Mevrouw L.J. Bode

+17

De heer M. Boerema

+17

Mevrouw M.K. Groenberg

+14

De heer D. Gudden (vanaf 1

augustus 2025)

-2

Mevrouw V. Kouri

De heer B.L.M.T van Moerkerk

+16

Tabel 43. Behaalde PE Punten Raad van Commissarissen in 2025.

Bezoldiging van de Raad van Commissarissen

De honorering van de Raad van Commissarissen past bij de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden

en houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen. De honorering voldoet aan de eisen vanuit de

WNT (zie ook bladzijde 64 en toelichting op de winst-en-verliesrekening bladzijde 122-123).

De Algemene Ledenvergadering (ALV) van VTW heeft besloten om de beroepsregel bezoldiging als een advies-

regeling te gebruiken. Deze adviesregeling geeft een maximum bezoldiging aan voor de Raden van Commissa-

rissen van woningcorporaties naar grootteklasse.

De Raad van Commissarissen heeft besloten af te wijken van de adviesregeling, kijkend naar de opgave van

Woonstede en de daarmee gepaard gaande tijdsinvestering van de Raad van Commissarissen. De Raad van

Commissarissen vindt het passend om de vergoeding hoger vast te stellen, op 90% van de WNT. Dit betekent

90% van de maximale bezoldiging van 15% voor de voorzitter van de Raad van Commissarissen en 10% voor de

leden van de Raad van Commissarissen.

Om het onafhankelijk functioneren van de Raad van Commissarissen te waarborgen, staat de hoogte van de

honorering los van de prestaties van Woonstede. Voor de hoogte van de bezoldiging van de Raad van Commis-

sarissen verwijzen wij naar de toelichting op de winst-en-verliesrekening vanaf bladzijde 122-123.

Woonstede betaalt de kosten die de Raad van Commissarissen maakt voor deskundigheidsbevordering (perma-

nente educatie) en evaluatie. Ook voldoet Woonstede de kosten voor de aansprakelijkheids- en rechtsbij-

standsverzekering die is afgesloten voor de commissarissen vanwege het uitoefenen van de functie. De Raad

van Commissarissen declareert hun reiskosten.

Vergaderingen/contact met de organisatie

In 2025 kwam de Raad van Commissarissen negen keer bijeen voor een formele vergadering.

Op 14 januari 2025 hield de Raad van Commissarissen een vergadering zonder de directeur-bestuurder. Tijdens

deze vergaderingen hield zij een zelfevaluatie.

In oktober 2025 hield de Raad van Commissarissen een tweedaagse bijeenkomst die in het teken stond van de

hiervoor al genoemde Comenius-leergang. Hierbij waren de directeur-bestuurder en andere medewerkers,

waaronder het kern-MT, de controller en bestuurssecretaris deels aanwezig.

De Raad van Commissarissen is actief betrokken bij verschillende projecten en gaat regelmatig in gesprek met

medewerkers, huurders en andere stakeholders van Woonstede. Zo bracht een delegatie van de Raad van

Commissarissen samen met de Gemeenteraad en een aantal medewerkers van Woonstede meermalen een

bezoek aan het project Hoogbouw Ede zuid.

11. Jaarrekening

1. BALANS VOOR RESULTAATBESTEMMING

ACTIVA (in duizenden euro's)	31-12-2025	31-12-2024	PASSIVA (in duizenden euro's)	31-12-2025	31-12-2024
A. VASTE ACTIVA
I. VASTGOEDBELEGGINGEN			C. EIGEN VERMOGEN
1. DAEB vastgoed in exploitatie	2 . 2 2 1.7 67	2 .01 5.8 70	1. Herwaarderingsreserves	1 .1 54 .55 8	1.0 77 .7 2 8
2. Niet-DAEB vastgoed in exploitatie	2 9.0 02	2 7 . 3 2 5	2. Overige reserves	3 25 .88 3	2 16 .00 1
3. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden	2 69 .76 7	2 6 0.6 58	3. Resultaat na belastingen van het boekjaar	9 9.8 64	1 8 6.7 12
4. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie	1 5.9 1 2	3 8.8 0 8		1 .5 80 .30 5	1.4 80 .4 4 1
II. MATERIËLE VASTE ACTIVA
1. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie	9.2 09	7 .92 2	D. VOORZIENINGEN
	2 .5 45 .65 7	2 .3 5 0.5 83	1. Voorziening voor onrendabele investeringen en
			herstructureringen	6 0.0 53	5 .3 07
III. FINANCIËLE VASTE ACTIVA			2. Overige voorzieningen	0	132
1. Aandelen, certificaten van aandelen en andere vormen van				6 0.0 53	5 .4 39
deelneming in groepsmaatschappijen	91	91
2. Latente belastingvorderingen	5 .8 63	3.1 4 0
3. Overige effecten	145	145
4. Overige vorderingen	123	136	E. LANGLOPENDE SCHULDEN
	6 .2 22	3.5 1 2	1. Schulden aan overheid	2 7.0 01	2 8.9 31
			2. Schulden aan banken	6 1 1.3 94	5 7 0.6 39
B. VLOTTENDE ACTIVA			3. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken
			verkocht onder voorwaarden	2 31 .19 2	2 25 .49 8
I. VOORRADEN			4. Overige schulden	5 .3 48	1 0 . 4 1 6
1. Vastgoed bestemd voor de verkoop	2 .3 03	2.0 6 2		8 74 .93 5	8 35 .48 4
	2 .3 03	2.0 6 2	F. KORTLOPENDE SCHULDEN
II. VORDERINGEN			1. Schulden aan overheid	2 .07 9	2.3 75
1. Huurdebiteuren	478	600	2. Schulden aan banken	2 8.2 05	2 0.6 40
2. Belastingen en premies van sociale verzekeringen	378	730	3. Schulden aan leveranciers en handelskredieten	3 .1 47	5 .65 2
3. Overige vorderingen	217	449	4. Schulden ter zake van belastingen, premies van
4. Overlopende activa	709	368	sociale verzekeringen en pensioenen	3 .9 66	5 .7 5 6
	1 .7 82	2.1 4 7	5. Overige schulden	170	321
			6. Overlopende passiva	1 0.0 92	9 .2 68
III. LIQUIDE MIDDELEN	6 .9 88	7.0 7 2		4 7.6 59	4 4.0 12
TOTAAL	2 .5 62 .95 2	2 .3 6 5.3 76	TOTAAL	2 .5 62 .95 2	2.3 65 .3 7 6

85 / Ondernemingsplan

2. WINST-EN-VERLIESREKENING

(in duizenden euro's)	2025	2024
1. Huuropbrengsten	8 7.8 58	82 .62 7
2. Opbrengsten servicecontracten	6 .0 34	6 . 3 0 3
3. Lasten servicecontracten	-6.5 54	-6 .6 64
4. Lasten verhuur en beheeractiviteiten	-3.1 79	-3 .1 54
5. Lasten onderhoudsactiviteiten	-34 .26 5	-38 .23 5
6. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit	-5.2 03	-4 .6 16
Totaal van netto resultaat exploitatie van vastgoedportefeuille	44 .69 1	36 .26 1
7. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille	1 9.7 48	10 .34 3
8. Toegerekende organisatiekosten	-42 3	-35 5
9. Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille	-11 .35 5	-5.9 88
Totaal van netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille	7 .9 70	4 . 0 0 0
10. Overige waardeveranderingen van vastgoedportefeuille	-77 .32 2	-12 .87 5
11. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille	14 0 .6 99	17 7 .58 6
12. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden	3 .4 35	7 . 3 5 9
Totaal van waardeveranderingen vastgoedportefeuille	6 6.8 12	17 2 . 0 7 0
13. Opbrengsten overige activiteiten	403	710
14. Kosten overige activiteiten	-39 0	-51 8
Totaal van netto resultaat overige activiteiten	13	192
15. Overige organisatiekosten	-4.1 99	-4 .9 33
16. Kosten omtrent leefbaarheid	-2.3 38	-2 .2 92
Wijzigingen in de waarde van financiële vaste activa en van de effecten die tot de vlottende
activa behoren	5 .0 68	-3 65
Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten	93	342
17. Rentelasten en soortgelijke kosten	-15 .29 0	-13 .16 9
Totaal van financiële baten en lasten	-10 .12 9	-13 .19 2
Totaal van resultaat voor belastingen	1 02 .82 0	1 92 .10 6
18. Belastingen	-2.9 56	-5 .3 94
Totaal van resultaat na belastingen	9 9.8 64	18 6 . 7 1 2

86 / Ondernemingsplan

3. Kasstroomoverzicht volgens de directe methode

(in duizenden euro's)	2025		2024
Operationele activiteiten
Ontvangsten
Huurontvangsten	8 8 .1 2 0		8 2 .8 82
Vergoedingen	6 .7 93		5 .9 3 2
Overige bedrijfsontvangsten	1 .0 7 2		778
Ontvangen interest	91		354
Saldo ingaande kasstromen		9 6 .0 76		8 9 .9 46
Uitgaven
Betalingen aan werknemers	1 3.6 2 7		1 2 .4 3 0
Onderhoudsuitgaven	2 7 .0 49		2 9 .9 06
Overige bedrijfsuitgaven	1 9 .6 27		1 9 .3 80
Betaalde interest	1 4 .4 19		1 1 .8 40
Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van
resultaat	231		217
Leefbaarheid externe uitgaven niet
investeringsgebonden	326		323
Vennootschapsbelasting	5 .3 2 7		6 .0 7 4
Saldo uitgaande kasstromen		8 0 .6 06		8 0 .1 70
Kasstroom uit operationele activiteiten		1 5 .47 0		9 .7 7 6
(Des-)investeringsactiviteiten
MVA ingaande kasstroom
Verkoopontvangsten bestaande huur	1 9 .7 61		1 0 .3 42
Verkoopontvangsten woongelegenheden
(VOV)	154		709
Tussentelling ingaande kasstroom MVA		1 9 .9 15		1 1 .0 51

	2025		2024
MVA uitgaande kasstroom
Nieuwbouw huur	3 9 .7 18		7 1 .03 3
Verbeteruitgaven	2 6 .3 49		1 9 .65 2
Aankoop	6 .1 2 8		333
Aankoop woongelegenheden (VOV) voor
doorverkoop	5 .9 7 2		6 .02 1
Investeringen overig	2.6 5 0		1 .6 6 9
Tussentelling uitgaande kasstroom MVA		8 0 .8 17		9 8 .7 08
Saldo in- en uitgaande kasstromen MVA		-6 0 .9 02		-8 7 .6 57
Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten		-6 0 .90 2		-8 7.6 5 7
Financieringsactiviteiten
Ontvangsten
Nieuwe te borgen leningen	6 1 .5 00		9 3 .00 0
Saldo ingaande kasstromen		6 1 .5 00		9 3 .0 00
Uitgaven
Aflossing geborgde leningen	1 4 .1 03		2 1 .35 0
Aflossing ongeborgde leningen	2 .0 4 9		1 .74 7
Saldo uitgaande kasstromen		1 6 .1 52		2 3 .0 97
Kasstroom uit financieringsactiviteiten		45 .3 4 8		6 9 .9 0 3
Mutatie liquide middelen		-8 4		-7 .9 7 8
Liquide middelen per 1-1		7 .0 7 2		15 .0 5 0
Liquide middelen per 31-12		6 . 9 8 8		7 .07 2

4. Toelichting op de jaarrekening

Algemeen

Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2025 tot en met 31 december 2025. Alle bedragen

luiden in duizenden euro’s, tenzij anders vermeld.

Activiteiten

Stichting Woonstede is statutair en feitelijk gevestigd in Ede en houdt kantoor op Telefoonweg 36 aldaar. Wij

zijn een Toegelaten Instelling overeenkomstig artikel 19 Lid 1 van de Woningwet. Wij stellen ons ten doel uit-

sluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting zoals omschreven in artikel 45 van de Woning-

wet. Onze woningmarktregio is FoodValley. Ons instellingsnummer is L2051.

Bij de Kamer van Koophandel zijn wij ingeschreven onder nummer 09055271.

Groepsverhoudingen en consolidatie

Wij hebben een kapitaalbelang in één besloten vennootschap.

Naam Statutaire zetel Deelnemingspercentage Hoofdactiviteit

Woonstede Energie B.V. Ede 100% Energielevering

Per 31 december 2025 is het eigen vermogen van Woonstede Energie B.V. 92 duizend euro (2024 was dit

eveneens 92 duizend euro). Over 2025 was de omzet nihil en was het jaarresultaat 72 euro negatief. Over

2024 was dit respectievelijk nihil en 72 euro negatief.

Vanwege het beperkte financiële belang van Woonstede Energie B.V. ten opzichte van Stichting Woonstede

hebben we op grond van Titel 9 Boek 2 artikel 407 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) geen geconsolideerde

jaarrekening over 2025 samengesteld.

Verder zijn wij lid van 74 VvE’s waarin wij veelal de meerderheid van het aantal stemmen hebben. Slechts bij

hoge uitzondering maken wij bij besluiten gebruik van ons meerderheidsbelang. Het financieel belang van de

VvE’s waarin wij een belang hebben, is kleiner dan 5% van ons balanstotaal. Om deze twee redenen hebben

wij op grond van Titel 9 Boek 2 artikel 407 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) de VvE’s niet in de consolida-

tie betrokken.

De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van de in deze

paragraaf opgenomen waarderingsgrondslagen.

Verbonden partijen

Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen de corporatie en een na-

tuurlijk persoon of entiteit die verbonden is met de corporatie. Dit betreffen onder meer de relaties tussen de

corporatie en haar verbindingen, de bestuurders, commissarissen en de functionarissen op sleutelposities. On-

der transacties wordt verstaan een overdracht van middelen, diensten of verplichtingen, ongeacht of er een

bedrag in rekening is gebracht. Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet-

zakelijke grondslag.

Financiële continuïteit

Onze Raad van Commissarissen keurde op 4 december 2025 de begroting 2026 goed. In de begroting 2026 en

de meerjarenbegroting 2026 – 2030 hebben we de financiële uitwerking van het jaarplan en het onderne-

mingsplan opgenomen. In meerjarenperspectief hebben we de begroting doorgerekend met de macro-econo-

mische parameters die Aw heeft gepubliceerd. De effecten van mogelijke wijzigingen in de macro-economi-

sche parameters hebben we in beeld gebracht door de begroting modelmatig met 2000 samenhangende sce-

nario’s door te rekenen. Het resultaat van het doorrekenen van deze 2000 scenario’s is dat er een kans van

26% is dat we in 2030 onder de genormeerde ICR van 1,4 uitkomen en een kans van 11% dat we in 2030 boven

de genormeerde LTV van 70% uitkomen. De kans op het niet halen van de norm van de ICR is nog acceptabel.

Door het vertragen of afstellen van projecten hebben we mogelijkheden om bij te sturen. Op basis van de

uitkomsten van de 2000 doorgerekende scenario’s en de mogelijkheden om bij te sturen, zijn wij van mening

dat de financiële continuïteit is geborgd.

Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening

De jaarrekening van Woonstede is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit toegelaten instellingen

volkshuisvesting (BTIV). In artikel 35 lid 1 van de Woningwet is voorgeschreven om van Titel 9 Boek 2 van het

Burgerlijk Wetboek (BW) de afdelingen 2 tot en met 6, 8, 10, 11, 13 en 16 toe te passen.

Verder is in artikel 31 lid 1 van het BTIV opgenomen dat het vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen

marktwaarde in verhuurde staat. In artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

(RTIV) is hier invulling aan gegeven. De marktwaarde in verhuurde staat wordt bepaald op basis van de metho-

diek zoals deze is opgenomen in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde (bijlage 2 bij het RTIV).

De toegepaste modellen van de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn overeen-

komstig bijlage 3 van de RTIV.

Ook is deze jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645

Toegelaten instellingen volkshuisvesting (RJ 645) en de Handleiding toepassen functionele indeling winst-en-

verliesrekening bij corporaties Verslagjaar 2025 SBR-wonen.

De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische

kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de

activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel.

Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Winsten worden slechts op-

genomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oor-

sprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen als zij voor het opmaken van de

jaarrekening bekend zijn geworden.

Daar waar van toepassing zijn de cijfers over het voorgaande boekjaar geherrubriceerd om de vergelijking met

het huidig boekjaar mogelijk te maken.

Scheiding DAEB/-niet-DAEB

Op grond van artikel 15 lid 2 en 4 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘RTIV’) nemen

we in de toelichting van de jaarrekening 2025 gescheiden balansen, winst-en-verliesrekeningen en kasstroom-

overzichten voor de DAEB-tak en voor de niet-DAEB-tak op.

Het vastgoed in exploitatie wordt op basis van het in 2017 door de Autoriteit woningcorporaties goedgekeurd

definitief scheidingsvoorstel plus eventuele verkopen binnen de Toegelaten Instelling tussen de DAEB- en niet-

DAEB-tak geclassificeerd naar DAEB- en niet-DAEB-vastgoed. Voor de toerekening van activa, verplichtingen,

baten, lasten en kasstromen aan deze DAEB-tak of niet-DAEB-tak is de volgende methodiek toegepast.

Wanneer activa, verplichtingen, baten, lasten en kasstromen volledig toezien op DAEB- of niet-DAEB-activitei-

ten, zijn deze volledig aan de DAEB-tak respectievelijk niet-DAEB-tak toegerekend.

Wanneer deze toezien op zowel DAEB- als niet-DAEB-activiteiten, zijn deze op basis van een verdeelsleutel

toegerekend. Deze verdeelsleutel is gebaseerd op het aandeel gewogen verhuureenheden DAEB ten opzichte

van het aandeel gewogen verhuureenheden niet-DAEB per 1 januari 2025 zoals deze zijn opgenomen in dVi

2024. In volgende tabel is de verdeling DAEB/niet-DAEB per 1 januari van het verslagjaar opgenomen.

Omschrijving

1 januari 2025

1 januari 2024

Aantal

DAEB

Niet-DAEB

Totaal

11.875

209

98,3%

1,7%

11.596

201

98,3%

1,7%

12.084

100%

11.797

100%

Tabel 44. Verdeling van DAEB- en niet-DAEB-activiteiten

Vorderingen, verplichtingen, baten, lasten en kasstromen uit hoofde van vennootschapsbelasting worden toe-

gerekend aan de DAEB- of niet-DAEB-tak op basis van het fiscale resultaat dat is afgeleid uit de winst-en-ver-

liesrekening zoals die hierboven beschreven is samengesteld. De latenties die betrekking hebben op de waar-

dering van de langlopende schulden zijn volledig toegerekend aan de DAEB-tak, omdat alle langlopende schul-

den in de DAEB-tak zijn verantwoord.

De specificatie van het niet-DAEB-bezit is als volgt:

Omschrijving

31 december

2025

2024

Zelfstandige woongelegenheden

Parkeervoorzieningen

Maatschappelijke vastgoed

Bedrijfsmatig onroerend goed

573

530

Totaal ongewogen

Totaal gewogen

665

209

623

201

Tabel 45. Specificatie niet-DAEB-bezit per 31 december

Daarnaast hebben we ultimo 2025 134 verkochte Koopgarantwoningen in niet-DAEB (ultimo 2024 136 ver-

kochte Koopgarantwoningen). Dit zijn woningen die we voor de invoering van de Woningwet 2015 als nieuw-

bouwwoning met een Koopgarantcontract hebben verkocht en woningen in één van onze complexen in exploi-

tatie die we als Koopgarantwoning verkopen op basis van afspraken die we voor de invoering van de Woning-

wet 2015 hebben gemaakt.

Deze verhuureenheden worden in eigendom aangehouden, omdat sprake is van complexen met gemengd be-

zit.

Presentatiewijziging

Met ingang van het boekjaar 2025 verantwoorden we de nog af te rekenen stookkosten, net als de nog af te

rekenen servicekosten, onder de overlopende passiva. Tot en met het boekjaar 2024 verantwoordden we de

af te rekenen stookkosten bij de kortlopende schulden.

De kosten van warmtemeters hebben we met ingang van het boekjaar 2025 samengevoegd met de kosten van

gasverbruik.

De in lasten stook en servicekosten begrepen loonkosten verantwoorden we met ingang van boekjaar 2025

onder de lasten verhuur en beheer, omdat we ook de toegerekende lasten daar verantwoorden. Tot en met

het boekjaar 2024 verantwoordden we de loonkosten onder de lasten servicecontracten.

Voor vergelijkingsdoeleinden hebben we de vergelijkende cijfers over 2024 aangepast.

Schattingen

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen

van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de

marktwaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed is geen exacte wetenschap.

Daarnaast betreft deze waardebepaling de grootste schattingspost waarover wij in onze jaarrekening een in-

schatting moeten maken.

De marktwaarde is als volgt te definiëren:

De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwil-

lige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum,

waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang zouden hebben gehandeld.

Voor de waardering in de jaarrekening wordt de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerd. Om een inschat-

ting van de marktwaarde te maken wordt gebruik gemaakt van taxaties. De basis hiervoor is het Handboek

modelmatig waarderen marktwaarde, actualisatie peildatum 31 december 2025. Door de taxateur is gebruik

gemaakt van vrijheidsgraden die in het handboek zijn genoemd. De vraag is wat de nauwkeurigheid van deze

taxaties is, of binnen welke bandbreedte de opdrachtgever het waardeoordeel mag verwachten. Uitgaande

van de gegeven definitie van de marktwaarde en de aan de taxateur opgelegde norm op het gebied van kennis

en uitvoering wordt in de markt de nauwkeurigheid van de waardering geacht te liggen binnen een band-

breedte van 10% plus en min de waarde.

Andere belangrijke schattingen vinden plaats bij:

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie: bepaling van het moment van het aangaan van de

feitelijke verplichtingen over investeringen nieuwbouw en transformatie ten behoeve van het bepalen en tref-

fen van een voorziening voor onrendabele investeringen. Deze verplichtingen worden in de jaarrekening ver-

werkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘Intern geformaliseerd en extern gecommu-

niceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door ons zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige

stakeholders aangaande verplichtingen over toekomstige nieuwbouw-, transformatie-, woningverbeterings- of

herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het projectbesluit in het besluitvor-

mingsproces. De financiële impact van de feitelijke verplichtingen kan afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De

realisatie kan onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in de voorgenomen

bouwproductie en het prijsniveau van leveranciers.

Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente belasting-

positie): Deze betreffen met name de uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking tot het onder-

scheid tussen onderhoudskosten en investeringen, de bepaling van de fiscale waarde van het vastgoed mede

in relatie tot fiscale afschrijvingsmogelijkheden en projectresultaten en de voor de waardering van de belas-

tingpositie gehanteerde prognose van toekomstige verwachte fiscale resultaten.

Grondslagen voor de waardering van de activa en passiva

Vastgoedbeleggingen

DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie

DAEB-vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs bij aanvang van het huurcontract onder of op

de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is

een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksre-

laties wordt vastgesteld. Ultimo 2025 bedraagt deze grens € 900,07 (2024: € 879,66). Het niet-DAEB-vastgoed

omvat woningen in exploitatie met een huurprijs bij aanvang van het huurcontract boven de huurtoeslaggrens,

parkeervoorzieningen en bedrijfsmatig onroerend goed, zoals deze zijn opgenomen in het scheidingsvoorstel

DAEB/niet-DAEB per 1 januari 2017 dat door de Aw is goedgekeurd op 18 oktober 2017.

Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsmatig onroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties,

waaronder zorg-, welzijns- en onderwijsinstellingen en culturele instellingen en dienstverleners, en ook is ver-

meld in de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december

2009 over de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Grondslag waardering tegen actuele waarde gebaseerd op marktwaarde:

Het DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de verkrij-

gings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten en daar waar van toepassing na aftrek van investerings-

subsidies. Investeringen in bestaand vastgoed in exploitatie (renovaties, ingrijpende verbouwingen, overige

investeringen), en ook de voorziening onrendabele investeringen, worden verantwoord via het vastgoed in

exploitatie. Na eerste verwerking wordt het vastgoed in exploitatie gewaardeerd op basis van actuele waarde,

daar waar van toepassing na aftrek van een voorziening voor onrendabele investeringen. Op grond van artikel

31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de markt-

waarde. Het Besluit actuele waarde is niet van toepassing.

De uitgaven na eerste verwerking van een vastgoedbelegging worden geactiveerd als het waarschijnlijk is dat

de uitgaven zullen leiden tot een toename van de verwachte toekomstige economische voordelen. Alle overige

uitgaven worden verantwoord als kosten in de winst-en-verliesrekening in de periode dat ze zich voordoen.

Wanneer per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake DAEB-

en niet-DAEB vastgoed in exploitatie, waarbij de geschatte kostprijs van de na-investering hoger is dan de aan

de investeringsverplichting toe te rekenen marktwaarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de

reeds voor het betreffende investeringsproject bestede kosten en wordt voor het resterende deel een voorzie-

ning gevormd voor onrendabele investeringen aan de creditzijde van de balans. De afwaardering wordt in het

resultaat verantwoord onder de post 'overige waardeveranderingen'.

Op grond van artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering te-

gen marktwaarde plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in het Handboek modelmatig waar-

deren marktwaarde, actualisatie peildatum 31 december 2025.

Bij het toepassen van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ wordt de fullversie gehanteerd.

Voor een verdere toelichting op de toepassing van het waarderingshandboek wordt verwezen naar de toelich-

ting op de balans.

Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie, worden

verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet.

Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de overige reserves, een herwaar-

deringsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve wordt op complexniveau gevormd als de marktwaarde

van het vastgoed in exploitatie waar de reserve betrekking op heeft hoger is dan de verkrijgings- of vervaardi-

gingsprijs zonder rekening te houden met afschrijvingen.

Zekerheden

Wij hebben het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een recht van hypotheek en pand te vesti-

gen. Van deze volmacht heeft het WSW gedurende het verslagjaar geen gebruik gemaakt.

Grondslagen voor de bepaling van de beleidswaarde

De beleidswaarde betreft de actuele waarde van het vastgoedbezit in exploitatie, gebaseerd op een sociale

disconteringsvoet en voortdurende exploitatie volgens ons huidige beleid. De bepaling van de beleidswaarde

betreft een schatting die daarom schattingsonzekerheden in zich heeft.

De beleidswaarde van flexwoningen, bedrijfsmatig, maatschappelijk en zorg onroerend goed en ook van par-

keergelegenheden wordt gelijkgesteld aan de marktwaarde in verhuurde staat.

Voor woongelegenheden wordt de beleidswaarde bepaald op basis van een contante waarde van de ver-

wachte toekomstige kasstromen gebaseerd op voortdurende exploitatie. De waardering vindt op complexni-

veau plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in het Handboek modelmatig waarderen markt-

waarde 2025. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt:

• De aannames over de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtin-

gen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed;

• Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Dis-

counted Cash Flow (DCF) genaamd, gebaseerd op een exploitatieperiode van zestig jaar. Dit betekent

dat de inkomsten en uitgaven over deze termijn worden geschat en dat deze aan de hand van een

disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar balansdatum;

• De gehanteerde disconteringsvoet over boekjaar 2025 bedraagt 4,22% voor het DAEB bezit en 4,76%

voor het niet-DAEB bezit;

• In de beleidswaarde wordt uitgegaan van voortdurende exploitatie (een door exploiteer-scenario),

daarom wordt geen rekening gehouden met bijvoorbeeld voorgenomen verkopen of sloop van vast-

goed in exploitatie;

• De (huur)opbrengsten worden geschat op basis van de intern bepaalde streefhuur, rekening houdend

met de geldende wettelijke kaders en het tweehurenbeleid;

• Inrekening van toekomstige onderhoudslasten voor instandhoudingsonderhoud en mutatie onder-

houd is gebaseerd op de eigen onderhoudsbegroting, waarbij geldt dat:

o de onderhoudsbegroting is gebaseerd op de onderhoudscyclus van het object op basis van

instandhouding, voortvloeiend uit de vastgestelde meerjarenonderhoudsbegroting. Voor zo-

ver ingrijpende verbouwingen niet in deze meerjarenonderhoudsbegroting zijn opgenomen,

worden hiermee samenhangende geschatte uitgaven eveneens tot het onderhoud gerekend;

o de verplichting tot het verduurzamen van woningen met een E, F of G label is ingerekend vol-

gens de tabel in paragraaf 9.2.4.3 van het handboek modelmatig waarderen marktwaarde

2025;

• Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerlasten op basis van een gemiddelde norm welke is ge-

baseerd op een inschatting van het langjarige kostenniveau. Hieronder worden verstaan de directe en

indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheer- activiteiten van de cor-

poratie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘Lasten verhuur en beheeractiviteiten’ en

‘Overige directe operationele lasten exploitatiebezit’ in de resultatenrekening.

Wij hebben bij de bepaling van de beleidswaarde uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de be-

leidswaarde. Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn daarom van invloed op deze waarde. De uitgangspun-

ten zijn nader opgenomen in de toelichting op de balans.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden

gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de korting.

Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van onroerende zaken verkocht onder

voorwaarden. Deze worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging

zich voordoet, onder de categorie Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht on-

der voorwaarden. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de overige re-

serves, een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve

verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs. Hierop wordt de ongerealiseerde waardeveran-

dering van de terugkoopverplichting VOV-woningen aan de passivazijde in mindering gebracht, omdat de her-

waardering van de activa en de herwaardering van de terugkoopverplichting onlosmakelijk met elkaar zijn ver-

bonden.

Herclassificatie van vastgoed

Herclassificatie van vastgoed in exploitatie en/of onroerende zaken verkocht onder voorwaarden geschiedt

slechts indien sprake is van een wijziging van het gebruik of het beleid, gestaafd door:

1) daadwerkelijke aanvang van activiteiten ten behoeve van verkoop van vastgoed dat niet meer in exploitatie

is;

2) verkoop onder voorwaarden van vastgoed in exploitatie waarbij de transactie kwalificeert als financierings-

transactie;

3) terugkoop van onder voorwaarden verkochte onroerende zaken die als financieringstransactie zijn aange-

merkt ten behoeve van de eigen exploitatie of verkoop;

4) beëindiging van de duurzame exploitatie van bestaand vastgoed om nieuw vastgoed te gaan ontwikkelen en

exploiteren.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toe-

komstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardi-

gingsprijs dan wel de lagere marktwaarde.

De marktwaarde in verhuurde staat wordt bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen op basis

van aannames zoals toegelicht onder vastgoed in exploitatie. Wanneer per balansdatum sprake is van feitelijke

dan wel juridische investeringsverplichtingen over DAEB en/of niet-DAEB vastgoed in ontwikkeling, waarbij de

geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de marktwaarde in verhuurde staat, wordt het verschil eerst

in mindering gebracht op de al voor het betreffende project bestede kosten en wordt voor het resterende deel

een voorziening gevormd voor verlieslatendheid van een contract (voorziening voor onrendabele investerin-

gen). De afwaardering wordt in het resultaat verantwoord onder de post “overige waardeveranderingen”.

Bij gereedkomen van vastgoed in ontwikkeling voor de eigen exploitatie vindt overboeking van het gehele

saldo plaats naar vastgoed in exploitatie.

Materiële vaste activa

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrij-

gingsprijs, verminderd met de cumulatieve lineaire afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere

waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en

worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het

moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven.

De afschrijvingstermijnen in jaren zijn als volgt:

Omschrijving

Termijn in jaren

Gebouwen

Teledatanet/klimaatbeheersing/installaties/bekabeling

Transportmiddelen

Telefooninstallatie/diverse apparatuur

Kantoormeubilair

Kantoormachines/computerapparatuur/bekabeling

Software, licenties en hardware

5/10

5/10/15

3/5

3/4/5/7

Tabel 46. Afschrijvingstermijnen

Financiële vaste activa

Deelnemingen in groepsmaatschappijen

Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid

wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze netto-

vermogenswaarde wordt in overeenstemming met de jaarrekening bepaald. Als de nettovermogenswaarde

negatief is, wordt de deelneming op nihil gewaardeerd.

Andere deelnemingen

Andere deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoe-

fend, worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs en indien van toepassing onder aftrek van bijzondere waarde-

verminderingen.

Latente belastingvordering

Vanaf 1 januari 2008 zijn wij integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sinds-

dien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Bij het bepalen van het fiscale

resultaat is rekening gehouden met het feit dat de VSO2 met ingang van 1 januari 2023 is opgezegd door de

Belastingdienst.

Voor alle (belastbare) tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering, wordt een la-

tente belastingvordering en/of verplichting opgenomen, hierbij rekening houdend met het voorgenomen (fis-

cale) beleid. De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden afhankelijk van de looptijd (groter of

kleiner dan een jaar) opgenomen onder de financiële vaste activa ofwel vlottende activa respectievelijk voor-

zieningen ofwel kortlopende schulden. Gezien de verwachte lange looptijd van mogelijke effectuering c.q. rea-

lisatie van verschillen tussen de commerciële en fiscale waardering zijn deze gewaardeerd tegen contante

waarde (netto rente). De netto rente bedraagt voor boekjaar 2025 1,8% (2024: 1,7%).

De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen

van de, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa, voorzieningen, schulden

of overlopende passiva. Latente vorderingen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de

toekomst belastbare winsten zullen zijn die voor realisatie van het tijdelijk verschil dan wel compensabele ver-

liezen kunnen worden aangewend. Hierbij wordt uitgegaan van het van toepassing zijnde belastingtarief in het

verwachte jaar van afwikkeling.

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesreke-

ning, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover

niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet

aftrekbare kosten.

ATAD-richtlijn

Met ingang van 1 januari 2019 is de ATAD-richtlijn van toepassing waardoor voor de bepaling van het fiscaal

belastbaar bedrag de renteaftrek beperkt is. De beperking van de renteaftrek houdt in dat als de rentelasten

meer dan 24,5% zijn van het fiscale resultaat vóór aftrek van rente afschrijvingen, het meerdere niet van de

fiscale winst mag worden afgetrokken. Het bedrag dat niet voor aftrek in aanmerking komt, is in een later jaar

wel aftrekbaar als de rentelasten in dat jaar onder de genoemde norm blijven. Hierdoor ontstaat een tijdelijk

verschil. Ultimo 2025 is dit verschil nominaal € 28,6 miljoen (2024 was dit € 22,1 miljoen).

Op basis van de begroting 2026 – 2035 hebben we beoordeeld of bovenstaand bedrag geheel of gedeeltelijk in

aftrek kan komen van het fiscale resultaat. Dit blijkt in de genoemde jaren niet het geval te zijn. Om deze re-

den hebben we voor deze mogelijk in de toekomst te verrekenen rentelasten geen latentie opgenomen.

Overige vorderingen

De overige financiële vaste activa worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervol-

gens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, die gelijk is aan de nominale waarde, onder aftrek van

noodzakelijk geachte voorzieningen.

Voorraden

Vastgoed bestemd voor verkoop

Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht) die niet

meer in exploitatie zijn en zijn aangewezen voor verkoop. Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd

tegen de verkrijgingsprijs dan wel vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-op-

brengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden.

De verkrijgingsprijs wordt bepaald op basis van de marktwaarde op het moment dat het vastgoed uit exploita-

tie wordt genomen. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten

die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd

op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.

Overige voorraden

De overige voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze la-

gere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De waardering

van de overige voorraden komt tot stand op basis van gewogen gemiddelde prijzen.

Overige vorderingen

De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd

tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale

waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht.

Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

Liquide middelen

De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maan-

den. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschik-

king staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.

Voorzieningen

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen ook feitelijke verplichtingen verwerkt die

kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wan-

neer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders

aangaande verplichtingen over toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een fei-

telijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectont-

wikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake als de formalisering van de verplichting

heeft plaatsgevonden. De onrendabele top wordt genomen als de Raad van Commissarissen goedkeuring

heeft gegeven aan de uitvoering van het project.

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere

waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan

behoren. Als en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het desbetreffende complex overtref-

fen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband ver-

staan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen

marktwaarde.

Overige voorzieningen

De overige voorzieningen hebben betrekking op de geraamde kosten van de afspraken die met medewerkers

zijn gemaakt. Daarnaast brengen we het verschil tussen de opbrengsten van het glasfonds en de kosten die

hiervoor gemaakt worden ten gunste of ten laste van de overige voorzieningen. De voorzieningen zijn gewaar-

deerd tegen nominale waarde.

Pensioenen

Voor de pensioenen zijn wij aangesloten bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De

aansluiting bij SPW is verplicht gesteld door middel van een verplichtstelling als bedoeld in artikel 2 van de

Wet verplichte deelneming in een bedrijfstakpensioenfonds 2000. De verplichtstelling geldt voor werkgevers

en werknemers in de branche woningcorporaties. De aangesloten werkgever is voor de bij hem in dienst zijnde

deelnemer premie verschuldigd aan SPW. Het bestuur van het SPW stelt de premie vast. De werkgever is ver-

plicht de premie in maandelijkse termijnen aan SPW af te dragen. De pensioenregeling is een toegezegde pen-

sioenregeling op middelloon. De belangrijkste kenmerken zijn:

Pensioen Ouderdom en nabestaanden

Regeling Middelloonregeling.

Toetredingsleeftijd Geen minimumleeftijd.

Pensioenrichtleeftijd De leeftijd van 68 jaar; door vervroeging of uitstel is de feitelijke pensi-

oenleeftijd flexibel.

Pensioengrondslag Het tot een jaarloon herleide vaste maandinkomen per 1 januari inclu-

sief vakantietoeslag, in 2025 gemaximeerd op € 137.800 en verminderd

met de franchise. In 2024 was dit ook € 137.800.

Franchise De franchise wordt jaarlijks aangepast aan de ontwikkeling van de AOW.

In 2025 was de franchise € 19.795. In 2024 was dit € 18.798.

Pensioenopbouwpercentage Het pensioenopbouwpercentage is zowel in 2024 als in 2025 1,875% per

deelnemingsjaar voor het ouderdomspensioen en 1,313% voor het part-

nerpensioen. Het wezenpensioen is 20% van het te bereiken partner-

pensioen.

De pensioenlasten zijn toegerekend aan de jaren waarop ze betrekking hebben en ze zijn in de winst-en-ver-

liesrekening verantwoord.

Langlopende schulden

Schulden aan overheid en banken

De eerste waardering van de leningen is tegen reële waarde en de vervolgwaardering geschiedt tegen geamor-

tiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdende met agio en disagio en onder aftrek van

transactiekosten.

De marktwaarde van de leningen is berekend tegen de swapcurve op basis van de 6-maands Euribor van

31 december van het boekjaar. Voor de basisrentelening geldt dat de marktwaarde is bepaald door de basis-

rente plus opslag te nemen tot opslagherziening en enkel de basisrente vanaf de opslagherziening. De markt-

waarde betreft de waarde vanaf rekendatum tot einde looptijd. Bij renteconversie is de marktwaarde de

waarde vanaf rekendatum tot renteconversie. Voor de roll-over-leningen geldt dat de volledige nominale

waarde van de hoofdsom gelijk is aan de marktwaarde.

In 2024 berekenden we de marktwaarde van alle leningen op basis van de €ster. We berekenden een markt-

waarde van 544 miljoen euro. Op basis van de uitgangspunten bij de jaarrekening 2025 is de marktwaarde per

31 december 2024 berekend op 656 miljoen euro.

In 2021 hebben wij deelgenomen aan de leningenruil ten behoeve van Vestia. We hebben een 40-jarige lening

gestort gekregen van 3,5 miljoen euro met een rente van 4,860% bij een marktrente van 0,535%. De reële

waarde van deze lening is 9 miljoen euro en het agio op deze lening is per 31 december 2025 5,0 miljoen euro.

De aflossingsverplichtingen voor het komend jaar van de langlopende schulden zijn opgenomen onder de kort-

lopende schulden.

Vanaf 1998 borgt het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) de rente- en aflossingsverplichtingen van

de nieuw aangetrokken leningen. Wij hebben het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een

recht van hypotheek en pand te vestigen. De gemeenten Ede en Scherpenzeel vervullen de achtervangfunctie

voor het WSW.

De extendible fixeleningen zijn gewaardeerd door bij aanvang de reële waarde te bepalen. De vervolgwaarde-

ring van deze leningen geschiedt op basis van de geamortiseerde kostprijs.

Verplichtingen VOV-woningen

De verplichtingen van de VOV-woningen zijn opgenomen tegen het ontvangen bedrag bij verkoop van de indi-

viduele woning. Verder wordt aan zelf aangebrachte voorzieningen 7.500 euro per woning toegerekend. Dit is

het gemiddelde van de zelf aangebrachte voorzieningen aan woningen die we in de afgelopen jaren hebben

teruggekocht. De verkoopprijs plus de zelf aangebrachte voorzieningen vormen de terugkoopverplichting.

De terugkoopverplichting wordt jaarlijks geïndexeerd met de indexcijfers van de NVM-regio Ede, rekening hou-

dend met de contractuele bepalingen met betrekking tot deling van de waarde mutatie van de woning bij te-

rugkoop. Hierbij maken we gebruik van de kwartaalcijfers die via de website van de NVM beschikbaar zijn ge-

steld. Het bedrag van de herwaardering wordt als ongerealiseerde waardeverandering in de winst-en-verlies-

rekening opgenomen.

Bij terugkoop van de woning wordt het verschil tussen de terugkoopprijs en de verplichting zoals die op de ba-

lans was opgenomen, als gerealiseerde waardeverandering in de winst-en-verliesrekening opgenomen.

Financiële instrumenten

Embedded derivaten

De financiële instrumenten hebben betrekking op de embedded derivaten in de extendible fixeleningen. De

embedded derivaten zijn afgescheiden van het basiscontract omdat volgens RJ 290.827:

- Er geen nauw verband bestaat tussen de economische kenmerken en risico’s van het in het contract

besloten derivaat en de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract;

- Een afzonderlijk instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat vol-

doet aan de definitie van een derivaat;

- Het samengestelde instrument niet tegen reële waarde gewaardeerd wordt met verwerking van de

reële waardeveranderingen in het resultaat.

De eerste waardering en de vervolgwaardering is tegen reële waarde. Uitgangspunten bij de vervolgwaarde-

ring zijn:

• Waarderingscurve: Eur. Swap v.s. 6M Euribor;

• Disconteringscurve: €ster.

De waardeverandering is in de winst-en-verliesrekening opgenomen onder Waardeveranderingen financiële

instrumenten.

Kortlopende schulden

De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (als deze lager is

dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke

gelijk kan zijn aan de nominale waarde.

Subsidies in verband met de aanschaf van (materiële) vaste activa worden in mindering gebracht op het geïn-

vesteerde bedrag.

Grondslagen voor de bepaling van het resultaat

Toerekening baten en lasten

In de functionele winst-en-verliesrekening zijn alle opbrengsten direct toe te rekenen aan een activiteit. Bij de

toerekening van de kosten onderscheiden we de volgende stappen:

1. De kosten van de huisvesting en de ondersteunende afdelingen worden verdeeld naar alle afdelingen

(dus inclusief die afdelingen zelf) op basis van het aantal fte’s per afdeling. Hierbij worden bij de verdeling

van de kosten van de huisvesting de fte’s van de vaklieden niet meegenomen;

2. Kostensoorten en afdelingen die in zijn geheel direct kunnen worden toegewezen aan een activiteit wor-

den hieraan toegewezen. De advieskosten en de kosten van extern personeel worden afzonderlijk beoor-

deeld en naar aanleiding hiervan wel of niet direct toegewezen aan een activiteit;

3. Het totaal van de indirecte kosten per afdeling wordt verdeeld naar de activiteiten van de functionele

winst-en-verliesrekening. Dit gebeurt op basis van de inschatting van de tijdsbesteding van de medewer-

kers door de teammanagers.

De onderscheiden activiteiten van de functionele winst-en-verliesrekening zijn:

- Servicecontracten (toezicht uitvoering werkzaamheden behorend bij de servicekosten, administratie

en afrekening stook- en servicekosten);

- Verhuur en beheeractiviteiten (verzorgen van de huuradministratie en de huurincasso, werkzaamhe-

den voor het opnieuw verhuurd worden van de eenheden);

- Onderhoudsactiviteiten (voorbereidende werkzaamheden voor het onderhoud, uitvoering van en toe-

zicht op het onderhoud, VvE-bijdragen voor (toekomstig) onderhoud);

- Verkoop vastgoedportefeuille (contacten met (potentiële) kopers, taxerende makelaar, verkopende

makelaar, notarissen, beoordelen taxaties en aktes);

100

- Overige activiteiten (kosten voor het aanbrengen van voorzieningen in het kader van de Wmo en de

zelf aangebrachte voorzieningen);

- Organisatiekosten (kosten voor bestuur en beheer van de organisatie, administratie, ondersteuning,

facilitaire zaken, communicatie en automatisering voor zover niet toe te rekenen aan de andere on-

derdelen);

- Leefbaarheid (begeleiden van bewoners, optreden bij sociale klachten, houden van spreekuur en

deelname aan wijkteams).

Huuropbrengsten

Hier worden de huuropbrengsten opgenomen die uit de exploitatie van het vastgoed worden gegenereerd. Dit

zijn zowel de huuropbrengsten uit de exploitatie van het DAEB-vastgoed als het niet-DAEB-vastgoed.

De huuropbrengsten worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussen-

tijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.

Opbrengsten en lasten servicecontracten

Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als

gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en verlening van de diensten.

De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daad-

werkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten

servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.

Lasten verhuur en beheeractiviteiten

Hier worden de directe en indirecte kosten verantwoord die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en

beheeractiviteiten. Opbrengsten die op deze kosten betrekking hebben worden hierop in mindering gebracht.

Lasten onderhoudsactiviteiten

Aan deze post worden de lasten toegerekend die betrekking hebben op de onderhoudslasten. Onder onder-

houdslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van

toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

Al aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden

verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

Aan deze posten worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie van het bezit toegerekend die

geen betrekking hebben op de verhuur en beheeractiviteiten of onderhoudsactiviteiten. Gedacht kan worden

aan:

• belastingen en heffingen;

• kosten van verzekeringen.

De systematiek van toerekening is toegelicht onder ‘Toerekening baten en lasten’.

Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille

De post nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst mi-

nus de boekwaarde van het bestaand bezit en de toegerekende organisatiekosten. Opbrengsten worden ver-

antwoord op het moment van levering (passeren transportakte).

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedu-

rende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen

in nieuwbouw en herstructurering.

101

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die

ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille in het verslagjaar.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden

In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille verkocht onder

voorwaarden verantwoord die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille ver-

kocht onder voorwaarden in het verslagjaar.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop

In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen verantwoord van de vastgoedportefeuille be-

stemd voor verkoop die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille bestemd

voor verkoop in het verslagjaar.

Opbrengsten en kosten overige activiteiten

Hieronder worden de kosten en opbrengsten verantwoord van bijvoorbeeld voorzieningen in het kader van de

Wmo en de zelf aangebrachte voorzieningen.

Overige organisatiekosten

Onder de overige organisatiekosten vallen de kosten voor bestuur en beheer van de organisatie, administratie,

ondersteuning, facilitaire zaken, communicatie en automatisering voor zover niet toe te rekenen aan de an-

dere onderdelen. Verder wordt bij de overige organisatiekosten de volkshuisvestelijke bijdrage verantwoord

zoals opgenomen in RJ 645.313. In 2025 en 2024 waren dit de bijdrageheffing Autoriteit woningcorporaties en

de obligoheffing van het WSW.

Leefbaarheid

Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van

toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

Financiële baten en lasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet

van die betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de

verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

Afschrijvingen materiële vaste activa ten dienste van exploitatie

De afschrijvingen materiële vaste activa ten dienste van exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of

vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte econo-

mische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt.

De afschrijvingen worden aan de verschillende activiteiten toegerekend met de systematiek toegelicht in ‘Toe-

rekening baten en lasten’.

Lonen, salarissen en sociale lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-ver-

liesrekening voor zover zij verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwer-

kelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers. De lonen, salarissen

en sociale lasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend met de systematiek toegelicht in ‘Toe-

rekening baten en lasten’.

Pensioenlasten

Voor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf voorziening pensioenen. De pensioenlasten worden

aan de verschillende activiteiten toegerekend met de systematiek toegelicht in ‘Toerekening baten en lasten’.

Belastingen

De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het geldende tarief over het resultaat voor belas-

tingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling

102

van niet-aftrekbare kosten. Ook wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belas-

tingvorderingen en latente belastingschulden.

Resultaat deelneming

Als resultaat van deelneming waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële

beleid, wordt opgenomen het ons toekomende aandeel in het resultaat van deze deelneming.

Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de directe methode.

De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen.

De kasstroom uit operationele activiteiten is inclusief de betaalde winstbelastingen, de ontvangen en betaalde

rente en is afgeleid van de functionele winst-en-verliesrekening waar de mutaties in het werkkapitaal bij de

betreffende onderdelen zijn aangepast. Bij de kasstroom uit investeringsactiviteiten hebben we ons gebaseerd

op de (des)investeringen zoals ze blijken uit de toelichting op de balans. Ook hier hebben we de mutaties in

het werkkapitaal bij de betreffende onderdelen aangepast. Bij de kasstroom uit financieringsactiviteiten zijn de

werkelijke aflossingen en ontvangsten opgenomen. Het gehanteerde model van het kasstroomoverzicht is ge-

baseerd op de meest recente Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting.

103

5. Beleidswaarde

De beleidswaarde ultimo 2025 bedraagt € 1.140.478.760 (2024: € 1.009.992.015) en is met 12,9% toegeno-

men.

Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

2025

2024

Gemiddelde beleidshuur per maand voor:

• Eengezinswoningen

• Meergezinswoningen

• Studenten eenheden

€ 742,68

€ 710,56

€ 272,53

€ 682,28

€ 618,12

€ 259,80

Norm beheerlasten per jaar per woning

€ 716,68

€ 696,47

Ingerekende gemiddelde jaarlijkse onder-

houdslasten per woning

€ 4.198,48

€ 3.665,72

Aantal verhuureenheden met EFG label, ex-

clusief beschermd bezit

170

254

Tabel 47. Uitgangspunten beleidswaarde

Beleidshuur

De ingerekende beleidshuur is gebaseerd op de vastgestelde streefhuur door het managementteam met toe-

passing van het tweehurenbeleid.

Onderhoud

De ingerekende onderhoudslasten bestaan uit de volgende elementen:

• Mutatie- en reparatieonderhoud inclusief VvE bijdragen;

• Planmatig onderhoud;

• Contractonderhoud en BKT-vervangingen;

• Indirecte onderhoudslasten.

Woonstede beschikt over een door het bestuur en Raad van Commissarissen goedgekeurde MJOB voor 10

jaar. Voor mutatie- en reparatieonderhoud inclusief VvE bijdragen zijn de gerealiseerde onderhoudslasten in

2025 ingerekend. Het ingerekende mutatie- en reparatieonderhoud in de 60-jaarshorizon is gebaseerd op de

realisatie in 2025 omdat dit langjarig representatief wordt geacht voor het bezit op balansdatum.

Het ingerekende contractonderhoud en BKT-vervangingen zijn gebaseerd op aangegane respectievelijk naar

verwachting af te sluiten onderhoudscontracten en gerealiseerde BKT-vervangingen in 2025.

De indirecte onderhoudslasten zijn gebaseerd op de realisatie 2025 gecorrigeerd voor eventuele incidentele

baten en lasten die niet representatief zijn voor de toekomst.

Het planmatige onderhoud is gebaseerd op de meerjarenonderhoudsprognose. De MJOP gaat uit van al die

werkzaamheden die meerjarig (zowel de lange als korte onderhoudscycli) moeten worden uitgevoerd om een

complex in zodanig technische en bouwkundige staat te houden dat sprake is en blijft van minimaal een condi-

tiescore 4.

De MJOB is gebaseerd op de bekende onderhoudsstaat van het bezit. Om de onderhoudsstaat actueel te hou-

den verrichten wij conditiemetingen. Hiertoe hanteren wij een periodieke actualisatie. Eens in de 3 jaar wordt

ieder complex opgenomen.

Bij het opstellen van de MJOB houden wij rekening met actuele prijspeil data gebaseerd op 2025.

De timing wanneer verschillende onderhoudscycli worden uitgevoerd, is gebaseerd op een schatting. Het

daadwerkelijke jaar van uitvoering is niet exact voorspelbaar en afhankelijk van meerdere factoren. De exacte

timing van uitgaven valt daarom onder de aanwezige schattingsonzekerheid.

In de MJOB houdt Woonstede rekening met de volgende cycli:

104

Type

Periodiciteit

Schilderwerk

8 jaar

Installaties

10-25 jaar

Dak vervanging

24-48 jaar

Tabel 48. Cycli in onderhoudsbegroting.

De MJOB is opgesteld rekening houdend met verwachte toekomstige ingrijpende verbouwingen, renovaties,

sloop, nieuwbouw en verkoop. Ten behoeve van de beleidswaarde die gebaseerd dient te worden op een 60

jaren doorlopende exploitatieperiode zijn de volgende correcties doorgevoerd op de MJOB:

• De levensduur van de complexen is verlengd naar 60 jaar;

• Sloopcomplexen zijn opgevoerd qua verwacht onderhoud op basis van het behouden van een mini-

male conditiescore van 4;

• Ingrijpende verbouwingen en renovaties zijn aangepast naar een situatie waarbij regulier instandhou-

dingsonderhoud plaats zou vinden;

• Nieuwbouw en verkoop is buiten beschouwing gelaten.

Zoals hiervoor aangegeven kent de MJOB een horizon van 10 jaar. Voor de prognosejaren waar geen MJOB

voor beschikbaar is hebben wij normen bepaald om de MJOB te verlengen tot de in te rekenen horizon van 60

jaar. Een voorbeeld hiervan is het contractonderhoud inclusief BKT-vervangingen.

EFG-labels

Wij hebben nog 170 eenheden exclusief beschermd bezit waarop een EFG-label van toepassing is. Voor deze

eenheden zijn reserveringen opgenomen in de MJOB, dit is opgenomen in de beleidswaarde.

Beheerlasten

De beheerlastennorm is gebaseerd op de realisatie 2025 gecorrigeerd voor eventuele incidentele baten en las-

ten die niet representatief zijn voor de toekomst.

Sensitiviteitsanalyse

De bepaling van de beleidswaarde is aan schattingen onderhevig. Om inzicht te geven in de potentiële impact

van een alternatieve schatting op de uitkomst van de beleidswaarde hebben wij sensitiviteitsanalyses uitge-

voerd. In onderstaande tabel geven we de effecten weer op de beleidswaarde 2025 van de aanpassingen in de

uitgangspunten.

Tabel 49. Effect wijzigingen uitgangspunten beleidswaarde (x1.000)

Streefhuur € 25 lager Beleidswaarde € 25 hoger

Effect in € 1.061.204 1.140.479 1.215.990

Effect in % -7,0% 6,6%

Beheerkosten € 50 hoger Beleidswaarde € 50 lager

Effect in € 1.118.697 1.140.479 1.162.261

Effect in % -1,9% 1,9%

Onderhoudskosten € 100 hoger Beleidswaarde € 100 lager

Effect in € 1.096.915 1.140.479 1.184.042

Effect in % -3,8% 3,8%

Disconteringsvoet 0,5% hoger Beleidswaarde 0,5% lager

Effect in € 1.044.538 1.140.479 1.252.962

Effect in % -8,4% 9,9%

105

De WOZ-waarde van ons bezit is 3,1 miljard euro (peildatum 1 januari 2024).

Bij de waardering van ons bezit maken we gebruik van de full versie. Bij de waardering hebben we een externe

taxateur ingeschakeld die op basis van het waarderingshandboek, de (inter)nationale regelgeving met betrek-

king tot taxeren en waarderen en hun interne regelgeving al onze complexen woongelegenheden, parkeren en

ander vastgoed heeft gewaardeerd. Voor een derde van het bezit als representatieve afspiegeling van de vast-

goedportefeuille is een volledige taxatie uitgevoerd. Voor twee derde van het bezit is een markttechnische up-

date uitgevoerd. We hebben ons bezit met behulp van referentiewoningen ingemeten op basis van NEN 2580.

Bij opgeleverde nieuwbouwcomplexen vindt een volledige taxatie van de externe taxateur plaats. Bij opleve-

ring van de woningen vindt een inmeting overeenkomstig NEN 2580 plaats die met de taxateurs wordt bespro-

ken. De objecten bedrijfsmatig onroerend goed, maatschappelijk onroerend goed en intramuraal vastgoed zijn

gewaardeerd op basis van een volledige taxatie.

6. Toelichting op de balans

(actiefzijde, in duizenden euro's)

A. VASTE ACTIVA

I. VASTGOEDBELEGGINGEN

1. DAEB 2. Niet-DAEB 3. Onroerende 4. Vastgoed in Totaal

vastgoed in vastgoed zaken ontwikkeling

exploitatie in verkocht bestemd

exploitatie onder voor eigen

voorwaarden exploitatie

31 december 2024

Verkrijgingsprijzen 1.037.066 16.554 132.621 55.852 1.242.093

Herwaarderingen 978.804 10.771 128.037 -22.351 1.095.261

Verantwoord onder voorzieningen 5.307 5.307

Boekwaarden per 1 januari 2025 2.015.870 27.325 260.658 38.808 2.342.661

Marktwaarde in verhuurde staat 2.015.587 27.291

Na-investeringen 31.802 339

Voorziening onrendabele investeringen -31.519 -305

Boekwaarden 2.015.870 27.325

Mutaties 2025

Investeringen:

Uitgaven na eerste waardering 26.107 -58 39.828 65.877

Aankopen 4.594 1.534 6.128

Verkopen verkocht onder voorwaarden 161 161

Overboeking van verkocht onder voorwaarden 458 0 458

Desinvesteringen:

Verkopen -5.326 -889 -6.215

Terugkopen uit voorraad verkocht onder voorwaarden -6.963 -6.963

Overboeking verkrijgingsprijs gereedgekomen activa 73.396 334 -73.730 0

Overboeking waardeverandering gereedgekomen activa -8.091 8.091 0

Overboeking voorzieningen 54.746 54.746

Mutatie actuele waarde 114.759 756 15.911 -51.831 79.595

Totaal mutaties 2025 205.897 1.677 9.109 -22.896 193.787

31 december 2025

Verkrijgingsprijzen 1.141.962 17.443 129.098 21.950 1.310.453

Herwaarderingen 1.079.805 11.559 140.669 -66.091 1.165.942

Verantwoord onder voorzieningen 60.053 60.053

Boekwaarden 2.221.767 29.002 269.767 15.912 2.536.448

106

De complexen zijn gewaardeerd op basis van de comparatieve methode. Deze methode vergelijkt verkoop-

transacties en/of verhuurtransacties met betrekking tot soortgelijke objecten met elkaar. Deze methode wordt

gebruikt voor onroerende zaken waarvan voldoende transactiegegevens bekend zijn. De comparatieve me-

thode stoelt op de beoordeling van de markt, van de locatie en van de onroerende zaak zelf.

De berekeningen zijn gedaan op basis van de dcf (discounted cash flow-methode). Bij deze methode worden

toekomstige opbrengsten en uitgaven contant gemaakt naar de waardepeildatum. Hierbij worden de te ver-

wachten kasstromen gedurende de beschouwingsperiode geschat. Vervolgens wordt de eindwaarde van het

getaxeerde object in het laatste jaar geschat. Het contant maken gebeurt op basis van een door de markt ge-

wenst rendement (disconteringsvoet). Bij de waardebepaling is onder meer rekening gehouden met onder-

staande factoren:

▪ een bepaalde beschouwingsperiode;

▪ een geschat gemiddeld huurstijgingspercentage;

▪ een verwachte kans dat een huurder na expiratie het contract zal verlengen;

▪ een verwachte kans op leegstand na expiratie van een huurovereenkomst;

▪ een geschat gemiddeld stijgingspercentage van de exploitatie-uitgaven;

▪ de eindwaarde, zijnde de geschatte opbrengstwaarde aan het einde van de beschouwingsperiode;

▪ huurbetalingen en uitgaven per kwartaal vooraf.

Als benadering voor het gewenste rendement (disconteringsvoet) wordt uitgegaan van het gemiddelde rende-

ment op de jongste 10-jarige staatsleningen, verhoogd met een risicopremie die afhangt van de mate van ri-

sico dat het getaxeerde object oplevert. De disconteringsvoet is het rekenpercentage dat gebruikt wordt om

toekomstige kasstromen contant te maken. Het aan het einde van de beschouwingsperiode te verwachten

rendement is de exit yield. De exit yield is gelijk aan de theoretische huurinkomsten (einde looptijd) gedeeld

door de marktwaarde (einde looptijd v.o.n.), en wordt als percentage uitgedrukt.

Bij de bepaling van de waarde voor woningcomplexen wordt uitgegaan van een complexgewijze verkoop aan

een derde. Hier wordt bedoeld het geschatte bedrag dat een marktpartij bereid zou zijn te betalen waarbij

doorgaans het effect van individuele verkoop van de woningen wordt meegenomen. Hierbij wordt afhankelijk

van de mutatiegraad, huizenprijsontwikkeling, rente en verkoopmogelijkheden aan zittende huurders, het

tempo van de te realiseren vermogenswinsten bepaald.

Bij de bepaling van de waarde van woningcomplexen worden twee scenario’s doorgerekend. De eerste is het

uitpondscenario, waarbij woningen die vrijkomen door huuropzegging worden verkocht. In het tweede scena-

rio wordt ervan uitgegaan dat een woning na huuropzegging weer verhuurd wordt. Dit scenario wordt aange-

duid als doorexploitatie. De hoogste van de twee benaderingen is leidend. Overdrachtsbelasting, notariskosten

en kadastraal recht zijn in mindering gebracht.

Voor de woningen is de complexindeling geografisch, per wijk, bepaald, naar type vastgoed (gestapeld, eenge-

zinswoningen) en bouwperiode. Bij parkeren zijn de complexen verdeeld naar type van parkeervoorziening. De

objecten bedrijfsmatig onroerend goed, maatschappelijk onroerend goed en intramuraal zorgvastgoed (samen

bog/mog/zog) zijn individueel gewaardeerd.

Bij de waardering van de woongelegenheden en parkeren is van de volgende algemene parameters gebruik

gemaakt:

Omschrijving

2026

2027

2028

2029

2030

2031 ev

Prijsinflatie

2,60%

2,20%

2,00%

Looninflatie

4,20%

3,30%

2,50%

Bouw- en onderhoudsinflatie

4,20%

3,30%

2,50%

Leegwaardestijging

4,00%

2,00%

Tabel 50 Parameters waardering

Deze parameters zijn overeenkomstig het handboek.

107

Verder is hierbij op de volgende wijze met de vrijheidsgraden omgegaan:

Vrijheidsgraad

Basisvariant

Aanpassing taxateur

Schematische vrijheid

Separate kasstromen specifiek to-

nen

Niet van toepassing

Markthuur(stijging)

Markthuur modelmatig bepaald.

Stijging gelijk aan prijsinflatie

Markthuur vastgesteld door taxa-

teur comparatief, op basis van refe-

rentietransacties. Stijging volgens

basisvariant.

Exit Yield

Automatische berekening

Eigen inschatting taxateur, afgeleid

van marktbeleggingstransacties

Leegwaarde

WOZ-waarde

Leegwaarde vastgesteld door taxa-

teur comparatief, op basis van refe-

rentietransacties

Leegwaardestijging

Normering naar provincie of 4 grote

steden

Volgens basisvariant

Disconteringsvoet uitponden

Modelmatig vastgesteld

Eigen inschatting taxateur, afgeleid

van marktbeleggingstransacties

Disconteringsvoet doorexploiteren

Modelmatig vastgesteld

Eigen inschatting taxateur, afgeleid

van marktbeleggingstransacties

Mutatie- en verkoopkans

Op basis van afgelopen 5 jaar

Eigen inschatting taxateur

Onderhoud normbedrag per type

Normbedrag per type verhuureen-

heid

Eigen inschatting taxateur op basis

van marktreferenties

Technische splitsingskosten

Standaard geen

Volgens basisvariant

Bijzondere uitgangspunten

Optioneel, geen

Volgens basisvariant

Erfpacht

Werkelijkheid weergeven

Niet van toepassing

Tabel 51. Parameters waardering

De disconteringsvoeten zijn per type vastgoed als volgt:

Type vastgoed

Minimum

Gemiddeld

Maximum

Wonen

3,1

7,4

13,2

Parkeren

5,2

6,4

7,0

Tabel 52. disconteringsvoeten zijn per type vastgoed

De exit yields zijn in onderstaande tabel opgenomen.

Type vastgoed

Minimum

Gemiddeld

Maximum

Wonen

0,0

4,8

10,1

Parkeren

0,0

5,6

7,0

Tabel 53. exit yields

Bij de waardering van het bedrijfsmatig onroerend goed, maatschappelijk onroerend goed en het intramuraal

vastgoed is gebruik gemaakt van dezelfde uitgangspunten voor inflatie als bij de woongelegenheden en parke-

ren. De toepassing van de vrijheidsgraden is als volgt:

Vrijheidsgraad

Basis variant

Aanpassing taxateur

Schematische vrijheid

Separate kasstromen specifiek to-

nen

Niet van toepassing

Markthuur

Normhuur per type vastgoed

Op basis van marktreferenties

108

Vrijheidsgraad

Basis variant

Aanpassing taxateur

Huurstijging

Prijsinflatie

Volgens basisvariant

Exploitatiekosten

Normhuur per type vastgoed

Eigen inschatting taxateur op basis

van marktreferenties

Erfpacht

Corporatie levert deze data aan

Niet van toepassing

Leegwaarde(stijging)

Op basis van WOZ-waarde

Niet van toepassing

Disconteringsvoet

Modelmatig vastgesteld

Eigen inschatting taxateur op basis

van marktreferenties

Exit yield

Automatische berekening

Eigen inschatting taxateur op basis

van marktreferenties

Tabel 54. Toepassing vrijheidsgraden

Voor de huurinkomsten en de leegstand hebben we de werkelijke situatie genomen en voor de overdrachts-

kosten de percentages uit het handboek.

De disconteringsvoeten zijn per type vastgoed als volgt:

Type vastgoed

Minimum

Gemiddeld

Maximum

Bog/mog/zog

4,2

6,3

8,5

Bog/mog/zog vaste huur

4,7

5,8

7,3

Tabel 55. disconteringsvoeten zijn per type vastgoed

De exit yields zijn in onderstaande tabel opgenomen.

Type vastgoed

Minimum

Gemiddeld

Maximum

Bog/mog/zog

4,7

8,5

10,0

Bog/mog/zog vaste huur

5,0

7,0

9,3

Tabel 56. Exit yields type vastgoed

109

II. MATERIËLE VASTE ACTIVA

1. ONROERENDE EN ROERENDE ZAKEN TEN DIENSTE VAN DE

EXPLOITATIE

31-12-2025 31-12-2024

Boekwaarde per 1 januari 7.922 7.439

Investeringen 2.680 1.669

Desinvesteringen -30 0

Afschrijvingen -1.363 -1.186

Boekwaarde per 31 december 9.209 7.922

Cumulatieve aanschafwaarde per 31 december 13.276 14.690

Cumulatieve afschrijving per 31 december 4.067 6.767

Cumulatieve aanschafwaarde volledig afgeschreven activa 4.063 11.301

III. FINANCIËLE VASTE ACTIVA

1. AANDELEN, CERTIFICATEN VAN AANDELEN EN ANDERE

VORMEN VAN DEELNEMING IN GROEPSMAATSCHAPPIJEN

Stand per 1 januari 91 91

Mutatie 0 0

Stand per 31 december 91 91

2. LATENTE BELASTINGVORDERINGEN

Stand per 1 januari 3.140 2.929

Mutatie 2.723 211

Stand per 31 december 5.863 3.140

3. OVERIGE EFFECTEN

Woningnet (10.211 aandelen) 145 145

4. OVERIGE VORDERINGEN

Stand per 1 januari 136 147

Afgelost -13 -11

Stand per 31 december 123 136

Deze vorderingen hebben betrekking op de Koopstart verkopen.

Voor een verdere toelichting op deze vordering verwijzen we u naar pagina 117 van deze jaarstukken.

De activa ten dienste van de exploitatie betreft onder meer het kantoorgebouw Diomede.

110

B. VLOTTENDE ACTIVA

I. VOORRADEN

1. VASTGOED BESTEMD VOOR DE VERKOOP 31-12-2025 31-12-2024

Vervaardigingsprijs 9 woningen (9 in 2024) 2.303 2.062

II. VORDERINGEN

1. HUURDEBITEUREN

Zittende huurders 429 449

Vertrokken huurders 399 291

Subtotaal 828 740

Af: voorziening mogelijk oninbaar 350 140

Totaal huurdebiteuren 478 600

2. BELASTINGEN EN PREMIES VAN SOCIALE VERZEKERINGEN

Vennootschapsbelasting 378 730

3. OVERIGE VORDERINGEN

Diverse debiteuren 184 416

Overige 33 33

Totaal 217 449

4. OVERLOPENDE ACTIVA

Overige overlopende activa 709 368

Totaal 709 368

III. LIQUIDE MIDDELEN

Banksaldi 6.979 6.763

Deposito's en beleggingen 9 309

Totaal 6.988 7.072

Omdat niet duidelijk is of deze woningen in 2026 in exploitatie genomen worden dan wel of en zo ja in

welke vorm (uitpond of verkoop onder voorwaarden) ze verkocht worden kunnen we geen betrouwbare

schatting maken van de opbrengstwaarde.

De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de corporatie.

Toelichting op de balans

(passiefzijde, in duizenden euro's)

C. EIGEN VERMOGEN	31-12-2025	31-12-2024
1. HERWAARDERINGSRESERVE
Saldo per 1 januari	1 . 0 7 7 . 7 28	9 1 1 . 8 50
Mutatie door voorraad verkopen onder voorwaarden	3 .4 16	7 .39 2
Mutatie door verkopen	-3 .7 02	-2 .3 24
Mutatie marktwaarde	7 7.1 1 6	1 60 .8 10
Saldo per 31 december	1 .1 54 .5 58	1 .0 77 .7 28

Indien de herwaarderingsreserve zou zijn gevormd enkel uitgaande van de ongerealiseerde waardeontwikkeling van

de activa, zou de herwaarderingsreserve € 1.263.267.000 bedragen. Dit zou leiden tot een aanvullende dotatie ten

laste van de overige reserves ad € 108.709.000.

2. OVERIGE RESERVES
Saldo per 1 januari	2 1 6 . 0 01	5 8 2 . 6 43
Overboeking naar herwaarderingsreserve	-3 .4 16	-7 .3 92
Overboeking naar herwaarderingsreserve	3 .7 02	2 .3 2 4
Overboeking naar herwaarderingsreserve	-7 7 .11 6	-1 6 0.8 1 0
Resultaatbestemming	1 8 6 . 7 12	-2 0 0 . 7 64
Saldo per 31 december	3 2 5 . 8 83	2 1 6 . 0 01

Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2024

De jaarrekening 2024 is goedgekeurd tijdens de vergadering van de Raad van Commissarissen van 23 mei 2025. Het

resultaat over het boekjaar 2024 van € 186.712.000 positief is in 2025 ten gunste van de overige reserves gebracht. Elk

jaar wordt voor het ongerealiseerde deel van de waardeverandering een herwaarderingsreserve gevormd.

Voorstel resultaatbestemming boekjaar 2025

Voorgesteld wordt om het resultaat over het boekjaar 2025 van € 99.864.000 positief ten gunste van de overige

reserves te brengen.

D. VOORZIENINGEN

1. VOORZIENING VOOR ONRENDABELE INVESTERINGEN EN HERSTRUCTURERINGEN

Stand per 1 januari 5.307 27.661

Dotatie 55.725 274

Ontrekking -979 -22.628

Stand per 31 december 60.053 5.307

2. OVERIGE VOORZIENINGEN

Stand per 1 januari 132 163

Mutatie -132 -31

Stand per 31 december 0 132

111

112

E. LANGLOPENDE SCHULDEN

1. SCHULDEN AAN OVERHEID 31-12-2025 31-12-2024

Saldo per 1 januari 28.931 31.745

Aflossingsverplichting verslagjaar 1.976 1.934

Subtotaal 30.907 33.679

Aflossingen -2.201 -2.772

Aflossingsverplichting komend jaar -1.705 -1.976

Saldo per 31 december 27.001 28.931

2. SCHULDEN AAN BANKEN

Saldo per 1 januari 570.639 497.657

Aflossingsverplichting verslagjaar 13.929 14.325

Subtotaal 584.568 511.982

Aflossingen -31.451 -20.325

Nieuwe leningen 79.000 93.000

Aflossingsverplichting komend jaar -20.634 -13.929

Aflossingsverplichting komend jaar agio leningruil Vestia -125 -124

Mutatie reële waarde extendible fixe leningen 36 35

Saldo per 31 december 611.394 570.639

Totaal langlopende schulden 638.395 599.570

Marktwaarde van de leningen 641.014 655.704

Aflossingsverplichtingen tweede tot en met vijfde jaar 115.167 103.255

Aflossingsverplichtingen langer dan vijf jaar 523.397 496.521

3. VERPLICHTINGEN UIT HOOFDE VAN ONROERENDE ZAKEN VERKOCHT ONDER

VOORWAARDEN

Saldo per 1 januari 225.498 208.700

Verkopen 161 739

Terugkopen -5.832 -5.766

Waardeveranderingen 11.365 21.825

Stand per 31 december 231.192 225.498

Van deze leningen is 3.175 onder WSW garantie verstrekt (2024: 3.332).

Van deze leningen is 606.734 onder WSW garantie verstrekt (2024: 565.890).

Gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt 2,38% (2024: 2,05%).

113

4. OVERIGE SCHULDEN

FINANCIËLE INSTRUMENTEN 31-12-2025 31-12-2024

Stand per 1 januari 10.416 10.051

Waardeverandering -5.068 365

Stand per 31 december 5.348 10.416

Dit betreft twee extendible fixeleningen.

lening 1 lening 2

Afgesloten 2 juli 2007 1 augustus 2008

Hoofdsom 19 miljoen 8 miljoen

Huidig rentepercentage 4,97 4,82

Geldig tot en met 1 juli 2027 31 juli 2036

F. KORTLOPENDE SCHULDEN

1. SCHULDEN AAN OVERHEID

Kortlopende deel langlopende schulden 1.705 1.976

Niet vervallen rente 374 399

Totaal 2.079 2.375

2. SCHULDEN AAN BANKEN

Kortlopende deel langlopende schulden 20.759 14.053

Niet vervallen rente 7.446 6.587

Totaal 28.205 20.640

3. SCHULDEN AAN LEVERANCIERS EN HANDELSKREDIETEN

Openstaande facturen inzake nieuwbouw, verbetering,

onderhoud en bedrijfskosten. 3.147 5.652

Van deze leningen is 156 onder WSW garantie verstrekt (2024: 152).

Van deze leningen is 20.634 onder WSW garantie verstrekt (2024: 13.929).

Bij lening 1 heeft de geldgever het recht om vanaf 2 juli 2027 de lening tot en met 1 juli 2055 als fixelening te

verlengen tegen 4,6%. Als de geldgever hiervan geen gebruik maakt, wordt het driemaands euribor zonder opslag

gehanteerd of, op ons verzoek, een dan geldende vaste rente of de lening wordt dan door ons boetevrij afgelost.

Bij lening 2 heeft de geldgever het recht om vanaf 1 augustus 2036 de lening tot en met 31 juli 2046 te verlengen als

fixelening tegen 4,82%. Als de geldgever hier geen gebruik van maakt, lossen wij de lening boetevrij af.

114

4. SCHULDEN TER ZAKE VAN BELASTINGEN, PREMIES VAN SOCIALE VERZEKERINGEN

EN PENSIOENEN

31-12-2025 31-12-2024

Omzetbelasting 3.317 5.329

Loonheffing 489 270

Bedrijfsvereniging 160 157

Totaal 3.966 5.756

5. OVERIGE SCHULDEN

Gemeente Ede 8 8

Nog te storten aandelenkapitaal Woningnet (75% is reeds gestort) 36 36

Overige kortlopende schulden 37 277

Rekening couranten 89 0

Totaal 170 321

6. OVERLOPENDE PASSIVA

Af te rekenen stook- en servicekosten 1.895 1.037

Vooruitontvangen huur per 31 december 1.472 1.476

Overige overlopende passiva 6.725 6.755

Totaal 10.092 9.268

NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE VERPLICHTINGEN

Obligo WSW

Aangegane verplichtingen

Grondprijzen Akkerwindelaan

Prestatieafspraken

Verplichting jubileumuitkering

Verplichting individueel loopbaanontwikkelingsbudget

Woonstede heeft op grond van artikel 10, lid 2 onder c van het Reglement van Deelneming van WSW een obligolening

aangetrokken. De lening sluit aan op hetgeen is vereist. Dit betekent dat de hoofdsom overeenkomt met 2,6% van het geborgd

schuldrestant ultimo 2024. Op deze lening kan alleen een trekking worden gedaan als WSW daartoe een verzoek heeft gedaan

en Woonstede niet binnen 10 werkdagen na dit verzoek kan storten. Een dergelijk verzoek van WSW is pas aan de orde als het

jaarlijks obligo niet toereikend is. Op basis van de prognoses van WSW is dit op basis van de huidige verplichtingen niet aan de

orde. In het geval van een eventuele storting, zal deze rechtstreeks ten gunste van WSW worden uitbetaald en nadien moeten

worden afgelost door Woonstede.

Met de gemeente Scherpenzeel is afgesproken dat zij een korting op de grondprijs voor het project Akkerwindelaan verstrekken

van € 4.000 per kavel. Als Woonstede de woningen binnen 15 jaar verkoopt moet een boete van € 100.000 betaald worden.

De aangegane verplichtingen voor nieuwbouwprojecten en onderhoud bedragen eind 2025 ongeveer 64,5 miljoen euro (2024: 42,7

miljoen euro). Naar verwachting wordt dit bedrag grotendeels in 2026 besteed.

Jaarlijks is er een aantal medewerkers dat een 12,5-, 25- of 40-jarig jubileum viert in onze organisatie. De uitkeringen die wij

hiervoor uitbetalen zijn jaarlijks erg gering ten opzichte van de totale loonkosten en zijn gezien de opbouw van ons

personeelsbestand in anciënniteit, binnen marges gelijkmatig over de jaren verdeeld.

In de CAO Woondiensten 2025-2027 is afgesproken dat de werkgever een budget per medewerker beschikbaar stelt voor

individuele loopbaanontwikkeling. De kosten hiervoor zijn in onze meerjarenbegroting meegenomen op een zodanige wijze dat

jaarlijks meer dan 40% van de totale kosten in vijf jaar gedekt is.

Woonstede heeft met de gemeentes Ede en Scherpenzeel onder andere afspraken gemaakt ten aanzien van betaalbaarheid en

woningaanbod (prestatieafspraken).

115

Terugkoopplicht en -recht woningen

terugkoopplicht terugkooprecht

stand t/m 31-12-2024 905 225

teruggekocht 2025 24 0

verkocht 2025 1 25

stand t/m 31-12-2025 882 250

Fiscale eenheid

Financiële instrumenten

Algemeen

Renterisico

Kredietrisico

Liquiditeitsrisico

Basisrentelening

Herfinancieringen

GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM

In het kader van de verkoop onder voorwaarden zijn er vanaf 2002 woningen met een terugkoopverplichting en met een

terugkooprecht. Het verloop in aantallen is in onderstaand overzicht weergegeven.

Aantal woningen met

De terugkoopverplichting is op de balans opgenomen. De 250 woningen met een terugkooprecht vertegenwoordigen bij een

gemiddelde prijs van € 360.000 per woning een waarde van 90 miljoen euro.

Voor de jaren 2026 en verder zijn in 2025 geen herfinancieringen afgesproken.

Woonstede staat aan het hoofd van een fiscale eenheid voor de btw. Naast Woonstede is ook Woonstede Energie BV in de fiscale

eenheid opgenomen.

De belangrijkste risico’s waar we in de financiering mee te maken hebben, zijn het renterisico, het kredietrisico en het

liquiditeitsrisico. Ons financiële beleid is erop gericht om op de korte termijn de effecten van renteschommelingen op het

resultaat te beperken. Dit doen we door leningen aan te trekken met looptijden van vijftien tot dertig jaar.

We lopen renterisico over langlopende schulden met een variabele rente, bij renteherziening en bij herfinanciering. De

renterisico’s bij renteherziening en herfinanciering zijn afgegrensd op jaarlijks maximaal 15% van de leningportefeuille.

Dit is het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Dit risico wordt beperkt door

de overtollige middelen te spreiden over verschillende financiële instellingen, die hierbij moeten voldoen aan minimaal een AA-

rating die is afgegeven door de erkende ratingbureaus.

Het gaat hierbij om het risico dat we onvoldoende middelen hebben om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit

geldt voor al onze verplichtingen, ongeacht of ze nu aan crediteuren of financiële instellingen zijn. Om dit risico te beperken

monitoren we wekelijks onze liquiditeitspositie en sturen we op de kasstroomratio’s van het WSW.

Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum, die de jaarrekening 2025 hebben beïnvloed.

Voor de serviceflat Belvédère geldt een specifiek aankoopbeleid. Het gaat hier om 98 appartementen en 47 garages. Een aantal

van deze appartementen en garages zijn reeds aangekocht en voor een deel geldt een aankoopplicht. Per 31-12-2025 geldt de

aankoopplicht voor 1 appartement.

Voor de woningen met een terugkooprecht geldt dat de koper een eigenbewoningsplicht heeft, dat de woning bij verkoop aan

Woonstede moet worden aangeboden en dat Woonstede op dat moment een terugkooprecht heeft.

We hebben één basisrentelening in onze portefeuille. Het kenmerk van deze lening is dat de rente bestaat uit een vast

percentage en een variabele risico-opslag. De risico-opslag wordt na een afgesproken looptijd herzien. De hoogte van de

herziening van de risico-opslag is afhankelijk van de financiële markten op dat moment. Deze lening hebben we in 2010

afgesloten en heeft een hoofdsom van 16,7 miljoen euro. De basisrente is 4,04%. De opslag is 0,38% en wordt in 2026 herzien. De

resterende looptijd van de lening is 34 jaar.

116

VENNOOTSCHAPSBELASTING 2025 2024

Fiscale winst- en verliesrekening

Bedrijfseconomisch resultaat voor belastingen 102.820 192.106

Correcties op bedrijfseconomisch resultaat

Waardeveranderingen -72.820 -172.373

Onroerende zaken VOV 1.829 1.398

Verkoopopbrengsten -504 458

Afschrijvingen -525 -491

Onderhoud -3.486 -1.421

Rente nieuwbouw 543 601

Leningen 40 155

Oort-kosten 42 40

Niet-aftrekbare rente (24,5% EBITDA-regeling) 6.451 6.956

HIR -8.909 -5.650

Fiscaal resultaat 25.481 21.779

Vennootschapsbelasting (19% over € 200.000) 38 38

Vennootschapsbelasting (25,8% over het meerdere) 6.522 5.567

Effectieve belastingdruk 2,9% 2,8%

Actieve belastinglatentie

De actieve belastinglatentie per 31 december is als volgt opgebouwd:

Langlopende schulden -203 -203

Financiële instrumenten 1.315 2.523

Fiscaal afschrijvingspotentieel 4.751 820

Totaal 5.863 3.140

* Ultimo 2025 hebben we een latentie voor het afschrijvingspotentieel. De latentie als gevolg van fiscaal

afschrijvingspotentieel ontstaat indien de marktwaarde lager is dan de fiscale boekwaarde. Indien de marktwaarde

lager is dan de fiscale boekwaarde en er sprake is van een verrekenbaar tijdelijk verschil, dan wordt het tijdelijk

verschil gesplitst naar een deel dat op kortere termijn wordt gerealiseerd en een deel met een oneindige looptijd.

Voor het deel dat op korte/ middellange termijn wordt gerealiseerd, het zogenaamde fiscale afschrijvingspotentieel,

wordt een latentie gevormd. Het berekende fiscaal afschrijvingspotentieel van de Materiële vaste activa in

exploitatie is berekend op € 46.793.359.

* Ultimo 2025 hebben we een latentie voor de financiële instrumenten. Fiscaal worden deze niet gewaardeerd. De

commerciële waardering is in totaal € 5,4 miljoen. Deze latenties worden afgewikkeld in 2027 (€ 4,6 miljoen) en in

2036 (€ 0,8 miljoen);

Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva

volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen

worden hierna toegelicht:

* Ten aanzien van het DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie is sprake van een waarderingsverschil tussen de

commerciële en fiscale boekwaarde. De marktwaarde van het vastgoed in exploitatie bedraagt ultimo 2025 € 2.251

miljoen. De fiscale boekwaarde bedraagt ultimo 2025 € 1.840 miljoen, per saldo een verschil van € 411 miljoen. Ten

aanzien van dit waarderingsverschil van het vastgoed in exploitatie geldt dat deze niet is meegenomen in de latente

belastingvordering. De realisatie van het waarderingsverschil is door toepassing van fiscale faciliteiten zoals de

herinvesteringsreserve en het doorschuiven van de fiscale boekwaarde bij sloop en (vervangende) nieuwbouw

(oneindig) ver in de toekomst. Hierdoor tendeert latente belastingvordering tegen contante waarde naar nihil.

Hiermee wordt aangesloten op de voorgenomen wijze van indiening van de fiscale aangifte;

* Ultimo 2025 resteert een waarderingsverschil voor de leningportefeuille € 899.000 (fiscaal lager). Voor dit

waarderingsverschil is een latentie opgenomen van € 203.000. Deze latentie zal in de komende jaren worden

gecompenseerd, conform de fiscale begroting voor de komende jaren. Om deze reden is de latentie volledig in de

waardering tot uitdrukking gebracht;

117

7. Toelichting op de winst- en verliesrekening

(in duizenden euro's)

1. Huuropbrengsten 2025 2024

Woningen en woongebouwen 85.314 79.392

Onroerende zaken niet zijnde woningen 3.853 4.110

Totaal huuropbrengst 89.167 83.502

Af: huurderving -934 -799

Af: bijdrage huurgewenning -16 -37

Af: mutatie voorziening debiteuren -359 -39

87.858 82.627

Specificatie totale huuropbrengst

Gemeente Ede 82.160 77.013

Gemeente Scherpenzeel 6.293 5.808

Gemeente Wageningen 713 681

89.166 83.502

Specificatie hogere huuropbrengst:

- huurverhoging (incl. naloop voorgaand jaar) 3.734 1.375

- woningverbetering en in expl.genomen woningen 2.083 1.416

- verkoop/overdracht/sloop woningen -345 -924

- harmonisatie-ineens 193 227

5.665 2.094

2. Opbrengsten servicecontracten

Servicekosten 4.858 5.346

Abonnementsvormen 1.077 838

Administratiekosten servicekosten 99 119

Totaal 6.034 6.303

3. Lasten servicecontracten

Waterverbruik 439 363

Kosten elektra 757 937

Kosten huismeester 216 225

Kosten schoonmaken 880 765

Kosten glazenwassen 72 50

Kosten tuinonderhoud 348 400

Gasverbruik 2.672 2.479

Kosten gemeenschappelijke ruimte 19 0

Abonnementsvormen 1.151 1.445

6.554 6.664

De generieke huurverhoging per 1 juli 2025 was 4,5%.

118

4. Lasten verhuur en beheeractiviteiten 2025 2024

Toegerekende lasten verhuur 2.834 2.734

Toegerekende lasten stook en servicekosten 351 241

Lasten VvE beheer 561 466

Overige exploitatielasten 81 78

Terugbetaling administratiekosten 0 -1

Externe incassokosten 67 55

Totale lasten 3.894 3.573

Afwikkeling woningaanbodsysteem 277 0

Doorberekende externe incassokosten 73 66

Totaal vergoedingen 350 66

Per saldo 3.544 3.507

af: in lasten verhuur en beheer begrepen loonkosten -365 -353

3.179 3.154

5. Lasten onderhoudsactiviteiten

Toegerekende lasten onderhoud 8.670 8.272

In kosten begrepen dekking eigen onderhoudsdienst -705 -547

Planmatig en grootonderhoud 20.361 23.035

Mutatieonderhoud 2.681 3.605

Overig dagelijks onderhoud 3.258 3.870

34.265 38.235

6. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

Bijdragen aan brancheverenigingen 84 80

Belastingen en verzekeringen 5.046 4.485

Kosten huurcommissie 73 51

Totaal 5.203 4.616

7. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille

Opbrengst 52 uitpond en vrije koop-woningen (31 in 2024) 20.036 10.537

Verkoopkosten -288 -194

19.748 10.343

8. Toegerekende organisatiekosten

Toegerekend aan- en verkopen 423 355

423 355

119

9. Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille 2025 2024

Boekwaarde 52 uitpond en vrije koop-woningen (31 in 2024) 11.355 5.988

11.355 5.988

10. Overige waardeveranderingen van vastgoedportefeuille

Vastgoed in ontwikkeling -51.831 -402

Onrendabele na-investeringen -25.184 -12.556

Geactiveerde kosten eigen dienst 3.498 3.226

Toegerekende organisatiekosten -3.498 -3.110

Waardevermindering a.g.v. afgeboekte ontwikkelprojecten -307 -33

-77.322 -12.875

11. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Vastgoed in exploitatie 140.699 177.586

140.699 177.586

12. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden

Ongerealiseerd op basis van herwaardering 4.259 8.142

Waardesprong verkoop onder voorwaarden 20 -32

Gerealiseerd bij terugkoop -844 -751

3.435 7.359

13. Opbrengsten overige activiteiten

Leveringen en werken voor derden 220 545

Verrekening omzetbelasting in verband met pro rataregeling 32 30

Overige baten 151 135

403 710

14. Kosten overige activiteiten

Toegerekende organisatiekosten 291 239

Leveringen en werken voor derden 112 321

403 560

In kosten begrepen dekking eigen onderhoudsdienst -13 -42

390 518

120

15. Overige organisatiekosten 2025 2024

Toegerekende organisatiekosten 3.968 4.716

Heffingen en bijdragen Rijk 231 217

4.199 4.933

16. Kosten omtrent leefbaarheid

Toegerekende kosten leefbaarheid 2.228 2.194

Kosten leefbaarheid/verbetering woonomgeving 326 323

2.554 2.517

Toerekening huismeesters naar servicekosten -216 -225

2.338 2.292

17. Rentelasten en soortgelijke kosten

Rentelasten leningen overheid 1.333 1.430

Rentelasten leningen kredietinstellingen 13.885 11.693

Overige rentelasten 72 46

15.290 13.169

18. Belastingen

Belasting over de fiscale winst -6.560 -5.605

Voorgaande jaren 881 0

Actieve belastinglatentie 2.723 211

-2.956 -5.394

121

Overige toelichtingen

Verdeling bedrijfslasten naar de verschillende activiteiten

2025 2024

Afschrijvingen 1.363 1.186

Salarissen 10.453 10.125

Sociale lasten 1.865 1.680

Pensioenpremies 1.280 1.135

13.598 12.940

Overige personeelslasten 1.657 2.643

Overige bedrijfslasten 6.326 5.664

Te verdelen 22.944 22.433

Direct Indirect Totaal Direct Indirect Totaal

Lasten verhuur en beheeractiviteiten 67 3.185 3.252 55 2.975 3.030

Lasten onderhoudsactiviteiten 8.670 8.670 8.272 8.272

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 288 288 194 194

Lasten verkoop vastgoedportefeuille 423 423 355 355

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 3.498 3.498 3.110 3.110

Lasten overige activiteiten 291 291 239 239

Overige organisatiekosten 3.968 3.968 4.716 4.716

Leefbaarheid 326 2.228 2.554 323 2.194 2.517

Totaal 681 22.263 22.944 572 21.861 22.433

De medewerkers zijn als volgt over de activiteiten verdeeld:

2025 2024

Lasten verhuur en beheeractiviteiten

24,95 25,12

Lasten onderhoudsactiviteiten

70,74 66,61

Lasten verkoop vastgoedportefeuille

3,40 2,64

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

23,83 25,74

Lasten overige activiteiten

2,33 1,98

Overige organisatiekosten

21,78 25,81

Leefbaarheid

17,05 17,63

Totaal

164,08 165,53

Gemiddelde loonkosten per formatieplaats 83 81

Vergoeding voor de Raad van Commissarissen 103 108

Onderzoek van de jaarrekening 238 169

Andere controleopdrachten 44 22

Totaal 282 191

Het aantal medewerkers, dat per 31 december 2025 werkzaam was, berekend op fulltimebasis, was 164,08 (2024: 165,53).

Gemiddeld waren er in 2025 164,81 werkzame werknemers, berekend op fulltimebasis (2024: 159,51). Geen van de werknemers is

buiten Nederland werkzaam.

Deze kosten zijn verantwoord op basis van de in de verslagjaren ontvangen facturen.

Kosten voor accountantscontrole van de jaarrekening en andere

verantwoordingen

122 / Ondernemingsplan

Gegevens 2025

bedragen x € 1 M.H. de Wilde R. Schreuder - van der Linden J.C. Boon - Greve R.W.M. Lamers R.A. van der Wegen

Functiegegevens directeur-bestuurder manager Vastgoed manager Wonen manager Bedrijfsvoering adviseur Planmatig onderhoud*

Aanvang en einde functievervulling in

2025

1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/1

Omvang dienstverband (als

deeltijdfactor in fte)

1 1 1 1 0,400

Dienstbetrekking? Ja Ja Ja Ja Nee

Bezoldiging

Beloning plus belastbare

onkostenvergoedingen

174.660 133.517 122.115 120.992

Beloningen betaalbaar op termijn 22.489 18.925 18.149 17.606

Subtotaal 197.149 152.442 140.264 138.599 5.497

Individueel toepasselijke

bezoldigingsmaximum

230.000 230.000 230.000 230.000 7.814

-/- Onverschuldigd betaald en nog niet

terugontvangen bedrag

N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t.

Bezoldiging 197.149 152.442 140.264 138.599 5.497

Het bedrag van de overschrijding en de

reden waarom de overschrijding al dan

niet is toegestaan

N.v.t. / N.v.t. N.v.t. / N.v.t. N.v.t. / N.v.t. N.v.t. / N.v.t. N.v.t. / N.v.t.

Toelichting op de vordering wegens

onverschuldigde betaling

N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t.

Gegevens 2024

bedragen x € 1 M.H. de Wilde R. Schreuder - van der Linden J.C. Boon - Greve R.W.M. Lamers R.A. van der Wegen

Functiegegevens directeur-bestuurder manager Vastgoed manager Wonen manager Bedrijfsvoering teammanager/adviseur Planmatig onderhoud*

Aanvang en einde functievervulling in

2024

1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12

Omvang dienstverband (als

deeltijdfactor in fte)

1 1 1 1 0,652

Dienstbetrekking? Ja Ja Ja Ja Nee

Bezoldiging

Beloning plus belastbare

onkostenvergoedingen

176.402 128.818 115.307 115.934

Beloningen betaalbaar op termijn 22.702 17.069 15.943 15.446

Subtotaal 199.104 145.887 131.250 131.380 106.758

Individueel toepasselijke

bezoldigingsmaximum

218.000 218.000 218.000 218.000 142.243

Bezoldiging 199.104 145.887 131.250 131.380 106.758

* Functionaris wordt aangemerkt als topfunctionaris tot uiterlijk 1 maart 2027 in verband met eerdere functie als manager Bedrijfsvoering a.i..

De WNT is van toepassing op Woonstede. Het voor Woonstede toepasselijke bezoldigingsmaximum is in 2025 € 230.000 (Uitvoeringsregeling Woningcorporaties klasse G).

1a. Leidinggevende topfunctionarissen met dienstbetrekking en leidinggevende topfunctionarissen zonder dienstbetrekking vanaf de 13e maand van de functievervulling

WNT-verantwoording 2025 Woonstede

123

Gegevens 2025

bedragen x € 1 M.K. Groenberg L.J. Bode B.L.M.T. van Moerkerk M. Boerema D. Gudden

Functiegegevens Voorzitter Lid Lid Lid Lid

Aanvang en einde functievervulling in

2025

1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/8 - 31-12

Bezoldiging

Bezoldiging 31.050 20.700 20.700 20.700 8.625

Individueel toepasselijke

bezoldigingsmaximum

34.500 23.000 23.000 23.000 9.641

-/- Onverschuldigd betaald en nog niet

terugontvangen bedrag

N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t.

Bezoldiging 31.050 20.700 20.700 20.700 8.625

Het bedrag van de overschrijding en de

reden waarom de overschrijding al dan

niet is toegestaan

N.v.t. / N.v.t. N.v.t. / N.v.t. N.v.t. / N.v.t. N.v.t. / N.v.t. N.v.t. / N.v.t.

Toelichting op de vordering wegens

onverschuldigde betaling

N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t.

Gegevens 2024

bedragen x € 1 M.K. Groenberg L.J. Bode B.L.M.T. van Moerkerk M. Boerema 0

Functiegegevens Voorzitter Lid Lid Lid 0

Aanvang en einde functievervulling in

2024

1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 0

Bezoldiging

Bezoldiging 29.430 19.620 19.620 19.634 0

Individueel toepasselijke

bezoldigingsmaximum

32.700 21.800 21.800 21.800 0

1c. Toezichthoudende topfunctionarissen

124 / Ondernemingsplan

Gegevens 2025

V. Kouri

1d. Topfunctionarissen met een totale bezoldiging van € 2.100 of minder

NAAM TOPFUNCTIONARIS

FUNCTIE

Lid Raad van Commissarissen

Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige

functionarissen met een dienstbetrekking die in 2025 een bezoldiging

boven het individueel toepasselijke drempelbedrag hebben ontvangen.

3. Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT

125 / Ondernemingsplan

8. GESCHEIDEN BALANS VOOR RESULTAATBESTEMMING

ACTIVA (in duizenden euro's) DAEB niet-DAEB Eliminaties Totaal DAEB niet-DAEB Eliminaties Totaal

A. VASTE ACTIVA

I. VASTGOEDBELEGGINGEN

DAEB vastgoed in exploitatie 2.221.767 2.221.767 2.015.870 2.015.870

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 29.002 29.002 27.325 27.325

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 227.399 42.368 269.767 220.080 40.578 260.658

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 15.912 15.912 38.808 38.808

II. MATERIËLE VASTE ACTIVA

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 9.209 9.209 7.922 7.922

2.474.287 71.370 0 2.545.657 2.282.680 67.903 0 2.350.583

III. FINANCIËLE VASTE ACTIVA

Aandelen, certificaten van aandelen en andere vormen van

deelneming in groepsmaatschappijen 38.170 91 -38.170 91 35.235 91 -35.235 91

Latente belastingvorderingen 5.715 148 5.863 3.100 40 3.140

Overige effecten 145 145 145 145

Overige vorderingen 123 123 136 136

44.008 384 -38.170 6.222 38.471 276 -35.235 3.512

B. VLOTTENDE ACTIVA

I. VOORRADEN

Vastgoed bestemd voor de verkoop 1.785 518 2.303 1.751 311 2.062

1.785 518 0 2.303 1.751 311 0 2.062

II. VORDERINGEN

Huurdebiteuren 414 64 478 596 4 600

Belastingen en premies van de sociale verzekering 371 7 378 718 12 730

Overige vorderingen 0 217 217 30 419 449

Overlopende activa 597 112 709 354 14 368

1.382 400 0 1.782 1.698 449 0 2.147

III. LIQUIDE MIDDELEN 3.544 3.444 6.988 4.057 3.015 7.072

TOTAAL 2.525.006 76.116 -38.170 2.562.952 2.328.657 71.954 -35.235 2.365.376

2025

2024

126

PASSIVA (in duizenden euro's) DAEB niet-DAEB Eliminaties Totaal DAEB niet-DAEB Eliminaties Totaal

C. EIGEN VERMOGEN

Herwaarderingsreserves 1.154.558 12.879 -12.879 1.154.558 1.077.728 11.852 -11.852 1.077.728

Overige reserves 325.883 23.027 -23.027 325.883 216.001 20.052 -20.052 216.001

Resultaat na belastingen van het boekjaar 99.864 2.264 -2.264 99.864 186.712 3.331 -3.331 186.712

1.580.305 38.170 -38.170 1.580.305 1.480.441 35.235 -35.235 1.480.441

D. VOORZIENINGEN

Voorziening voor onrendabele investeringen en

herstructureringen 60.053 60.053 5.307 5.307

Overige voorzieningen 0 129 3 132

60.053 0 0 60.053 5.436 3 0 5.439

E. LANGLOPENDE SCHULDEN

Schulden aan overheid 27.001 27.001 28.931 28.931

Schulden aan banken 611.394 611.394 570.639 570.639

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken

verkocht onder voorwaarden 193.536 37.656 231.192 189.165 36.333 225.498

Overige schulden 5.348 0 5.348 10.416 10.416

837.279 37.656 0 874.935 799.151 36.333 0 835.484

F. KORTLOPENDE SCHULDEN

Schulden aan overheid 2.079 2.079 2.375 2.375

Schulden aan banken 28.205 28.205 20.640 20.640

Schulden aan leveranciers en handelskredieten 3.115 32 3.147 5.556 96 5.652

Schulden ter zake van belastingen, premies van

sociale verzekeringen en pensioenen 3.897 69 3.966 5.659 97 5.756

Overige schulden 44 126 170 281 40 321

Overlopende passiva 10.029 63 10.092 9.118 150 9.268

47.369 290 0 47.659 43.629 383 0 44.012

TOTAAL 2.525.006 76.116 -38.170 2.562.952 2.328.657 71.954 -35.235 2.365.376

127

9. GESCHEIDEN WINST-EN-VERLIESREKENING (in duizenden euro's)

DAEB Niet-DAEB Eliminaties Totaal DAEB Niet-DAEB Eliminaties Totaal

Huuropbrengsten 86.535 1.323 87.858 81.286 1.341 82.627

Opbrengsten servicecontracten 5.776 258 6.034 6.062 241 6.303

Lasten servicecontracten -6.393 -161 -6.554 -6.562 -102 -6.664

Lasten verhuur en beheeractiviteiten -3.009 -170 -3.179 -3.087 -67 -3.154

Lasten onderhoudsactiviteiten -33.513 -752 -34.265 -37.700 -535 -38.235

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -5.111 -92 -5.203 -4.534 -82 -4.616

Totaal van netto resultaat exploitatie van vastgoedportefeuille 44.285 406 0 44.691 35.465 796 0 36.261

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 17.685 2.063 0 19.748 9.608 735 0 10.343

Toegerekende organisatiekosten -364 -59 -423 -341 -14 -355

Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -9.963 -1.392 0 -11.355 -5.473 -515 0 -5.988

Totaal van netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 7.358 612 0 7.970 3.794 206 0 4.000

Overige waardeveranderingen van vastgoedportefeuille -77.375 53 -77.322 -12.875 0 -12.875

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 139.996 703 140.699 175.908 1.678 177.586

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden 2.948 487 3.435 6.541 818 7.359

Totaal van waardeveranderingen vastgoedportefeuille 65.569 1.243 0 66.812 169.574 2.496 0 172.070

Opbrengsten overige activiteiten 108 295 403 491 219 710

Kosten overige activiteiten -112 -278 -390 -428 -90 -518

Totaal van netto resultaat overige activiteiten -4 17 0 13 63 129 0 192

Overige organisatiekosten -4.118 -81 -4.199 -4.830 -103 -4.933

Kosten omtrent leefbaarheid -2.338 -2.338 -2.292 -2.292

Wijzigingen in de waarde van financiële vaste activa en van de effecten die tot de vlottende

activa behoren 5.068 5.068 -365 -365

Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten 93 93 342 342

Rentelasten en soortgelijke kosten -15.290 0 -15.290 -13.169 0 -13.169

Totaal van financiële baten en lasten -10.129 0 0 -10.129 -13.192 0 0 -13.192

Totaal van resultaat voor belastingen 100.623 2.197 0 102.820 188.582 3.524 0 192.106

Belastingen -3.023 67 -2.956 -5.202 -192 -5.394

Resultaat uit deelnemingen 2.264 0 -2.264 0 3.332 0 -3.332 0

Totaal van resultaat na belastingen 99.864 2.264 -2.264 99.864 186.712 3.332 -3.332 186.712

2025

2024

128

10. Gescheiden kasstroomoverzicht volgens de directe methode

(in duizenden euro's)

Operationele activiteiten Operationele activiteiten

Ontvangsten Ontvangsten

Huurontvangsten 86.857 1.263 Huurontvangsten 81.521 1.360

Vergoedingen 6.622 171 Vergoedingen 5.663 269

Overige bedrijfsontvangsten 577 495 Overige bedrijfsontvangsten 623 155

Ontvangen interest 91 0 Ontvangen interest 354 0

Saldo ingaande kasstromen 94.147 1.929 Saldo ingaande kasstromen 88.161 1.784

Uitgaven Uitgaven

Betalingen aan werknemers 13.395 232 Betalingen aan werknemers 12.217 213

Onderhoudsuitgaven 26.441 608 Onderhoudsuitgaven 29.549 357

Overige bedrijfsuitgaven 19.116 511 Overige bedrijfsuitgaven 18.975 405

Betaalde interest 14.419 0 Betaalde interest 11.840 0

227 4 216 1

326 0 322 0

Vennootschapsbelasting 5.236 91 Vennootschapsbelasting 5.970 104

Saldo uitgaande kasstromen 79.160 1.446 Saldo uitgaande kasstromen 79.089 1.080

Kasstroom uit operationele activiteiten 14.987 483 Kasstroom uit operationele activiteiten 9.072 704

(Des-)investeringsactiviteiten (Des-)investeringsactiviteiten

MVA ingaande kasstroom MVA ingaande kasstroom

17.697 2.064 9.607 735

0 154 169 540

Tussentelling ingaande kasstroom MVA 17.697 2.218 Tussentelling ingaande kasstroom MVA 9.776 1.275

Verkoopontvangsten woongelegenheden

(VOV)

2025

Verkoopontvangsten bestaande huur

2024

DAEB

Niet-DAEB

DAEB

niet-DAEB

Verkoopontvangsten bestaande huur

Verkoopontvangsten woongelegenheden

(VOV)

Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van

resultaat

Leefbaarheid externe uitgaven niet

investeringsgebonden

Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van

resultaat

Leefbaarheid externe uitgaven niet

investeringsgebonden

129

MVA uitgaande kasstroom MVA uitgaande kasstroom

39.718 0 71.033 0

26.455 -106 19.602 50

4.594 1.534 333 0

5.128 844 4.871 1.150

Investeringen overig 2.650 0 Investeringen overig 1.669 0

Tussentelling uitgaande kasstroom MVA 78.545 2.272 Tussentelling uitgaande kasstroom MVA 97.508 1.200

Saldo in- en uitgaande kasstromen MVA -60.848 -54 Saldo in- en uitgaande kasstromen MVA -87.732 75

Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten -60.848 -54 Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten -87.732 75

Financieringsactiviteiten Financieringsactiviteiten

Ontvangsten Ontvangsten

Nieuwe geborgde leningen 61.500 0 Nieuwe geborgde leningen 93.000 0

Saldo ingaande kasstromen 61.500 0 Saldo ingaande kasstromen 93.000 0

Uitgaven Uitgaven

Aflossing geborgde leningen 14.103 0 Aflossing geborgde leningen 21.350 0

Aflossing ongeborgde leningen 2.049 0 Aflossing ongeborgde leningen 1.747 0

Saldo uitgaande kasstromen 16.152 0 Saldo uitgaande kasstromen 23.097 0

Kasstroom uit financieringsactiviteiten 45.348 0 Kasstroom uit financieringsactiviteiten 69.903 0

Mutatie liquide middelen -513 429 Mutatie liquide middelen -8.757 779

Liquide middelen per 1-1 4.057 3.015 Liquide middelen per 1-1 12.814 2.236

Liquide middelen per 31-12 3.544 3.444 Liquide middelen per 31-12 4.057 3.015

Aankoop

Aankoop woongelegenheden (VOV) voor

doorverkoop

Aankoop woongelegenheden (VOV) voor

doorverkoop

Nieuwbouw huur

Verbeteruitgaven

2025

2024

DAEB

Niet-DAEB

DAEB

niet-DAEB

137

12. Overige gegevens

Statutaire resultaatbestemming

In artikel 3 van de statuten van de stichting is opgenomen dat zij zich ten doel stelt uitsluitend werkzaam te zijn

op het gebied van de volkshuisvesting zoals omschreven in artikel 45 van de Woningwet. Dit houdt onder andere

in dat zij overeenkomstig artikel 42 lid 3 van de Woningwet haar financiële middelen uitsluitend inzet voor werk-

zaamheden op het gebied van de volkshuisvesting.

138

Goedkeuring jaarstukken 2025

Het bestuur van de stichting Woonstede verklaart dat de middelen in 2025 uitsluitend in het belang van de volks-

huisvesting zijn aangewend en dat Woonstede in 2025 in overeenstemming met de Governancecode Woningcor-

poraties heeft gehandeld.

De jaarstukken en de jaarrekening over 2025 zijn onder verantwoordelijkheid van de waarnemend directeur-be-

stuurder opgesteld.

Ede, 22 mei 2026

R. Schreuder-Van der Linden

Waarnemend directeur-bestuurder

Vaststelling jaarstukken 2025

De Raad van Commissarissen van de stichting Woonstede verklaart dat de middelen in 2025 uitsluitend in het be-

lang van de volkshuisvesting zijn aangewend en dat Woonstede in 2025 in overeenstemming met de Governance-

code Woningcorporaties heeft gehandeld.

In overeenstemming met artikel 7, lid 4 van de statuten van Woonstede stelden wij op 22 mei 2026 de jaarstuk-

ken 2025 vast.

Ede, 22 mei 2026

M.K. Groenberg B.L.M.T. van Moerkerk

voorzitter vicevoorzitter

M. Boerema D. Gudden H. Dankaart

lid lid lid

T: +31 (0)38 303 97 00

zwolle@bdo.nl

www.bdo.nl

BDO Audit & Assurance B.V.

Postbus 50017

, 8002 LA Zwolle

Westerlaan 115

, 8011 CA Zwolle

Nederland

Statutair gevestigd te Eindhoven en ingeschreven in het handelsregister onder nummer 17171186. BDO Audit & Assurance B.V. handelt tevens onder de namen: BDO

Audit & Assurance; BDO Accountants; BDO Technology Risk Assurance. BDO Audit & Assurance B.V. is lid van BDO International Ltd, een rechtspersoon naar Engels recht

met beperkte aansprakelijkheid, en maakt deel uit van het wereldwijde netwerk van juridisch zelfstandige organisaties die onder de naam ‘BDO’ optreden. BDO is de

merknaam die wordt gebruikt ter aanduiding van het BDO-netwerk en van elk van de BDO Member Firms

Controleverklaring van de onafhankelijke

accountant

Aan: de raad van commissarissen van Stichting Woonstede

Verklaring over de in de jaarstukken opgenomen jaarrekening 2025

Ons oordeel

Wij hebben de jaarrekening 2025 van Stichting Woonstede te Ede gecontroleerd.

Naar ons oordeel geeft de in dit jaarverslag opgenomen jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en

de samenstelling van het vermogen van Stichting Woonstede op 31 december 2025 en van het resultaat

over 2025 in overeenstemming met de vereisten voor de jaarrekening bij en krachtens artikel 35 van de

Woningwet en de Wet normering topinkomens (WNT).

De jaarrekening bestaat uit:

1. de balans per 31 december 2025;

2. de - en verliesrekening over 2025; en

3. de toelichting met een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en

andere toelichtingen.

De basis voor ons oordeel

Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens het Nederlands recht, waaronder ook de Nederlandse

controlestandaarden en het Controleprotocol WNT 2025 vallen. Onze verantwoordelijkheden op grond

hiervan zijn beschreven in de sectie ‘Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening’.

Wij zijn onafhankelijk van Stichting Woonstede zoals vereist in de Europese verordening betreffende

specifieke eisen voor de wettelijke controles van financiële overzichten van organisaties van openbaar

belang, de Wet toezicht accountantsorganisaties (Wta), de Verordening inzake de onafhankelijkheid van

accountants bij assurance-opdrachten (ViO) en andere voor de opdracht relevante

onafhankelijkheidsregels in Nederland. Verder hebben wij voldaan aan de Verordening gedrags- en

beroepsregels accountants (VGBA).

Wij vinden dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons

oordeel.

Informatie ter ondersteuning van ons oordeel

Wij hebben onze controlewerkzaamheden bepaald in het kader van de jaarrekeningcontrole als geheel en

bij het vormen van ons oordeel hierover. Onderstaande informatie ter ondersteuning van ons oordeel en

onze bevindingen moeten in dat kader worden bezien en niet als afzonderlijke oordelen of conclusies.

PAGINA 140

Materialiteit

Op basis van onze professionele oordeelsvorming hebben wij de materialiteit voor de jaarrekening als

geheel bepaald op € 44,5 miljoen. De materialiteit is gebaseerd op 1,75% van de totale activa op basis van

de marktwaarde in verhuurde staat. Op basis van onze professionele oordeelsvorming hanteren wij een

lager materialiteitsniveau dan voor de jaarrekening als geheel voor de in de jaarrekening verantwoorde

(operationele) transactiestromen, inclusief hun hoedanigheid van zowel resultaatstromen als kasstromen,

waarbij sprake is van een onderliggende ingaande dan wel uitgaande kasstroom. Dit lagere

materialiteitsniveau is vastgesteld op € 1,95 miljoen hetgeen gebaseerd is op 1,75% van het

(genormaliseerd) totaal van de huuropbrengsten, de opbrengsten service contracten en de

verkoopopbrengsten.

Daarnaast wordt voor de beleidswaarde een specifieke materialiteit gehanteerd die is bepaald op

€ 23,5 miljoen en is gebaseerd op 1,75% van het totaal van de activa indien gebaseerd op de

beleidswaarde.

Daarbij zijn voor de controle van de in de jaarrekening opgenomen WNT-informatie de

materialiteitsvoorschriften gehanteerd zoals vastgelegd in het Controleprotocol WNT 2025.

Wij houden ook rekening met afwijkingen en/of mogelijke afwijkingen die naar onze mening voor de

gebruikers van de jaarrekening om kwalitatieve redenen materieel zijn.

Wij zijn met de raad van commissarissen overeengekomen dat wij aan de raad tijdens onze controle

geconstateerde afwijkingen boven € 2.225.000, afwijkingen qua transactiestromen boven € 97.500 en

afwijkingen in de beleidswaarde boven € 1.175.000 rapporteren, alsmede kleinere afwijkingen die naar

onze mening om kwalitatieve of WNT-redenen relevant zijn.

Controleaanpak continuïteit

Het bestuur van Stichting Woonstede heeft een beoordeling gemaakt van de mogelijkheid van de

toegelaten instelling om haar continuïteit te handhaven. Hiertoe heeft het bestuur onder andere een

meerjarenbegroting opgesteld (de prospectieve informatie). Daarnaast heeft het bestuur op basis van de

jaarrekening 2025 ratio’s berekend die gebaseerd zijn op het gezamenlijk beoordelingskader van het

Waarborgfonds van de Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit Woningcorporaties (Aw), deze ratio’s

getoetst aan de door beide toezichthouders gestelde normen en beoordeeld of sprake is van mogelijke

continuïteitsrisico’s. Op basis hiervan concludeert het bestuur (zoals toegelicht in hoofdstuk ‘6. Onze

financiën’ van de jaarstukken) dat de continuïteit van de stichting is gewaarborgd.

Wij hebben de volgende werkzaamheden verricht om risico’s met betrekking tot de continuïteit te

identificeren en in te schatten en om vast te stellen dat de door het bestuur gehanteerde

continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is:

 Wij hebben kennis genomen van de ratio’s zoals gepresenteerd in het bestuursverslag en hebben

vastgesteld dat deze juist berekend zijn en dat deze voldoen aan de normen zoals bepaald door de

toezichthouders.

 Wij hebben kennis genomen van de door het bestuur opgestelde begroting en hebben vastgesteld dat

op basis van de in deze begroting gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten voldaan wordt aan

de normen zoals bepaald door de toezichthouder.

 Verder hebben wij kennis genomen van de borgingsbrief van het WSW op basis waarvan wij hebben

vastgesteld dat de in deze brief opgenomen borgingsruimte – op basis van de kasstromen volgens

voornoemde door het bestuur opgestelde begroting – toereikend is.

 Tot slot hebben wij de continuïteitsveronderstelling en onderliggende uitgangspunten besproken met

het bestuur en de raad van commissarissen.

PAGINA 141

Onze controlewerkzaamheden hebben geen informatie opgeleverd die strijdig is met de veronderstellingen

en aannames van het bestuur over de gehanteerde continuïteitsveronderstelling. Wij hebben geen

materiële onzekerheden omtrent de continuïteit geïdentificeerd.

Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van onze

controleverklaring. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen evenwel van invloed zijn op de

continuïteit van de toegelaten instelling.

Controleaanpak frauderisico’s en naleving wet- en regelgeving

Wij hebben risico’s geïdentificeerd en ingeschat op een afwijking van materieel belang in de jaarrekening

van Stichting Woonstede die het gevolg is van fraude. Wij hebben tijdens onze controle inzicht verkregen

in de stichting en haar omgeving, de componenten van het interne beheersingssysteem, waaronder het

risico-inschattingsproces, de wijze waarop het bestuur inspeelt op frauderisico’s en het interne

beheersingssysteem monitort alsmede de wijze waarop de raad van commissarissen toezicht uitoefent en

de uitkomsten daarvan.

Wij verwijzen naar hoofdstuk ‘7. Risicomanagement’ van de jaarstukken, waarin het bestuur zijn

frauderisicoanalyse heeft opgenomen en hoofdstuk ‘10. Verslag Raad van Commissarissen’ van de

jaarstukken waar de raad van commissarissen op haar toezicht op (fraude)risicobeheersing reflecteert.

Wij hebben de opzet en het bestaan van de relevante aspecten van het interne beheersingssysteem

geëvalueerd, waaronder bijvoorbeeld de integriteitscode, de klokkenluidersregeling en de

incidentenregistratie. Voor zover wij noodzakelijk achten hebben wij de werking getoetst van interne

beheersmaatregelen gericht op het mitigeren van frauderisico’s.

Als onderdeel van ons proces voor het identificeren van risico’s op een afwijking van materieel belang in

de jaarrekening die het gevolg is van fraude, hebben wij frauderisicofactoren overwogen met betrekking

tot frauduleuze financiële verslaggeving, oneigenlijke toe-eigening van activa, omkoping en corruptie. Wij

hebben geëvalueerd of deze frauderisicofactoren een indicatie vormden voor de aanwezigheid van het

risico op afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude.

In onze controle bouwen wij een element in van onvoorspelbaarheid. Ook hebben wij de uitkomst van

andere controlewerkzaamheden beoordeeld en overwogen of er bevindingen zijn die aanwijzing geven

voor fraude of het niet-naleven van wet- en regelgeving.

Wij hebben kennis genomen van de beschikbare informatie en om inlichtingen gevraagd bij het bestuur,

het management en de raad van commissarissen. Hieruit volgden geen signalen of vermoedens van fraude

die kunnen leiden tot een afwijking van materieel belang.

PAGINA 142

De door ons geïdentificeerde frauderisico’s en uitgevoerde specifieke werkzaamheden zijn als volgt:

Er is een risico dat het bestuur de

maatregelen van interne beheersing

doorbreekt

Controlewerkzaamheden en waarnemingen

Het bestuur bevindt zich in een unieke positie

om fraude te plegen, omdat het in staat is de

administratieve vastleggingen te manipuleren

en frauduleuze financiële overzichten op te

stellen door interne beheersingsmaatregelen

te doorbreken die anderszins effectief lijken

te werken.

Daarom besteden wij bij al onze controles

aandacht aan het risico van het doorbreken

van maatregelen van interne beheersing door

het bestuur bij:

 journaalposten en andere aanpassingen die

tijdens het opstellen van de jaarrekening

zijn gemaakt;

 schattingen en schattingsprocessen;

 significante transacties buiten het kader

van de normale bedrijfsuitoefening.

Voor verdere informatie over onze

controleaanpak van schattingen zoals

opgenomen in de waardering van het vastgoed

in exploitatie (marktwaardering en/of

beleidswaarde) verwijzen wij naar de

paragraaf ‘De kernpunten van onze controle’.

Wij hebben:

 de opzet en het bestaan geëvalueerd van

de maatregelen van interne beheersing in

de processen voor het genereren en

verwerken van journaalposten en het

maken van schattingen, uitgaande van een

risico op doorbreking van dat proces;

 het proces rondom de totstandkoming van

financiële verslaggeving beoordeeld;

 specifieke aandacht gegeven aan de

toegangsbeveiligingen in het IT-systeem en

de mogelijkheid dat hierin functiescheiding

kan worden doorbroken;

 journaalposten geselecteerd op basis van

risicocriteria. Hierop zijn

controlewerkzaamheden verricht, waarbij

wij tevens aandacht hebben besteed aan

significante transacties buiten de normale

bedrijfsuitoefening;

 controlewerkzaamheden verricht ten

aanzien van belangrijke schattingen van

het bestuur, waaronder de waardering van

het vastgoed in exploitatie;

 voorts hebben wij door het bestuur

gemaakte (significante) schattingen voor de

waardering van lopende projecten

gecontroleerd, inclusief een retrospectieve

toetsing daarop;

 de risicoparagraaf in het bestuursverslag

geëvalueerd.

Onze werkzaamheden hebben niet geleid tot

specifieke aanwijzingen voor fraude of

vermoedens van fraude ten aanzien van het

doorbreken van de interne beheersing door het

bestuur.

PAGINA 143

Er is een risico op het onttrekken van

middelen aan de organisatie als gevolg van

het maken van (te hoge) prijsafspraken met

leveranciers en mogelijk daarmee

samenhangende kickbacks

Controlewerkzaamheden en waarnemingen

Door het maken van (te hoge) prijsafspraken

kan sprake zijn van het onrechtmatig

onttrekken van middelen aan de stichting en

een te hoge verantwoording van onderhouds-

/projectuitgaven en kosten.

Hiermee samenhangend bestaat tevens het

risico dat kickbacks zijn betaald aan

medewerkers.

Wij hebben:

 de opzet en het bestaan geëvalueerd van

de maatregelen van interne beheersing in

de processen voor het aangaan van

significante aanbestedingen/verplichtingen

voor planmatig onderhouds- en nieuwbouw

projecten - inclusief daarbij behorende

besluitvorming middels notulen en (andere)

documentatie;

 een spendanalyse uitgevoerd ter

identificatie van significante crediteuren,

waarbij we de marktconformiteit van de

prijsvorming bij de aanbestedingen hebben

getoetst;

 een spendanalyse uitgevoerd ter

beoordeling van transacties met verbonden

partijen;

 specifieke aandacht gegeven aan de

toegangsbeveiligingen in het IT-systeem en

de mogelijkheid dat hierin functiescheiding

kan worden doorbroken;

 de inrichting van de betalingsorganisatie

beoordeeld;

 de risicoparagraaf in het bestuursverslag,

waaronder de passage omtrent fraude

risico’s geëvalueerd.

Onze werkzaamheden hebben ter zake niet

geleid tot specifieke aanwijzingen voor fraude

of vermoedens van fraude.

Verondersteld frauderisico ten aanzien van de opbrengstenverantwoording

Op grond van onze beroepsregels gaan wij uit van een verondersteld frauderisico ten aanzien van de

opbrengstenverantwoording. Bij Stichting Woonstede bestaan de opbrengsten uit:

 Huuropbrengsten en opbrengsten servicecontracten: sprake is van een veelvoud aan kleine, vrijwel

identieke transacties, die maandelijks een reguliere stroom aan inkomsten genereren, vanuit een

omvangrijke groep afnemers (huurders). Het aantal transacties is hierbij gebaseerd op het aantal

verhuurbare eenheden en de huurprijzen zijn gereguleerd. Gezien de huidige huizenmarkt is, afgezien

van tijdelijke leegstand door huurders-mutaties, sprake van een (nagenoeg) volledige bezetting.

PAGINA 144

Hierdoor is voor deze opbrengstenstroom een goede verwachting op te stellen. Hetzelfde geldt -

mutatis mutandis- voor de opbrengst uit servicecontracten. Op basis hiervan hebben wij ingeschat dat

terzake deze opbrengstenstromen geen risico bestaat op een afwijking van materieel belang als gevolg

van fraude met betrekking tot de verantwoording van deze opbrengsten.

 Opbrengst verkopen vastgoed in exploitatie: De verantwoorde opbrengst van verkopen van vastgoed in

exploitatie ziet toe op transacties die gedurende het verslagjaar zijn afgesloten en primair de verkoop

van sociale huurwoningen aan particuliere kopers betreffen. Vanuit de Woningwet en daaruit afgeleide

verdere regelgeving in Btiv, Rtiv en beleidsregels van de Autoriteit woningcorporaties zijn nadere

vereisten gesteld aan deze verkopen. Deze regels vormen een onderdeel van de interne

beheersingsomgeving waarin de corporatie functioneert. In het kader van haar functie als toegelaten

instelling is het naleven van deze wet- en regelgeving van fundamenteel belang voor de continuïteit

van de stichting en het voorkomen van sancties. Wij hebben vastgesteld dat de relevante bepalingen

uit deze wet- en regelgeving bij deze verkooptransacties zijn nageleefd. Hierdoor zien wij op dit punt

geen risico op een afwijking van materieel belang als gevolg van fraude.

Naleving overige wet- en regelgeving

In onze controle hebben wij werkzaamheden uitgevoerd om inzicht te krijgen in de voor toegelaten

instellingen relevante wet- en regelgeving, waarvan het directe effect van materiële invloed kan zijn op

verwerking in de jaarrekening. Daarbij hebben we een inschatting gemaakt van de risico’s welke

samenhangen met het niet naleven van wet- en regelgeving, het materiële effect dat dit kan hebben op

de jaarrekening beoordeeld en een beoordeling uitgevoerd op de interne procedures die de toegelaten

instelling hanteert voor de naleving.

Wij hebben bij het bestuur, de raad van commissarissen en andere beleidsmedewerkers binnen de

organisatie inlichtingen ingewonnen omtrent de naleving van de wet- en regelgeving. Verder hebben wij

de correspondentie met externe toezichthouders, waaronder het WSW en de Aw geëvalueerd op mogelijke

indicaties voor niet-naleving van voorschriften.

Uit onze werkzaamheden volgden geen signalen van niet-naleving van wet- en regelgeving die kunnen

leiden tot een afwijking van materieel belang.

De kernpunten van onze controle

In de kernpunten van onze controle beschrijven wij zaken die naar ons professionele oordeel het meest

belangrijk waren tijdens onze controle van de jaarrekening. De kernpunten van onze controle hebben wij

met de raad van commissarissen gecommuniceerd, maar vormen geen volledige weergave van alles wat is

besproken.

PAGINA 145

Waardering vastgoed in exploitatie op

marktwaarde in verhuurde staat gebaseerd

op de full-versie

Onze controleaanpak en observaties

Het vastgoed in exploitatie bedraagt per

31 december 2025 € 2,3 miljard wat neerkomt

op 87,8% van het balanstotaal van

Stichting Woonstede.

Het vastgoed in exploitatie moet volgens de

Woningwet worden gewaardeerd tegen

marktwaarde in verhuurde staat.

Stichting Woonstede waardeert het vastgoed

in exploitatie volgens de full-versie van het

‘Handboek modelmatig waarderen

marktwaarde’ als toegelicht op pagina 93 van

de jaarrekening.

Bij toepassing van de full-versie worden

vrijheidsgraden gebruikt om te komen tot de

marktwaarde in verhuurde staat op

complexniveau. De vrijheidsgraden worden

bepaald op basis van de oordeelsvorming van

het bestuur.

Conform de vereisten uit het Handboek

modelmatig waarderen marktwaarde heeft

Stichting Woonstede externe taxateurs

ingeschakeld voor het bepalen van de

marktwaarde in verhuurde staat van de

individuele vastgoedbeleggingen. De externe

taxateurs zijn aangesteld door het bestuur en

voeren hun werkzaamheden uit in

overeenstemming met de standaarden zoals

opgelegd door de NRVT (Nederlands Register

Vastgoed Taxateurs).

Voor de waardering van het vastgoed in

exploitatie volgens de full-versie van het

handboek zijn de mutatiegraad,

disconteringsvoet, leegwaarde en de

markthuur belangrijke assumpties die door het

bestuur moeten worden ingeschat en die een

belangrijke impact kunnen hebben op de

uitkomst van de waardering. De door het

bestuur ingeschatte vrijheidsgraden zijn

Wij hebbende de opzet en het bestaan van de

administratieve organisatie en de interne

beheersingsmaatregelen voor de bepaling van

de marktwaarde in verhuurde staat

vastgesteld.

Controle input

Onze controlewerkzaamheden bestonden

onder meer uit het vaststellen van de naleving

van de bepalingen uit het ‘Handboek

modelmatig waarderen marktwaarde’,

peildatum 31 december 2025, waaronder

begrepen de inschatting door het bestuur van

relevante vrijheidsgraden.

Wij hebben de juistheid van de

objectgegevens die ten grondslag liggen aan

de berekening van de waardering (‘input in

het rekenmodel’) gecontroleerd.

Controle throughput

Wij hebben vastgesteld dat de marktwaarde in

verhuurde staat is berekend door middel van

een gecertificeerd rekenmodel (verificatie van

de ‘throughput’). Wij hebben vastgesteld dat

Stichting Woonstede aanvullend interne

beheersingsmaatregelen heeft doorgevoerd om

te komen tot een betrouwbare uitkomst van

de marktwaarde uit dit model.

Controle output

Wij hebben de competentie en

onafhankelijkheid van de externe taxateur

vastgesteld en de uitkomsten van de door de

externe taxateurs uitgevoerde waarderingen

gecontroleerd. Daarbij is de taxatiecyclus

gehanteerd zoals voorgeschreven door het

‘Handboek modelmatig waarderen

marktwaarde’. Wij hebben vastgesteld dat de

door Stichting Woonstede toegepaste

vrijheidsgraden gevalideerd zijn door de

externe taxateur.

PAGINA 146

gevalideerd door de externe taxateurs op basis

van beschikbare marktinformatie en

transacties.

Door de significantie van deze post voor de

jaarrekening én de inherent hoge mate van

subjectiviteit van bovengenoemde assumpties

in de bepaling van de marktwaarde in

verhuurde staat, hebben wij de waardering

van vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde

in verhuurde staat aangemerkt als kernpunt in

onze controle.

Voor het controleren van de uitkomsten

(‘output’) en de gehanteerde

veronderstellingen bij de waardering hebben

wij gebruik gemaakt van onze vastgoed

waarderingsdeskundigen.

Daarnaast hebben wij gecontroleerd of de

toelichting op het vastgoed in exploitatie in de

jaarrekening toereikend is. Hierbij is

vastgesteld dat de schattingsonzekerheid

adequaat door het bestuur is uiteengezet.

Observaties

Op basis van de door ons uitgevoerde

controlewerkzaamheden hebben wij bij de

waardering van het vastgoed in exploitatie

geen afwijkingen van materieel belang

geconstateerd.

Bepaling en toelichting beleidswaarde

vastgoed in exploitatie

Onze controleaanpak en observaties

Op grond van artikel 15, lid 3 van de Regeling

toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

en RJ645.304 moet in de toelichting van de

jaarrekening de beleidswaarde van het

vastgoed in exploitatie worden vermeld. Op

pagina 103-104 van de jaarrekening is deze

beleidswaarde toegelicht.

De beleidswaarde is een belangrijke

parameter voor de bepaling van financiële

ratio’s van Stichting Woonstede gebaseerd op

de Aw/WSW-normen en deze vormt daarmee

een uitgangspunt voor de beoordeling van de

financiële positie (inclusief de

continuïteitsveronderstelling) in de

jaarrekening.

Overeenkomstig het Handboek Modelmatig

waarderen marktwaarde wordt de

beleidswaarde bepaald door op vijf aspecten

aanpassingen door te voeren in de

Wij hebbende de opzet en het bestaan van de

administratieve organisatie en de interne

beheersingsmaatregelen voor de bepaling van

de beleidswaarde vastgesteld.

Wij hebben vastgesteld dat de objectgegevens

waarmee de beleidswaarde bepaald wordt,

overeenkomen met de objectgegevens

waarmee de marktwaarde berekend is, met

uitzondering van de vijf aspecten waarop

andere uitgangspunten verplicht zijn voor het

bepalen van de beleidswaarde.

Voor het bepalen van de beleidswaarde is

gebruik gemaakt van een gecertificeerd

rekenmodel.

Voorts hebben wij vastgesteld dat

overeenkomstig de bepalingen in het

Handboek modelmatig waarderen

marktwaarde uitwerking is gegeven aan de

berekening van de beleidswaarde en daarbij

dat:

PAGINA 147

uitgangspunten van de DCF berekening van de

marktwaarde.

Bij de bepaling van de beleidswaarde heeft

het bestuur een aantal significante schattingen

moeten maken, wat significante effecten

heeft op de waardering en daaruit

voortvloeiende financiële ratio’s. Derhalve

hebben wij de beleidswaarde in exploitatie als

kernpunt in onze controle aangemerkt.



de bepaling van de beleidswaarde is

gebaseerd op het doorexploitatie scenario,

waarbij de kasstromen gebaseerd zijn op

een eeuwigdurende benadering van 60-jaar

(zonder eindwaarde);

 streefhuren en huurverhogingen zijn

gebaseerd op het eigen beleid;

 de ingerekende onderhoudskasstromen

gebaseerd zijn op het eigen beleid per

complex voor een periode van 60 jaar, dat

is vastgelegd in de

meerjarenonderhoudsbegroting

respectievelijk daaruit afgeleide normen;

 de beheernormen gebaseerd zijn op

meerjarige beheerlasten gebaseerd op het

eigen beleid;

 de sociale disconteringsvoet uit het

Handboek is gehanteerd.

Wij hebben gecontroleerd of voornoemd eigen

beleid overeenkomt met onderliggende

documentatie en beleidsdocumenten.

Daarnaast hebben wij gecontroleerd of de

toelichting op de beleidswaarde in de

jaarrekening toereikend is. Hierbij is

vastgesteld dat de gevoeligheid in relatie tot

de realiseerbaarheid van de uitkomsten

adequaat door het bestuur is uiteengezet.

Observaties

Op pagina 104 in de jaarrekening is een

sensitiviteitsanalyse opgenomen, teneinde de

potentiële effecten van de diverse

uitgangspunten en componenten op de

beleidswaarde ultimo 2025 nader te duiden.

Wij hebben vastgesteld dat de door de

corporatie gehanteerde veronderstellingen

voor het bepalen van de in de jaarrekening

2025 opgenomen beleidswaarde aanvaardbaar

zijn en dat de wijze waarop de beleidswaarde

wordt bepaald voldoet aan de richtlijnen zoals

opgenomen in het Handboek modelmatig

waarderen zoals gepubliceerd door de Aw op

15 maart 2026.

PAGINA 148

Naleving anticumulatiebepaling WNT niet gecontroleerd

In overeenstemming met het Controleprotocol WNT 2025 hebben wij de anticumulatiebepaling, bedoeld in

artikel 1.6a WNT en artikel 5, lid 1, sub n en o Uitvoeringsregeling WNT, niet gecontroleerd. Dit betekent

dat wij niet hebben gecontroleerd of er wel of niet sprake is van een normoverschrijding door een

leidinggevende topfunctionaris vanwege eventuele dienstbetrekkingen als leidinggevende topfunctionaris

bij andere WNT-plichtige instellingen, alsmede of de in dit kader vereiste toelichting juist en volledig is.

Naleving vereisten van Regelgevende Technische Standaard van SBR, inclusief XBRL-markering, niet

gecontroleerd

De accountantscontrole bevat de toetsing dat de opgemaakte jaarrekening voldoet aan de wettelijke

bepalingen bij en krachtens artikel 35 van de Woningwet en de Wet normering topinkomens (WNT). Onze

controleverklaring is afgegeven bij de opgemaakte jaarrekening en zal worden gevoegd bij de digitaal te

deponeren jaarrapportage. Dat betekent dat de naleving van alle vereisten van de Regelgevende

Technische Standaard van het SBR-domein Handelsregister (waaronder de aangebrachte eXtensible

Business Reporting Language (XBRL) markeringen) geen onderdeel van de accountantscontrole is geweest.

Verklaring over de in de jaarstukken opgenomen andere informatie

Naast de jaarrekening en onze controleverklaring daarbij, omvat de jaarstukken andere informatie, die

bestaat uit:

 bestuursverslag, inclusief het volkshuisvestelijk verslag en verslag van de raad van commissarissen;

 overige gegevens.

Op grond van onderstaande werkzaamheden zijn wij van mening dat de andere informatie:

 met de jaarrekening verenigbaar is en geen materiële afwijkingen bevat;

 alle informatie bevat die op grond van artikel 36 en 36a van de Woningwet is vereist voor het

bestuursverslag, het volkshuisvestelijk verslag en de overige gegevens.

Wij hebben de andere informatie gelezen en hebben op basis van onze kennis en ons begrip, verkregen

vanuit de jaarrekeningcontrole of anderszins, overwogen of de andere informatie materiële afwijkingen

bevat.

Met onze werkzaamheden hebben wij voldaan aan de vereisten in rubriek A van het accountantsprotocol

zoals opgenomen in bijlage 4 bij artikel 17 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

en de Nederlandse Standaard 720. Deze werkzaamheden hebben niet dezelfde diepgang als onze

controlewerkzaamheden bij de jaarrekening.

Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van de andere informatie, waaronder het

bestuursverslag, het volkshuisvestelijk verslag en de overige gegevens in overeenstemming met artikel 36

en 36a van de Woningwet.

Verklaring betreffende overige door wet- of regelgeving gestelde vereisten

Benoeming

Wij zijn door de raad van commissarissen benoemd als accountant van Stichting Woonstede vanaf de

controle van het boekjaar 2017 en zijn sinds dat boekjaar de externe accountant.

PAGINA 149

Geen verboden diensten

Wij hebben geen verboden diensten als bedoeld in artikel 5, lid 1 van de Europese verordening

betreffende specifieke eisen voor de wettelijke controles van financiële overzichten van organisaties van

openbaar belang geleverd.

Beschrijving van verantwoordelijkheden met betrekking tot de jaarrekening

Verantwoordelijkheden van het bestuur en de raad van commissarissen voor de jaarrekening

Het bestuur is verantwoordelijk voor het opmaken en getrouw weergeven van de jaarrekening in

overeenstemming met de vereisten voor de jaarrekening bij en krachtens artikel 35 van de Woningwet en

de WNT.

In dit kader is het bestuur tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing die het bestuur

noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van

materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Bij het opmaken van de jaarrekening moet het bestuur afwegen of de toegelaten instelling in staat is om

haar activiteiten in continuïteit voort te zetten. Op grond van genoemd artikel 35 van de Woningwet moet

het bestuur de jaarrekening opmaken op basis van de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuur het

voornemen heeft om de toegelaten instelling te liquideren of de activiteiten te beëindigen of als

beëindiging het enige realistische alternatief is. Het bestuur moet gebeurtenissen en omstandigheden

waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar activiteiten in continuïteit

kan voortzetten, toelichten in de jaarrekening.

De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor het uitoefenen van toezicht op het proces van

financiële verslaggeving van de toegelaten instelling.

Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening

Onze verantwoordelijkheid is het zodanig plannen en uitvoeren van een controleopdracht dat wij daarmee

voldoende en geschikte controle-informatie verkrijgen voor het door ons af te geven oordeel.

Onze controle is uitgevoerd met een hoge mate maar geen absolute mate van zekerheid waardoor het

mogelijk is dat wij tijdens onze controle niet alle afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude

of fouten ontdekken.

Afwijkingen kunnen ontstaan als gevolg van fraude of fouten en zijn materieel indien redelijkerwijs kan

worden verwacht dat deze, afzonderlijk of gezamenlijk, van invloed kunnen zijn op de economische

beslissingen die gebruikers op basis van deze jaarrekening nemen. De materialiteit beïnvloedt de aard,

timing en omvang van onze controlewerkzaamheden en de evaluatie van het effect van onderkende

afwijkingen op ons oordeel.

Wij hebben deze accountantscontrole professioneel-kritisch uitgevoerd en hebben waar relevant

professionele oordeelsvorming toegepast in overeenstemming met de Nederlandse controlestandaarden,

het Controleprotocol WNT 2025, ethische voorschriften en de onafhankelijkheidseisen. Onze controle

bestond onder andere uit:

PAGINA 150

 het identificeren en inschatten van de risico’s dat de jaarrekening afwijkingen van materieel belang

bevat als gevolg van fraude of fouten, het in reactie op deze risico’s bepalen en uitvoeren van

controlewerkzaamheden en het verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als

basis voor ons oordeel. Bij fraude is het risico dat een afwijking van materieel belang niet ontdekt

wordt groter dan bij fouten. Bij fraude kan sprake zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het

opzettelijk nalaten transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het

doorbreken van de interne beheersing;

 het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle met als doel

controlewerkzaamheden te selecteren die passend zijn in de omstandigheden. Deze werkzaamheden

hebben niet als doel om een oordeel uit te spreken over de effectiviteit van de interne beheersing van

de toegelaten instelling;

 het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving, en het

evalueren van de redelijkheid van schattingen door het bestuur en de toelichtingen die daarover in de

jaarrekening staan;

 het vaststellen dat de door het bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is.

Tevens het op basis van de verkregen controle-informatie vaststellen of er gebeurtenissen en

omstandigheden zijn waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar

activiteiten in continuïteit kan voortzetten. Als wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel

belang bestaat, zijn wij verplicht om aandacht in onze controleverklaring te vestigen op de relevante

gerelateerde toelichtingen in de jaarrekening. Als de toelichtingen inadequaat zijn, moeten wij onze

verklaring aanpassen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de

datum van onze controleverklaring. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter

toe leiden dat een toegelaten instelling haar continuïteit niet langer kan handhaven;

 het evalueren van de presentatie, structuur en inhoud van de jaarrekening en de daarin opgenomen

toelichtingen; en

 het evalueren of de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de onderliggende transacties en

gebeurtenissen.

Wij communiceren met de raad van commissarissen onder andere over de geplande reikwijdte en timing

van de controle en over de significante bevindingen die uit onze controle naar voren zijn gekomen,

waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing. In dit kader geven wij ook een

verklaring aan het auditcomité op grond van artikel 11 van de Europese verordening betreffende

specifieke eisen voor de wettelijke controles van financiële overzichten van organisaties van openbaar

belang. De in die aanvullende verklaring verstrekte informatie is consistent met ons oordeel in deze

controleverklaring.

Wij bevestigen aan de raad van commissarissen dat wij de relevante ethische voorschriften over

onafhankelijkheid hebben nageleefd. Wij communiceren ook met de raad over alle relaties en andere

zaken die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid kunnen beïnvloeden en over de daarmee verband

houdende maatregelen om onze onafhankelijkheid te waarborgen.

PAGINA 151

Wij bepalen de kernpunten van onze controle van de jaarrekening op basis van alle zaken die wij met de

raad van commissarissen hebben besproken. Wij beschrijven deze kernpunten in onze controleverklaring,

tenzij dit is verboden door wet- of regelgeving of in buitengewoon zeldzame omstandigheden wanneer het

niet vermelden in het belang van het maatschappelijk verkeer is.

Zwolle, 22 mei 2026

BDO Audit & Assurance B.V.

namens deze,

w.g.

drs. J.S. Terlingen RA

152

Bijlagen

Bijlage 1: Tabellen woonruimteverdeling 2025

Definities huurklassen

Huurklasse

DAEB/

niet-DAEB

Huurniveau

Doelgroep

Goedkoop

DAEB

Tot en met € 477,20

Kwaliteitskortingsgrens

Jongeren tot 23 jaar

Betaalbaar laag

DAEB

Vanaf € 477,21 t/m € 682,96

Aftoppingsgrens laag

Primaire en secundaire doelgroep:

Alle huishoudens

Betaalbaar hoog

DAEB

Vanaf € 682,97 t/m € 731,93

Aftoppingsgrens hoog

Primaire en secundaire doelgroep:

Alle huishoudens*

Middelduur

DAEB

Vanaf € 731,94 t/m € 900,07

DAEB-huurgrens

Primaire en secundaire doelgroep:

Alle huishoudens*

Duur (middenhuur)

niet-DAEB

Vanaf € 900,08 t/m € 1.184,82

Liberalisatiegrens

Overig:

Inkomens vanaf € 49.670 (eenpersoons-

huishoudens) of vanaf € 54.848 (meerper-

soonshuishoudens)

Duur (vrije sector)

Niet-DAEB

Vanaf € 1.184,83

Geliberaliseerde huur

Overig:

Inkomens vanaf € 49.670 (eenpersoons-

huishoudens) of vanaf € 54.848 (meerper-

soonshuishoudens)

Tabel 57. Definities huurklassen * Via tweehurenbeleid ook bereikbaar voor één- en tweepersoonshuishoudens uit de primaire

doelgroep.

Saldo huurwoningen per gemeente

Tabel 58. Mutaties in het woningbezit Ede in 2025

Ede DAEB Niet-DAEB

Subtotaal

I t/m IV

I II III IV Totaal

Zelfstandige huurwoningen 31-12-2024

op basis van jaarrekening 2024

9.976 80 10.056 467 7.679 1.802 108 10.056

Nieuwbouw 246 246 158 88 246

Aankoop 1 3 4 1 3 4

Terugkoop koopgarant 2 2 1 1 2

Verkoop koopgarant 0 0

Verkoop uitpond en Vrije koop -25 -2 -27 -1 -19 -5 -2 -27

Overige mutaties -62 -62 -21 109 -181 31 -62

Zelfstandige huurwoningen 31-12-2025 10.138 81 10.219 446 7.929 1.704 140 10.219

Classificatie

Huurprijs

153

Tabel 59. Mutaties in het woningbezit Scherpenzeel in 2025

Tabel 60. Mutaties in het woningbezit Wageningen in 2025

Tabel 61. Mutaties in het totale woningbezit in 2025

Scherpenzeel DAEB Niet-DAEB

Subtotaal

I t/m IV

I II III IV Totaal

Zelfstandige huurwoningen 31-12-2024

op basis van jaarrekening 2024

696 4 700 28 562 107 3 700

Nieuwbouw 0 0

Aankoop 0 0

Terugkoop koopgarant 0 0

Verkoop koopgarant 0 0

Verkoop uitpond en Vrije koop -4 -1 -5 -1 -3 -1 -5

Overige mutaties 0 3 10 -15 2 0

Zelfstandige huurwoningen 31-12-2025 692 3 695 30 569 92 4 695

Classificatie

Huurprijs

Wageningen DAEB Niet-DAEB

Subtotaal

I t/m IV

I II III IV Totaal

Zelfstandige huurwoningen 31-12-2024

op basis van jaarrekening 2024

88 0 88 0 72 16 0 88

Nieuwbouw 0 0

Aankoop 0 0

Terugkoop koopgarant 0 0

Verkoop koopgarant 0 0

Verkoop uitpond en Vrije koop 0 0

Overige mutaties 0 0

Zelfstandige huurwoningen 31-12-2025 88 0 88 0 72 16 0 88

Classificatie

Huurprijs

Woonstede totaal DAEB Niet-DAEB

Subtotaal

I t/m IV

I II III IV Totaal

Zelfstandige huurwoningen 31-12-2024

op basis van jaarrekening 2024

10.760 84 10.844 495 8.313 1.925 111 10.844

Nieuwbouw 246 246 158 88 246

Aankoop 1 3 4 1 3 4

Terugkoop koopgarant 2 2 1 1 2

Verkoop koopgarant 0 0

Verkoop uitpond en Vrije koop -29 -3 -32 -2 -22 -5 -3 -32

Overige mutaties -62 -62 -18 119 -196 33 -62

Zelfstandige huurwoningen 31-12-2025 10.918 84 11.002 476 8.570 1.812 144 11.002

Classificatie

Huurprijs

154

Samenstelling woningbezit per gemeente

Tabel 62. Samenstelling van het woningbezit in Ede naar bouwjaar

Tabel 63. Samenstelling van het woningbezit in Scherpenzeel naar bouwjaar

Ede

Eengezins-

woningen

Etagewoningen

met lift

Etagewoningen

zonder lift

Totaal

tot 1945 165 6 171

1945-1959 760 336 1.096

1960-1969 553 6 468 1.027

1970-1979 372 1.648 9 2.029

1980-1989 826 408 436 1.670

1990-1999 447 418 178 1.043

2000-2009 302 260 88 650

2010-2019 533 739 56 1.328

>=2020 213 837 155 1.205

Totaal 4.171 4.316 1.732 10.219

Scherpenzeel

Eengezins-

woningen

Etagewoningen

met lift

Etagewoningen

zonder lift

Totaal

tot 1945 19 19

1945-1959 72 72

1960-1969 120 120

1970-1979 133 133

1980-1989 45 34 79

1990-1999 13 41 13 67

2000-2009 20 21 41

2010-2019 31 40 71

>=2020 45 48 93

Totaal 478 149 68 695

155

Tabel 64. Samenstelling van het woningbezit in Wageningen naar bouwjaar

Wageningen

Eengezins-

woningen

Etagewoningen

met lift

Etagewoningen

zonder lift

Totaal

tot 1945

1945-1959

1960-1969

1970-1979

1980-1989

1990-1999 88 88

2000-2009

2010-2019

>=2020

Totaal 0 88 0 88

156

Woningtoewijzingen per gemeente naar huishoudsamenstelling, huishoudinkomen en huurprijs

Gemeente Ede

Aantal verhuringen 2025

op basis van huurcontractdatum

Leeftijd

Inkomen

Huurklasse

Totaal

Eenpersoons

<Basishuur

(199,05)

Basishuur

t/m 477,20

477,21 t/m

682,96

682,97 t/m

900,07

Jonger dan AOW-leeftijd

<= 28.375

229

310

> 28.375

103

191

AOW-Leeftijd

<= 27.775

> 27.775

Subtotaal

370

115

579

Tweepersoons

<Basishuur

(197,24)

Basishuur

t/m 477,20

477,21 t/m

682,96

682,97 t/m

900,07

Jonger dan AOW-leeftijd

<= 38.500

> 38.500

AOW-Leeftijd

<= 37.350

> 37.350

Subtotaal

113

143

Drie- en meerpersoons

<Basishuur

(197,24)

Basishuur

t/m 477,20

477,21 t/m

731,93

731,94 t/m

900,07

Jonger dan AOW-leeftijd

<= 38.500

> 38.500

AOW-Leeftijd

<= 37.350

> 37.350

Subtotaal

112

120

Totaal

595

150

842

Tabel 65. Gemeente Ede. Aantal verhuringen 2025 op basis van huurcontractdatum

157

Gemeente Scherpenzeel

Aantal verhuringen 2025

op basis van huurcontractdatum

Leeftijd

Inkomen

Huurklasse

Totaal

Eenpersoons

<Basishuur

(199,05)

Basishuur

t/m 477,20

477,21 t/m

682,96

682,97 t/m

900,07

Jonger dan AOW-leeftijd

<= 28.375

> 28.375

AOW-Leeftijd

<= 27.775

> 27.775

Subtotaal

Tweepersoons

<Basishuur

(197,24)

Basishuur

t/m 477,20

477,21 t/m

682,96

682,97 t/m

900,07

Jonger dan AOW-leeftijd

<= 38.500

> 38.500

AOW-Leeftijd

<= 37.350

> 37.350

Subtotaal

Drie- en meerpersoons

<Basishuur

(197,24)

Basishuur

t/m 477,20

477,21 t/m

731,93

731,94 t/m

900,07

Jonger dan AOW-leeftijd

<= 38.500

> 38.500

AOW-Leeftijd

<= 37.350

> 37.350

Subtotaal

Totaal

Tabel 66. Gemeente Scherpenzeel. Aantal verhuringen 2024 op basis van huurcontractdatum

158

Gemeente Wageningen.

Aantal verhuringen 2025

op basis van huurcontractdatum

Leeftijd

Inkomen

Huurklasse

Totaal

Eenpersoons

<Basishuur

(199,05)

Basishuur

t/m 477,20

477,21 t/m

682,96

682,97 t/m

900,07

Jonger dan AOW-leeftijd

<= 28.375

> 28.375

AOW-Leeftijd

<= 27.775

> 27.775

Subtotaal

Tweepersoons

<Basishuur

(197,24)

Basishuur

t/m 477,20

477,21 t/m

682,96

682,97 t/m

900,07

Jonger dan AOW-leeftijd

<= 38.500

> 38.500

AOW-Leeftijd

<= 37.350

> 37.350

Subtotaal

Drie- en meerpersoons

<Basishuur

(197,24)

Basishuur

t/m 477,20

477,21 t/m

731,93

731,94 t/m

900,07

Jonger dan AOW-leeftijd

<= 38.500

> 38.500

AOW-Leeftijd

<= 37.350

> 37.350

Subtotaal

Totaal

Tabel 67. Gemeente Wageningen. Aantal verhuringen 2024 op basis van huurcontractdatum

159

Totaal Woonstede

Aantal verhuringen 2025

op basis van huurcontractdatum

Leeftijd

Inkomen

Huurklasse

Totaal

Eenpersoons

<Basishuur

(199,05)

Basishuur

t/m 477,20

477,21 t/m

682,96

682,97 t/m

900,07

Jonger dan AOW-leeftijd

<= 28.375

238

324

> 28.375

106

200

AOW-Leeftijd

<= 27.775

> 27.775

Subtotaal

397

120

617

Tweepersoons

<Basishuur

(197,24)

Basishuur

t/m 477,20

477,21 t/m

682,96

682,97 t/m

900,07

Jonger dan AOW-leeftijd

<= 38.500

> 38.500

AOW-Leeftijd

<= 37.350

> 37.350

Subtotaal

127

158

Drie- en meerpersoons

<Basishuur

(197,24)

Basishuur

t/m 477,20

477,21 t/m

731,93

731,94 t/m

900,07

Jonger dan AOW-leeftijd

<= 38.500

101

> 38.500

AOW-Leeftijd

<= 37.350

> 37.350

Subtotaal

118

126

Totaal

100

642

156

901

Tabel 68. Totaal Woonstede. Aantal verhuringen 2024 op basis van huurcontractdatum

160

Beschikbaarheid en toewijzing bijzondere doelgroepen

Gemeente Ede

Soort woning

Jaar 2025

Woningen geschikt 65+

Omvang nultreden

5.430

2.038

Woonvormen specifieke doelgroepen

Omvang

Verhuringen 2025

Specifieke doelgroepen

2.331

182

Aangepaste woning

Tabel 69. Beschikbaarheid en toewijzingen specifieke doelgroepen Ede

Gemeente Scherpenzeel

Soort woning

Jaar 2025

Woningen geschikt 65+

Omvang nultreden

260

121

Woonvormen specifieke doelgroepen

Omvang

Verhuringen 2025

Specifieke doelgroepen

121

Aangepaste woning

Tabel 70. Beschikbaarheid en toewijzingen specifieke doelgroepen Scherpenzeel

Gemeente Wageningen

Soort woning

Jaar 2025

Woningen geschikt 65+

Omvang nultreden

Woonvormen specifieke doelgroepen

Omvang

Verhuringen 2025

Specifieke doelgroepen

Aangepaste woning

Tabel 71. Beschikbaarheid en toewijzingen specifieke doelgroepen Wageningen

161

Bijlage 2 Overzicht Verenigingen van Eigenaren

Woonstede is deelnemer in de volgende 74 VvE’s. In de tweede kolom is het deelnamepercentage naar apparte-

mentsrecht (niet naar kostenaandeel) vermeld. Voor de VvE’s gemarkeerd met een *, fungeert Woonstede niet

als VvE-beheerder. Voor de overige VvE’s wel.

Agaatstraat 2 t/m 98

98%

Akulaan 1 t/m 339 (Hartogshof)*

42%

Akulaan 401-801 en 401Y

98%

Anjelierlaan 10 t/m 24-2*

32%

Anjelierlaan 26 t/m 48-2

94%

Asserstate 33 t/m 51

90%

Bandaneira 1 t/m 22

95%

Baron van Wassenaerpark Cornelie

80%

Baron van Wassenaerpark Machtella

50%

Baron van Wassenaerpark Park

40%

Baron van Wassenaerpark Walraven

50%

Belvedere (98 woningen en 47 garages) *

40%

Beukenlaan 34 t/m 44

83%

Bospoort 41 t/m 75*

17%

Bovenbuurtweg 13A t/m 17

38%

Burg. Heijsingel 1 t/m 15

88%

De Ginkel (15 appartementen De Halte)*

17%

De Pleinen (1 zorgunit en 9 woningen)*

30%

De Pleinen (39 Parkeerplaatsen + 11 bergingen)*

29%

De Zoom 1 t/m 18*

De Zoom 19 t/m 36*

33%

Diomede Parking (53 parkeerplaatsen Diomede)*

70%

Dorpsstraat 238 Vijverlaan 1*

50%

Dr. A. Kuyperstraat 21 t/m 49

93%

Dr. Den Uylpark 96 t/m 104 en 110 t/m 118

80%

Eekhoornnest Scherpenzeel*

80%

Ernst Casimirlaan 28 t/m 51 (Salamander)

79%

Ernst Casimirlaan 4 t/m 27 (Vuurpijl)

88%

Ernst Casimirlaan 52 t/m 75 (Draak)*

38%

Ernst Casimirlaan 76 t/m 99 (Phoenix)*

29%

Gerard Doustraat 49 en 51 en Eeckhoutstraat 2 en 4

75%

Goudsbloemstraat 37 t/m 59-II

86%

Groot Wallenburgh

11%

J. Th. Tooroplaan 28 t/m 38-2*

28%

J. Th. Tooroplaan 40 t/m 50-2*

22%

162

Jan Linsestraat/Parkweg

100%

Kleefsehoek 434 t/m 488

96%

Laan 1948 3A t/m 9B

100%

Laan van Kernhem 233 t/m 295

91%

Laan van Kernhem 297 t/m 347*

Leeghwaterstraat 53 t/m 103 (Purmer)

96%

Leesonhof

33%

Leeuweriklaan 2 t/m 12

33%

Maalderij Wekerom Lage Valkseweg 2-4 *

37%

Maandertoren Kelder (23 parkeerplaatsen De Halte)*

10%

Microscoop *

58%

Nijverheidlaan 1/3/5 Kerkweg 11B/13

100%

Not. Fischerstraat 1A t/m 5G

90%

Piet Heinstraat 4 t/m 22-2

91%

Pollenstein 2 t/m 36 *

17%

Pollenstein 74 t/m 108

94%

Prinses Margrietlaan 2 t/m 4D (Klein Wallenburg)

90%

Proosdijerveldweg 15 t/m 29-II*

42%

Proosdijerveldweg 39 t/m 53-II

100%

Proosdijerveldweg 48 t/m 68-II

97%

Ranonkellaan 48 t/m 52A

75%

Ranonkellaan 54 t/m 72-2*

23%

Rembrandtlaan 218 t/m 246 (Annetje)

93%

Rembrandtlaan 278 t/m 306 (Isabella)

87%

Rozenplein 2 t/m 8 en 12 t/m 52

100%

Smachtenburg (Metje)

41%

Spaaksingel 30 t/m 44

100%

Stomperkamperweg 36 t/m 70

89%

Telefoonweg (aangekocht appartement)*

Van der hagenstraat 125 t/m 947 (Groot Haversteeg)*

70%

Van Essenkazerne (Van Essenkwartier 1 tm 61 Verbindelaarsweg 32 tm 48)*

42%

Verandawoningen Uitvindersbuurt*

41%

Vuursteenberg 12 t/m 22

67%

Vuursteenberg 24 t/m 34

83%

Weerdestein 57 t/m 91*

22%

Westhoffhuis

68%

Zandscheer Hoofd- en Ondersplitsing*

52%

Zilverberg 13 t/m 23

33%

Zwaluwlaan 27 t/m 49

92%

163

Bijlage 3 Kengetallen 2021-2025

2025 2024 2023 2022 2021

Verhuureenheden: eengezinswoningen 4.649 4.645 4.734 4.678 4.600

etagewoningen zonder lift 1.800 1.793 1.759 1.761 1.755

etagewoningen met lift 4.553 4.406 4.233 3.996 3.639

totaal woningen 11.002 10.844 10.726 10.435 9.994

parkeergelegenheid 1.227 1.109 1.014 904 902

overige obj. 763 661 658 659 716

totaal 12.992 12.614 11.612 11.998 11.612

Woningen naar bouwperiode:

Tot 1945 190 191 193 193 195

1945 t/m 1959 1.168 1.173 1.271 1.276 1.292

1960 t/m 1969 1.147 1.164 1.165 1.171 1.161

1970 t/m 1979 2.162 2.204 2.206 2.204 2.162

1980 t/m 1989 1.749 1.757 1.760 1.758 1.764

1990 t/m 1999 1.198 1.194 1.192 1.190 1.188

2000 t/m 2009 691 694 669 668 666

2010 t/m 2019 1.399 1.400 1.395 1.395 1.395

vanaf 2020 1.298 1.067 875 580 171

11.002 10.844 10.726 10.435 9.994

Balans en resultaat x €. 1.000,--

Marktwaarde verhuurd bezit 2.250.769 2.043.195 1.816.120 1.915.836 1.891.786

Eigen vermogen 1.580.305 1.480.441 1.293.729 1.494.493 1.543.481

Voorzieningen 60.053 5.439 27.824 2.429 0

Leningen 660.859 615.599 545.785 481.642 407.641

Huren 87.858 82.627 80.042 76.444 75.077

Vergoedingen 5.934 6.184 5.420 5.220 4.901

Jaarresultaat 99.864 186.712 -200.764 -48.988 406.344

Algemeen (in hele euro's)

Gemiddelde huur per woning per maand 646,20 610,10 600,86 588,70 598,74

Huurachterstand in % huren en vergoedingen 0,45 0,46 0,56 0,45 0,45

Huurderving in % huren en vergoedingen 1,03 0,89 1,26 0,98 0,65

Onderhoudsuitgaven gemiddeld per woning 2.390,44 2.813,60 3.208,74 2.582,69 2.002,07

Belastingen gemiddeld per woning 421,90 378,05 344,89 320,32 300,44

Solvabiliteit EV/TV marktwaarde 61,7% 62,6% 61,4% 67,5% 69,7%

Solvabiliteit EV/TV beleidswaarde 32,4% 33,6% 35,9% 39,6% 46,7%

Rentabiliteit eigen vermogen 6,3% 12,6% -15,5% -3,3% 26,3%

Rentabiliteit totaal vermogen 4,5% 8,5% -9,0% -1,8% 18,8%

Loan to value marktwaarde 29,4% 30,1% 30,1% 25,1% 21,5%

Loan to value beleidswaarde 57,9% 61,0% 55,9% 48,5% 43,6%

ICR 2,07 1,80 1,96 2,29 2,62

Dekkingsratio 28,7% 32,6% 29,7% 24,6% 27,7%

Onderpandratio 28,5% 31,5% 28,2% 23,1% 24,8%

Current ratio 0,23 0,26 0,51 0,20 0,14

Formatieplaatsen 164,08 165,53 153,49 130,45 127,28